已加入收藏
已取消收藏
menu
帳號頭像 帳號選單下拉箭頭
/
熱搜內容
現正閱讀
房價漲跌對自住客沒差?簡單數學題算完就知
畫重點
段落筆記
新增筆記
「請稍等」英文別直接中翻英說please wait a minute!一次掌握,常用的電話對談英文
0
/500
不公開分類 公開分類
儲存
至頂箭頭

財經 | 地產風雲

房價漲跌對自住客沒差?簡單數學題算完就知

房價漲跌對自住客沒差?簡單數學題算完就知
一個鮮為人知的買房觀念,房價上漲對買屋換屋更不利。 (來源:Dreamstime)
撰文者:李昌鵬(Zack)
精選書摘 2023/03/13
摘要

1.對於買房換屋,有個錯誤觀念是房價上漲比較有利。本文用簡單的數學計算房價成長或下跌時,2種情況的買屋、換屋成本。

2.對於買房時只付得起頭期款,餘額都需要貸款的自住客,除非要換屋,否則房價漲跌都與這個族群無關。

3.平均來講,一般人通常一生至少會買3次房子,而且會越換越好。因此房價整體下跌才是對買屋換屋族群更有利的環境。

在學習如何買到便宜、還能越買越多房的技能前,我必須先幫助你建立自住客的正確買房觀念(也是房仲與代銷新人必備的從業觀念),先理解正確觀念,後續操作你才會看得懂。

用數學破除「買房後房價上漲」比較好的迷思

我要說的是:「正因為房價會跌,所以你才要買。」別急著關掉這網頁,只要你把眼光看得長遠、把實際數字算出來,就會知道為什麼比起房價漲,房價跌反而更有利於自住客,現在讓我們一起想像2個實際情況:你辛辛苦苦、省吃儉用、放棄一切娛樂存了十幾年的頭期款,好不容易在2023年買了間售價1000萬元的套房,讓自己總算有個安身立命的地方,你也在這間房順利的成家立業與結婚生子。5年後(2028年),你決定要換一間更大、更舒服的房子,這個時候你分別遇到以下2種情況。

1. 平行宇宙A:2028年房價大漲20%

這應該是所有屋主都想看到的結果吧,因為房價大漲20%,所以你家的房子也從1000萬漲到 1200 萬,扣除房地合一稅2.0的20%稅賦後,等於你多賺新台幣160萬元。

廣告-請繼續往下閱讀

恭喜你,賣房後的你,現在利潤是「正160萬元」。

接著,你準備購買附近心儀已久的高級社區,希望買個2房讓孩子有自己的空間,你也還記得5年前那間2房的售價不貴,只有新台幣2000萬元。結果當你打開實價登錄查詢才發現,5年前售價2000萬元的房子,現在也漲了20%,售價是2400萬元。也就是說,這間2房比5年前貴了400萬元。

但是沒辦法,你為了孩子的空間,最終還是牙一咬買了下去,你在舊房子賺的160萬元拿去抵這400萬的漲幅後,你還得再從口袋多掏出240萬元的價差。

也就是說:5年後因為房價上漲,因此換屋時賣房賺的160萬元沒了,反而還得多掏240萬元出來,因此比起你5年前直接就先買2房的成本來算,現在利潤是「負240萬元」。

廣告-請繼續往下閱讀

於是你心裡開始懊悔著:「早知道當時就該直接買2房的。」

2. 平行宇宙B:2028年房價大跌20%

房價大跌,這應該是所有購屋者都最不想看到的結果,由於5年後房價大跌20%,所以你家從原先的1000萬元變成800萬元,也因為是虧錢賣,所以你「不需要支付房地合一稅」。

很遺憾,你目前的利潤是「負200萬元」。

同樣為了孩子的空間,想購買那棟你心儀已久的社區,還記得5年前售價2000萬元的2房,結果2028年打開實價登錄一查,它也因為房價下跌20%,目前行情是1600萬元。

也就是說,這間2房比5年前便宜400萬元。

雖然你在第一間房虧了200萬元,但因為第二間房比過去省了400萬元。也就是說,因為你晚了5年才買這間2房,所以比2023年直接買還「省了200萬元」!

簡單的數學題,算出購屋成本、房貸金額、房貸支出差異

以平行宇宙A和B的比較來看,晚5年進行套房換2房的結果,A宇宙最終讓你多貼240萬元出去;B宇宙卻讓你多省200萬元回來,一來一回的「機會成本」相差440萬,所以以購屋成本來說,毋庸置疑是B宇宙的換屋情況更划算,對吧!

再以換2房後的「房貸成本」來計算:A宇宙最終你得扛總價2400萬元的8成房貸(1920萬元),B宇宙卻只要扛1600萬元的8成房貸(1280萬元),等於B宇宙可以讓你「少扛640萬元」的房貸。

再以每月現金支出的壓力來看,利率1.7%的30年房貸來計算,等於B宇宙比A宇宙每個月可減少約2萬5000元的房貸支出。相當於多出一個領最低薪資員工不吃不喝的月薪,因此以扛房貸來說,同樣也是B宇宙對你更划算,沒錯吧!

總結來說,以購屋成本、房貸金額、房貸支出這3大方面來看,全都是房價下跌的B宇宙對你更加划算,無庸置疑!這是連小學生都會算的數學問題,為什麼我們成年人卻看不懂呢?理由很簡單,就是所有人都在灌輸你「房價上漲當然比較好」的迷思,讓我們的眼光被誤導到很短淺,只看得見一顆樹、卻看不見一片林。

如果你還是不明白為什麼房價下跌,能讓你小屋換大屋比較划算的話,你就思考一下:如果今天全台灣所有人的存款全部捐一半給政府,在同樣減少50%存款的情況下,你跟郭台銘誰的傷害會比較大?

只付得了房屋頭期款,餘額靠貸款的人,不必在乎房價漲跌

但上述這個模式唯一能成立的先決條件,就是自備款需足夠。那種買房得靠All in或是信貸的族群就不適用。

因為當房價下跌時賣房,跌幅往往會把大部分的頭期款(你已繳的本金)給賠掉。出售後你就拿不到多餘現金去換下一間房,因此你購買的第一套房,需要準備約4成以上的自備款較有餘裕,這也就是為什麼我不斷告訴所有人:「經濟實力不足,就不要動買房念頭」的理由之一,只要自備款有一定程度,加上長期持有(貸款本金繳得多)後,再執行此模式,你就會越換屋、越晚買、越划算。

相反的,靠All in或是信貸買房的模式,就只能走A宇宙這種越換屋、越晚買、就越吃虧的模式。因為你必須熬到房價上漲,才有更多的現金買下一間房,而且換屋後也只會讓生活更吃力。隨著貸款的金額變高了、現金流支出變大了,原本經濟實力就不足的屋主,這個時候就只會變得更辛苦了。

我相信仲介常對你講「房價漲跌對自住客沒差」的說法,應該是消費者「幹話票選」第一名吧!消費者都覺得業務講這種話,不過只是想趕快成交而已,根本不在意消費者未來的死活,但為什麼我這個專門破解房仲話術的「房仲叛徒」,會跟你說這句話是真的呢?答案也在上面平行宇宙A或B的情況算給你看了,因為無論上漲或下跌,都會有適合的族群。

人一輩子,不會只買1間房住

現在你要具備一個正確的長線觀念:你這輩子,不只會買一次房。平均來講,一般人通常一生至少會買3次房子,第一次是你剛結婚時,第二次是有小孩時,第三次則是你老了小孩搬出去後。

這還只是比較保守的計算方式。在台灣,一生換超過5、6次房的族群可是大有人在,原因包含:孩子在不同階段、為了不同學區的需求;丈夫因為工作變遷導致搬家;遇到惡鄰居不得不賣房換屋;家裡又多了意外的驚喜;甚至是你準備養第二隻貓。相反的,買了一間房就在這裡住一輩子的情況,其實極為罕見,人總是會為了什麼原因而不得不換屋。

只要你把眼光放長遠就發現,撇除家道中落的極端情況,只有到你準備退休了、孩子也都搬出去成家立業的最後一次換屋,剩下你和另一半要廝守到老時,才可能是你唯一一次大屋換小屋的情況。通常都會買間電梯2房,用一間房給你們起居、再用另一間房擺你們的回憶(以及一堆捨不得丟的物品)。也就只有這一次換小屋,才是房價漲的A宇宙情況對你有利。

因為正常情況下,人類都是會往好的地方移動,隨著你的事業發展和收入提升,你只會越住越好、越住越大、越住越高級,因此你人生中大部分的換屋選擇都是「越換越貴」,既然你大部分時間都是往更貴的房子換,當然房價下跌才會對你最划算,沒錯吧!

再補充破解一個非常常見的迷思,就是一般人普遍都認為空間較大、社區較高級的豪宅,因為房子比較好所以會更加保值,然而這只說對一半,因為以數據與歷史經驗來看,每一次空頭期房價修正最大的往往都是「高總價物件」,坪數越大、總價越高、下跌的幅度也就更大,反而往往小坪數的跌幅就弱很多(如同大多頭期小坪數的漲幅,往往也會輸給大坪數一樣)。

回到前面舉的A、B宇宙例子,如果小坪數都跌了20%,那麼2房掉到25 ∼ 30%以上的機率肯定更高,更別說那些4房、5房的高總價物件了。因此以實際市場面來說,平行宇宙B的實際結果,一定比我們上述試算的結果更加划算得多!

既然你人生大多數時間,都在換更大、更好、更貴的房子,那你應該要期待的是整體房價大跌的B宇宙,你才能越換越省錢,如果你讀到這邊還是處在似懂非懂、一頭霧水,很難馬上吸收上述知識的狀態也沒關係,趕快拿出紙筆、親自試算幾次吧!

書籍簡介


《破解黑心話術【購屋超級攻略】:預防買高賣低、揭露30大話術、不怕上當受騙,避免你慘賠百萬的置產筆記》

作者: 李昌鵬(Zack)
出版社:采實文化
出版日期:2022/12/01

作者簡介
國際超級房仲 李昌鵬(Zack)

2015年開始經營個人品牌《國際超級房仲》。2020年10月離開房仲業後,創辦了「業務品牌學院」線上課程,希望培養出大量靠「誠實」來做業績的品牌業務員,網友也會稱他為Zack老師。期待自己能成為房地產界的蝙蝠俠:白天幫助老實的房仲與消費者,晚上打擊劣質業務與芭樂客戶。

YouTube:超級房仲學院|Zack
FACEBOOK:國際超級房仲Zack
Instagram:superagentzack

責任編輯:陳瑋鴻
核稿編輯:倪旻勤

房市 買房 自住客 房價 房貸
精選書摘
精選書摘
出版社
展開箭頭

蒐羅與財經、職場、生活相關書籍內容介紹及書摘,協助讀者快速閱讀書籍精彩內容。

廣告-請繼續往下閱讀
留言討論