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平均地權條例修正案》房價漲誰有罪?私法人交易變許可制,誰倒楣?
1. 造成房價上漲的原因和角色,有政策、建商、第一手買方、原住戶也有投資客...平均地權條例修正草案裡的檢舉制度,勢必將面對一個從複雜經濟效應揪出罪魁禍首的矛盾。
2. 為了防堵「私法人」購屋囤屋哄抬房價,訂出的「許可制」,也帶來「為了解決小問題,卻造成更多問題」的疑慮。
「子房哥,平均地權條例修正案初審通過了,大家都說房價未來會跌呢。最近我才剛買房子,有點生氣。」犀利律師史考麗說。
「房價漲是蝴蝶效應,有時來自某位建商老闆的挑戰;房價跌是集體恐慌,來自市場全面崩解的破壞。平均地權條例修正案的確是房市黑天鵝,但也會伴隨大量破壞與交易糾紛,妳的律師生意可能接不完呢。」我說。
「是喔?」史考麗律師睜大眼睛接著說,「有請地產軍師解析一下?」
我拿起筆在白紙上畫了一個大圈跟一個小點,指著小點說:「我先跟妳說房價漲是怎麼來的吧!」
當房價漲起來,誰有罪?
通常是某區域的一位建商老闆,因為特別用心打造某一建案,想試試挑戰能否賣到市場高價,結果還居然有人買單了。其他周圍鄰近建案老闆與代銷看到了,發現這裡居然有這種行情,於是就跟著調高價格。這些建案早期的預售買方看到調價了,有些開始私下轉單賺一手,並呼朋引伴說這裡會漲趕快訂。後來其他長期關注這個地區,想自住的買方聽到了,發現若現在不下手以後可能會更貴,所以又加深了即時買房需求。於是該區域房市需求大於供給,房價就漲了。
在上述房價漲的案例裡,大家覺得誰有罪呢?是那一位挑戰高價的建商老闆,還是早期預售不小心賺到的買方?還是後來呼朋引伴揪團來買的人?
平均地權條例修正草案裡的檢舉制度,勢必將面對一個從複雜經濟效應、揪出罪魁禍首的矛盾。
至於大家爭論私法人購屋是否違憲問題,我擔心的反而是頭痛醫頭腳痛醫腳的問題。查閱內政部提出「私法人取得住宅用房屋採許可制」的政策說帖,提出此項政策要解決的問題是因為「私法人囤積住宅、投資牟利、影響市場」。其實囤積住宅與囤積物資相同邏輯,前陣子衛生紙大戰、雞蛋大戰,超市解決的方式是很簡單,就是每人限買一盒,而不是你在櫃檯結帳時審核你的身份,看超市老闆要不要賣給你。
為了防堵一個小問題,但可能製造其他問題。
當「私法人交易」變許可制,誰倒楣?
在台灣,房地產交易只要牽涉到許可制,就常常出現交易糾紛。例如2019年港商南海集團以600億投標台北雙子星大樓取得第一順位,但因為港資身份必須經過「許可」。在投標期間台北市政府的資格審查認為是「許可」,但到了經濟部投審會的反而變成「不許可」。於是雙方至今打官司,國際投資者也傻眼。
另一方面,法律開了個缺口讓私法人交易變成許可制,也讓房地產交易有合法反悔的理由。根據統計,全台灣目前設有約150萬家公司,當這些老闆們買房子跟賣方議價到深夜成交後,一覺醒來後悔了,跟仲介說因為資金調度、稅務考量、銀行融資等種種理由決定用公司購買,背地裡卻是利用「私法人許可制」這個尚方寶劍,故意讓交易破局,將衍生出後續很多紛爭。
任何房地產政策修訂,一定有利有弊,也對「有房有錢」「有房沒錢」「沒房有錢」「沒房沒錢」四象限的民眾有著不同的影響。
未來平均地權條例修正三讀順利通過後,的確防堵了房價漲的蝴蝶效應,也給予「沒房有錢」「沒房沒錢」的無殼民眾,薪資成長有機會追上房價的時間,實現居住正義。但對於「有房沒錢」有殼一族來說,接下來無可厚非將面臨資產跌價、同時房貸利率上升的壓力,將是這波政策下無人理會的犧牲者。
至於創新的私法人買房許可制度,是否解決一個問題後創造了更大的問題,這也是房地產界未來將共同面對的一場大實驗,拭目以待。
責任編輯:林易萱
紅色子房,CCIM國際認證不動產投資師,產官學二十年以上經驗,有外資法人地產軍師之稱,擅長以淺顯易懂方式分析房地產投資趨勢。現任紅色子房瑞德資本董事總經理,長期以「地產影響力投資」理念推動資產活化,事業橫跨資產管理、風格公寓、共享辦公室與私募創投等。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。