日圓貶到32年新低，會是買日本房好時機嗎？日本專家說「這類物件」有投資潛力

10月14日出現日圓貶到32年來新低點的歷史紀錄。

最近連同臉書在內的社群平台，持續出現不少買日本房地產的推播廣告，這也難怪日本長青歌手長渕剛要在8月底舉辦的巡迴演唱會上，高喊：「我不要北海道被外國人買走！」

但在日圓新低點的時刻，到日本買房有哪些要注意的事情？首先說明，在日本，所謂「不動產」除了住宅、辦公大樓、倉庫等不動產外，甚至連森林樹木都屬於不動產的範疇，另外像是海洋湖泊的漁業權，及礦山的採礦權也都被歸類在不動產中。根據統計，日本人民擁有的不動產資產總額約2606兆日圓，屬於個人持有的部分，約有1286兆日圓。

戰後日本不動產經過3次的泡沫高點，包括1964年第一次的東京奧運、1973年第一次石油危機、1991年泡沫經濟崩壞前的高點，在這之後，日本不動產在1992年～2006年間，呈現長達15年的不動產冰河期，直到2008年雷曼兄弟危機，及2020年第二次東京奧運之前，才再度出現2波小幅上升的泡沫。

即便如此，現在東京的不動產價格，也不是日本一般受薪族能負擔得起，連外圍的衛星城市漲幅也超乎想像，使得現有屋主們擁屋自重。東京住宅不動產仲介最近的共同話題都是：「幾乎找不到想要出售的物件。」這樣看來，東京是否準備進入第六波的房地產泡沫？很可惜的是，這一波東京的住宅不動產價格不會持續的往上飆升。原因在於，過去推動住宅不動產價格上漲來自實際的住房需求，當時東京都內的租屋市場價格也不便宜，受薪族計算後就會發現，與其把錢拿去付房租，不如直接付房貸。這樣的趨勢，使得環繞東京周邊的衛星城市不動產物件增加，連帶拉高土地價格，也因而推動育幼園及便利商店增加，完善衛星城市的生活機能。

隨著2020年新冠疫情爆發，企業的工作模式變得更加有彈性。雖然在與病毒共存後，遠距辦公已經出現降溫現象，但是不少企業也開始接受遠距與公司出勤的混合辦公模式。總部設在北九州的Starflyer航空公司宣布，2023年春天將推出每月20萬日圓的機票加住宿套餐，包含福岡東京往返無限次機票，及一間北九州的高級公寓租屋。Startflyer會長橫江友則說：「由受薪族組成的4人小家庭，在東京郊區的租房預算約落在20～25萬日圓，但是在北九州可以租到更大、而且更舒適的居住環境。」

住宅不動產價格漲幅僅是炒作，商業不動產才具備投資潛力

由於外在環境的改變，即使現在東京都內的不動產價格漲2%~3%，也沒有太多人想要急著買來卡位，當買賣雙方都沒有交易意願時，這一波住宅不動產價格上揚，可以歸類到投機客炒作。

不過，都會區商業大樓、購物中心的不動產市場就與住宅市場大不相同，後疫情時代日本國內商業物件的需求增加，加上海外投資客也將目標放在商務物件，使得現在日本商業物件的價格競爭進入白熱化階段。其中比較適合投資的物件，大多在連結東京都與衛星城市間鐵道車站旁的中古商業物件，不過要留意這些商業物件會遇到「2025年問題」，由於2020年新冠疫情爆發時，日本政策金融公庫為了支援日本各中小企業，提供5年的緊急融資，到2025年開始償還本金，相信不少的自營業者或中小企業，會因為無法償還本金，而低價拋售持有的商業物件，屆時將衝擊商業物件的市場價格。

如果想要趁著這一波日圓貶值購買日本不動產，但沒有長住日本的需求，盡量避免住宅物件，其他像是辦公大樓、店舖、倉庫、停車場，甚至露營場或休閒遊憩區，可以仔細考慮進場的時機。

責任編輯：陳瑋鴻
核稿編輯：倪旻勤