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財經 | 產業動態

誠品社區店開到你家隔壁!從另類角度看統一不續租誠品之爭

(來源:Dreamstime)
撰文者:紅色子房
摘要

1. 誠品生活將開發70~100坪的新型態店型——社區創新店,短期目標要開展100家店以上。統一集團全台6000多家7-11超商,也開始拓展如70~80坪的「Big7」複合店。

2. 兩大零售業者,未來都以「社區生活」作為新零售直球對決的重點。

週二的下午,外頭下著大雨,我在信義誠品三樓等著史考莉律師,她匆匆到來,因雨遲到了20分鐘,忙著跟我道歉。

「沒關係,我常與人約在誠品會合,就是即使對方遲到,我也可以趁機多看些新書。」我說。

史考莉問:「欸,聽說信義誠品明年可能熄燈,說是續約有問題。你怎麼看?」

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「唉,我當年的簽書會也是在這邊辦的,這裡若真的熄燈,我也是充滿不捨啊。」我望著誠品的活動空間,幾個店員忙進忙出籌備下午的講座活動,腦中想起多年前的畫面,記憶彷彿昨日。

事實上,誠品也是我法人客戶之一,關於他們的集團動向,我頗為了解。現在,零售地產已走向線上線下同步的新零售時代,誠品最有價值的,就是300萬誠品人會員。過去18年,信義誠品旗艦店扮演了凝聚與累積會員向心力的重要角色,所以為什麼這次續租危機,誠品高層要公開喊話,保住信義誠品。

誠品發展中的新事業體「社區創新店」,也正搶攻統一超商擅長的社區生活市場。這,是另一個看統一誠品房東之爭的有趣角度。

誠品進社區,和7-11直球對決?

根據誠品生活(股票代碼2926)的110年度公開年報,誠品過往的經營主軸是「海內外文化觀光」,海內外共43個據點,總營業面積約9萬坪。面對邊境封關與三級警戒的衝擊,以商場餐旅為主業務的誠品生活,在110年出現上市櫃以來首次赤字,即使營收達46億,仍出現約2.3億的虧損。

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而就我看來,「信義誠品」早已不是單純書店,它比較像是台北101的觀景台,是國內外觀光客到台北信義商圈的逛遊勝地。只是台北101觀景台有門票可收(穩定期每年有10億收入),信義誠品得靠購物消費(提袋率)來支持,所以這也是信義誠品作為「海內外文化觀光」經營主軸下所面對的挑戰。

去年,誠品董事會通過轉以經營「社區文化生活」為重心,加快腳步撤離疫後沒落商圈與績效不佳之百貨內店型,選擇具備未來性的商圈建置獲利能力佳的大型通路,同步推廣可深入全台複合經營的社區創新店型,並積極擴充誠品線上的經營品類,從過往偏重閱讀與文創禮品的形象定位,快速擴展至食品、生活、保養美妝、流行時尚與 3C 休閒等多元商品品類範疇。誠品打算發揮手上300萬會員的優勢,從同一位顧客身上開發更多營收並提升其滿意度,實踐以會員經濟為中心的全通路經營模式。

從誠品生活的展店策略,可以發現,除了2023年新增新店裕隆城旗艦店(18000坪)、2024年新增台南碳佐麻里合作獨立大店(6000坪)外,70~100坪的新型態店型——社區創新店——將是發展主力,短期目標要開展100家店以上。

目前第一家社區創新店「誠品生活時光 eslite me-time」座落內湖,強調以「家的尺度」打造「知性書房」與「美味廚房」,每日推薦30本以上新書、週週舉辦藝文活動,提供全球首發特色文具、產地直送生鮮蔬果食材等,還以「虛擬貨架」 串聯誠品線上百萬書籍與選品。

面對已從文化書店升格定位為「誠品生活全通路生態圈」的誠品生活集團,統一集團作為「信義誠品」的房東,除了集團本身有統一時代百貨的商場店型,遍佈全台6000多家的7-11超商,也開始拓展如70~80坪的「Big7」複合店,甚至是跳升到300坪的「優質生活館」。兩大零售業者,未來皆以「社區生活尺度」作為新零售直球對決的重點。

租與不租,那些租金以外的考量

就我了解,信義誠品鄰近百貨這幾年的營業額,新光A4館年營業額約在50~60億,統一時代百貨年營業額約在45~47億。所以信義誠品承諾以50億營業額抽9%提案,租金看來並不算低。

「既然合理,統一為什麼遲遲不肯答應續租呢?」史考莉問。

「目前統一大房東面臨抉擇,以目前物業最優租金收益可能是改辦公室最佳,若仍維持零售商場使用,租給統一時代百貨的租金不見得優於誠品。但是放任讓誠品生活壯大,並可能成為未來社區生活尺度的零售商業競爭者,說不定也是統一大房東考量的重點。」我說。

「那很簡單啊,來個交叉持股一起把餅坐大,留下信義誠品促成雙贏,不是很好?」史考莉律師笑著說。

「呵呵,果然三句不離本行。企業併購也是妳的專長,就看雙方有沒有這樣的意向囉。」我說。

責任編輯:林易萱

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地產軍師紅色子房
紅色子房

紅色子房,CCIM國際認證不動產投資師,產官學二十年以上經驗,有外資法人地產軍師之稱,擅長以淺顯易懂方式分析房地產投資趨勢。現任紅色子房瑞德資本董事總經理,長期以「地產影響力投資」理念推動資產活化,事業橫跨資產管理、風格公寓、共享辦公室與私募創投等。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。

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