全球房市繁榮會持續多久？經濟學人：三股力量，房價將繼續「有撐」

不只台灣，全球多國的房價都在狂漲，雙位數漲幅已成常態，尤其是歐洲、美加，以及日韓和紐澳等亞太地區，全球低利率環境和大規模財政刺激政策，被認為是主要原因。

根據國際貨幣基金組織（IMF）全球房價指數顯示，目前房價已高於2007至09年、金融危機前的高峰，列入該指數的60多國中，有4分之3國家的房價在2020年開始上漲，且漲勢持續未停；2021年，相較美股全年27％漲幅，美國房屋建商的股價更是大漲44％。

現在，大家都想知道，全球房市繁榮能持續多久？政府正邁向緊縮貨幣政策，邊境逐漸開放復甦，人們也不再坐擁那麼多閒錢。然而，《經濟學人》揭露，短期內，全球房價漲勢恐怕仍是煞不住。

房價漲勢煞不住，升息也打不下來

《經濟學人》列出三大原因。首先，家庭經濟收入穩定的小康人群推動了強勁房市。在美國，現在獲得政府支持房貸的平均信用分數為750左右，等級是非常好，比金融危機前高出許多；在歐元區，銀行則在2020年，收緊放貸信用標準，代表房貸更難拿到，可是房價卻創新高。

貨幣緊縮方面，則顯示購屋者比想像中更不受升息衝擊，例如，自10月以來，紐西蘭央行已升息0.5％，但房價上揚卻未見放緩。該外媒解釋，影響不大可能是因為利率從低基數上調，像在美國，房貸債務支出約佔個人可支配收入的3.7％，是有記錄以來最低。

此外，許多人為保護借貸成本，跟隨美國的房貸市場主流，採用固定利率抵押貸款，德國長期固定房貸利率比10年前更受歡迎，英國幾乎所有新推出的房屋抵押貸款都採固定利率，其中又以5年期最常見，根據英國銀行業者協會UK Finance，有4分之3的借款人認為，短期內自己不會受到英國央行升息影響。

第二個房價將維持在高點的原因，是人們更願意在生活安排上花更多錢。遠距工作增加居家辦公室與花園的需求，英國央行分析，該國房價上漲有一半因素，源自買家追求更寬闊的住房空間，例如獨立屋銷量增加，但公寓銷量卻下降。

房市供不應求，2022年仍是賣方市場

第三個、並是最重要的原因，是房屋供不應求。《經濟學人》分析國家數據與檔案，發現新冠大流行爆發的前幾年，美、英、德、日等11個先進國家，為每千人新建的房屋數量，早已下降至1960年代中期的一半，住房供應越來越不彈性，增加的需求沒有促成更多新建房屋，反而不斷推高價格。

因此，疫情的爆發進一步惡化房市供應。建商被迫停工，現在又遇上木材、水泥、銅、鋼鐵等原料成本增加和延誤，以及勞動力緊縮、薪資上漲，全都加劇限制。另一方面，業者將成本轉嫁消費者，2021年，美國房地產巨頭霍頓公司（D.R. Horton）的住房平均銷售價格上漲14％，讓每股盈餘（EPS）暴增78％。

展望未來，供應鏈瓶頸有望緩解，建造商重新開工，房屋越蓋越多。另外，升息將至，美國購屋App「Tomo」的首席經濟學家歐爾森（Skylar Olsen）樂觀看待，她指出這讓投機性買家獲利減少，促使他們退出市場，買房市場能降溫、回歸理智，一般人將有所受益。

然而，國際貨幣基金組織表示，現在離2000年代早期的供給標準，還有好一段距離。2021年5月，房地美公司（Freddie Mac）曾預估，美國獨棟房屋供給較需求還少約380萬戶，2018年這一項目為250萬戶；英國每年還需要多蓋大約34.5萬戶新房，供給才能追上需求。

美國抵押貸款銀行協會（MBA）首席經濟家佛拉坦東尼（Mike Fratantoni）表示，2022年，房市漲勢可能沒有2021年那麼兇猛，但這仍不足以讓買家佔有優勢，「2022年還會是賣方市場，需求大於供應，這就是為什麼我們非常確信，房價將繼續上漲。」

參考來源：The Economist、The Financial、IMF、CNBC

核稿編輯：林易萱