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財經 | 地產風雲

收入高不等於能借更多錢!如何才能讓銀行給出最高的房貸成數?

房貸可以問,但最忌每家都申請。 (來源:Dreamstime)
撰文者:傅恪恩
非讀BOOK 2021.11.26
摘要

1.看到朋友才30出頭就買房,在蛋黃區、又有重新裝潢,不免好奇要如何才能申請到較高的房貸成數。

2.房貸成數會依照每個人的信用資料做評估,想要貸到較高的成數,必須注意幾件事:收入高不等於借款成數高、存百萬當短期VIP過時了、只繳「最低應繳」不算有繳 、房貸可以問,但最忌每家都申請。

「下星期六,大家一起來我新家玩吧!」樂威最近新宅入手,呼朋招友來家中一起踩踩人氣、熱鬧熱鬧。 畢竟是件大喜事,房子又在蛋黃區,加上樂威算是3字頭同學裡早買房的,讓一票也為房事發愁的朋友們,除了好奇樂威的買房資金哪來的,也打定主意來看看新房,向他討教買房的經驗。 於是星期六當天,一票住在台北的老同學,比同學會還難得地齊聚一堂,攜禮帶物到樂威家做客。

輪流參觀完樂威的新家,大夥看著特別請設計師規畫的新房布置,不禁一致流露出羨慕的神情。 「天呀!這房子花了不少錢吧?」 「你總共貸款了多少?」 「現在銀行一般成數給幾成呢?」 嗑著瓜子閒話家常,對於老同學滔滔不絕的問題,樂威回答得倒也大方。 原來,這間房子總共買了將近3千萬,加上不是新房子,重新裝潢也差不多花了3百萬,而貸款的部分,這次總共借了1千萬。至於大家最好奇的錢從哪裡來?樂威只笑笑地說,自己有存了一些,當然,家裡也贊助了一部分。

聽到關鍵字,大夥頓時眼神一閃心照不宣,而樂威見大家一副「原來如此」的神情,也忍不住慌忙補充,雖然家裡有幫忙,但自己可是有在貸款上做足功課,請教過大師的。

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做錯這些事,難怪貸款成數這麼差!

1.收入高≠借款成數高

樂威表示,借房貸最常有的迷思是「我收入這麼高,怎麼可能借不到錢」,但事實是銀行因為主要在賺長久的利息錢,所以更看重的是你戶頭裡有沒有穩定、持續的收入;也因此,如果像是夜市擺攤,沒有401報表或扣繳憑單這種狀況,銀行就會給得有所遲疑或折扣。而像是業務性質的工作,底薪少、獎金多但不固定,也屬於同樣的情形。

2.存百萬當短期VIP過時了

講到這,同學A忍不住插話:「不是說,只要買房前1、2個月,找家銀行放個幾百萬,就能當VIP,有好成數嗎?等借到錢,再把戶頭的錢拿出來就好了。」樂威笑著搖了搖頭,「以前這方法還行,但現在銀行也沒這麼傻,主要還是看你的銀行存款積數(每日存款餘額加總)和信用狀況。」

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3.只繳「最低應繳」不算有繳

「譬如,前陣子不就有個YouTuber拍片說買房成數貸不到,一查之下才發現是刷卡習慣惹的禍。原來,那對網紅夫妻雖然都有乖乖繳卡費,但繳的都是『最低應繳』;本想說可以讓錢有其他更大的投資效用,沒想到銀行聯徵一調,信用分數低得可憐。」

見樂威說得頭頭是道,明年準備買婚房的同學B也忍不住丟出堆在心裡的一大串問題,「那怎麼做才能有比較好的成數?」「你有推薦的銀行嗎?」「經營認識的放款專員有沒有用?」

哪一間銀行的貸款成數比較好?

樂威也不急,喝了口茶接著說:「我認為關鍵還是多問、多比較。雖然主要往來的銀行條件會好一點,但其實每家銀行放款的優惠對象都不一樣,像是台銀有針對公教人員的築巢優利貸,三商美邦有針對固定薪年收入60萬以上的菁英方案,台新對自營商相對友善,其他家也有針對小坪數的物件特別經營,以及千大企業員工貸款等。想找到最優惠的條件,就不能死守一家,並留意每家的最新方案。 」

「至於要不要經營放款專員,如果只是自住買房,這部分是還好。主要是,放款專員的承諾僅供參考,因為他們並不能決定最後能放多少錢,最終還是要看申請後核下來的數字,才是真的能貸到的金額。」

房貸可以問,但最忌每家都申請

「那是每家都去申請,再來比較哪家條件最好嗎?」同學B追問。 「可以問,但千萬不要傻傻的每家都提供資料去辦(調聯徵查詢)!」樂威見同學一臉困惑,補充道:「申請房貸有2、3家銀行去查你的聯徵是很正常的,但如果數字一多起來,聯徵中心的立場就會覺得,『不對呀!這人若信用沒問題,早該貸好了,怎麼還有5、6、7、8、9家銀行,一次又一次來查他的信用狀況?合理懷疑,這個人的實際信用有問題。』所以,接下來就容易越問越差。」

「總之,房貸想要貸好貸滿,就是4步驟:養好信用、查好資料、問好狀況、挑有把握的去申請,基本上結果都不會太差。」

畫重點

✔信用卡帳單習慣只繳「最低應繳」,別怪銀行覺得你信用差!

✔貸款成數可以多詢問幾家銀行,但可別傻呼呼地每一家都申請看看。 

書籍簡介

房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐:買房路上,你必須懂的31個人性陷阱

作者: 傅恪恩

出版社:方智

出版日期:2021/11/01

作者簡介

傅恪恩

  觀察房市十餘年,看過的房子以千為單位,持有房地產相關證照數張。文章刊載於商周財富網、今周刊、商業周刊、經濟日報、風傳媒等知名財經媒體網站。

  身邊友人涵蓋各種房地產相關產業的專業人士,從房仲、代銷、銀行、代書、建商、設計師、台北市危老重建推動師、不動產估價師、投資客、法拍業者、包租代管業者、二胎業者、土開業者等。一直以來看著在房市默默耕耘的朋友們,內心對於因買不起或誤解而仇房的現象感到遺憾,願以支筆,拉近兩端不對等的資訊。


責任編輯:鍾守沂
核稿編輯:李頤欣



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