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財經 | 地產風雲

房價一直漲,租屋族現在該不該「不繳房租、繳房貸」?專家3點建議

搶買房前要先思考需求。 (來源:Dreamstime)
撰文者:紅色子房
摘要

1.買房是許多台灣人置產的選擇,而囤房稅反而提高房東持有成本,進而提高市場租金行情。根據主計總處租金指數的變化,以每月租金4萬的房子為例,平均每5年調漲月租金2千元。

2.不想繳租金給房東,在考慮要不要買房時,要思考:是否選擇郊區購屋、盤點家中資產、思考買房的必要性。

「最近房市不只買房消費者恐慌,我也很恐慌。」在台中的建商朋友A,語重心長地跟我說。

A在5年前離開上市公司建商副總的職位自行創業,以清新風格品牌定位開始在台中的新興重劃區推案,小基地、小坪數及低總價的連續兩推案都頗成功,因此進一步嘗試更大面積的開發。去年A公司新推案很快順利完銷,但隨著近年營建物價的暴漲,原本順利完銷的喜悅變成睡不著覺的憂慮。

「物價再漲下去,工程再拖下去,這案交屋後我可能是做白工啊!」A特地北上來找我,希望我能協助他在不動產資本市場上獲得支持,規劃合作架構引入策略投資夥伴,聊著聊著也討論到近期政府的囤房稅議題。

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「我不確定買我房子的人有多少是投資客,而且他們的確是最大的贏家。以目前營建物價成長,若再加上囤房稅持有成本的上升,除非我們政府也學對岸搞『限購令』,我覺得最終受害者還是終端消費者。」A說。

記得我以前曾在一場房地產演講裡拋出一個議題:「如果你今天中樂透得到1億,你會怎麼配置你的財產?」在場有大部分的人舉手,會把5成以上的錢放在不動產,因為感覺相對安全又有增值的可能性。

因此如果「囤房」是人性,囤房稅反而從提高房東持有成本,進而提高市場租金行情。根據主計總處租金指數(消費者物價房租類指數)的變化,以民國105年7月為指數基期100,近5年租金指數成長已經從逼近105。也就是說以每月租金4萬的房子為例,平均每5年調漲月租金2千元。

主計總處租金指數變化圖。
主計總處租金指數變化圖。 (來源:內政部/紅色子房瑞德資本整理)

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在包租代管事業的第一線,我也發現都會區的租金持續成長中,特別是不少新捷運聯開宅的套房產品,租金已經非一般上班族可以負擔。相信不少讀者看到這裡,是不是覺得「租不如買」?趁利率還低的時候,付租金給房東,還不如付房貸買房?

也就是這樣的「剛性需求」,加上擔心營建物價成長讓房價「回不去了」,也推升了近年疫情下房市莫名其妙大漲的趨勢。即使政府有祭出房地合一稅杜絕短期炒作,嚴查預售屋紅單買賣,似乎也擋不住這些已經恐慌的自住型買方,還有來自海外的台商華人回流資金潮。

另一方面即使政府有持續興建社會住宅的政策,但實務上租這些社會住宅都有「6年住房限制」,倘若租了6年後還是得搬出去買房,不曉得6年後的房價又變成如何?中產階級租屋族該如何自處?

我有以下3點建議:

1.選擇郊區購屋:相較於雙北市的高房價,目前郊區城市的房價仍在2、3字頭,加上5G網路快速發展、後疫情的遠距辦公模式漸漸被企業接受,用通勤時間換取低成本的空間,或者選擇可彈性上班、遠距辦公的工作,可以紓解非得在高房價都會區購屋的壓力。

2.盤點家中資產:在台灣住宅自有率達8成以上,加上高齡化與少子化,家裏有上一代房產的讀者可以考慮老屋新生改建、規劃提早傳承。有些年老行動不方便但經濟能力尚佳的父母,也可以選擇改住新的電梯小公寓,傳承大坪數的舊房子整修給下一代。

3.思考買房的必要性:讀者可以參考先前紅色子房文章「付租金還是付房貸好?這問題根本就問錯了。買房子該考量的是人生的機會成本,在職場有機會全球化與國際化的發展下,把「人生居住遷徙選擇權」掌握在自己手裡,2百萬可以當買房的頭期款,也可以選擇投資自己出國進修工作展開國際人生。不要因為數學問題,侷限了自己的人生。

「子房,你的建議真棒。但那我的煩惱怎麼辦呢?」建商朋友A問。

「記得秉持當年創業提供清新平價好房子的初心,資本市場就會持續支持你啊。」我說。

責任編輯:鍾守沂
核稿編輯:李頤欣

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紅色子房

紅色子房,CCIM國際認證不動產投資師,產官學二十年以上經驗,有外資法人地產軍師之稱,擅長以淺顯易懂方式分析房地產投資趨勢。現任紅色子房瑞德資本董事總經理,長期以「地產影響力投資」理念推動資產活化,事業橫跨資產管理、風格公寓、共享辦公室與私募創投等。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。

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