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財經 | 地產風雲

買房必看》銀行如何評估借款人房貸金額?一關鍵公式看懂

(來源:Dreamstime)
撰文者:許哲瑝
非讀BOOK 2020.12.22
摘要

銀行在評估借款人條件的時候,有一項很重要的參考數據叫做收支比。所謂的收支比,簡單來說,就是你每個月房貸繳納的金額佔總收入的百分比。普遍來說,收支比在百分之六十以下銀行都可以接受。

俗話說得好,錢不是問題,問題是沒錢,買房也一樣,如果買方不用跟銀行貸款的話,案件處理起來會輕鬆很多。而我承辦過的買賣案件,在流程執行上通常最大的問題就是幫買方找貸款,如果買方貸款順利的話,案件很少會有什麼太大的問題。

銀行貸款是一門學問,銀行針對這個買賣案件願意貸給買方多少錢,就要看銀行的評估,而評估的重點大略可區分成兩個因素,一個是買方自身的條件,另一個是銀行對標的物價值的認定,行話叫做估價。

先說說借款人自身條件這部分,銀行在評估的時候,有一項很重要的參考數據叫做收支比。所謂的收支比,簡單來說,就是你每個月房貸繳納的金額佔總收入的百分比。

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舉個例子來說:買方月收入十萬元,如果每個月要繳的房貸金額是六萬元,那60000÷100000=0.6,0.6×100%=60%,買方的收支比就是六十%。這個數字當然是越少越好,普遍來說,收支比在百分之六十以下銀行都可以接受。

如果超過百分之七十,銀行會審慎評估,房貸承辦人員報告就要用心寫;如果收支比超過百分之八十、甚至九十的時候,銀行會直接問我:「許代書啊,您可以幫我問一下買方,每個月的收入繳完房貸後,他要怎麼過日子?吃泥土配開水嗎?……」

在簽約的時候,如果有機會,我會大致詢問買方的貸款條件,然後根據我初步的判斷來幫買方挑選銀行。開頭那個案例,就是因為在簽約當下以及事後我都沒有仔細去瞭解買方本身的條件,就貿然隨便請銀行直接開始作業,造成很多時間上的浪費,也造成銀行跟買方的困擾。

所謂的貸款條件,例如:買方的職業以及月收入是多少?有無薪轉或扣繳憑單?本身有其他負債嗎?信用卡是否有不良紀錄?曾經有過逾期遲繳、甚至於被強制停卡的紀錄嗎?這些都是銀行評估的重點。

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大部分的銀行會將買方資料輸入電腦,由電腦跑評分,再根據評分來決定核貸金額。也有少部分銀行可以由房貸承辦人員撰寫報告,依報告來做決定。每家銀行針對借款人的財力,評估方式都有些許不同,很可能就因為這一點點差異,而影響了買方貸款的成數或利率,所以,該如何根據買方狀況幫買方挑選適合的銀行,這是代書必須要注意的事情。

或許有人會問,市面上那麼多銀行,就全部都問一遍就好啦……,可惜的是事情總不是憨人想的那麼簡單,大部分的銀行在評估買方貸款的時候都會調閱聯合徵信紀錄,也就是所謂的聯徵。

這個聯徵紀錄的徵調次數,銀行也會納入考量,通常來說,如果借款人聯徵紀錄在短期內被徵調超過三次的話,銀行拒絕承做的可能性很高,銀行會認為在正常的情況之下,買方找貸款應該聯徵紀錄不會調閱太多次。

換句話說,買方聯徵紀錄在短期內被查閱多次,是不是買方有什麼特殊情形,導致銀行要反覆確認聯徵紀錄?這個買方是不是有什麼隱情?現在的銀行敏感度都很高,只要對買方狀況有一點疑慮,通常都會直接拒絕承作,當然,如果你是皇親國戚、達官貴族,那是另當別論。所以,亂槍打鳥,隨便找銀行申辦很容易增加之後貸款的難度。

書籍簡介

連房仲都說讚!許代書教你從買賣到繼承的房地產大小事:80%的人都不知道的,不吃虧、不受騙的房地產眉眉角角

作者: 許哲瑝
出版社:財經傳訊
出版日期:2020/11/26

作者簡介

許哲瑝

  學歷:
  私立黎明技術學院二專部機械科畢業

  經歷:
  永慶房屋業務主任
  台銀保險代理人業務襄理
  中興保全保全專員
  世樺印刷廠裝訂組長
  都市更新諮商師
  危老重建推動師
  中華民國不動產經紀人普考及格
  中華民國地政士普考及格
  昱森地政士事務所主辦代書

責任編輯:梁喆棣

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