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收入相等、都沒存款…5年過後,為什麼隔壁鄰居的財產卻比你多5倍?
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財經 | 投資理財

收入相等、都沒存款…5年過後,為什麼隔壁鄰居的財產卻比你多5倍?

示意圖,非當事人或特定情境。 (來源:Dreamstime)
撰文者:湯姆.柯利、麥可.雅德尼
非讀BOOK 2020.09.14 19,128
摘要

1.紐澤西的小鎮馬納斯寬,曾住著兩戶人家,一戶是歐尼爾家,另一戶是維柏林家。

2.湯姆.歐尼爾是紐約知名律師事務所的律師,妻子瑪格麗特在紐約大學主修物理治療,兩人養育三個孩子;隔壁的約翰.維柏林也是一位成功的律師,他的太太瓊恩是法律事務所的秘書,同樣過著一家五口的生活。

3.這兩個起點類似、收入相似的家庭,卻在最後抵達了不同的地方,為什麼呢?

趁著3個孫子(凱希、克莉絲汀、小布)來放暑假的空檔,在世界享譽盛名的成功學作家傑西.賈柏斯(JC Jobs)決定來教他們一點東西:兩個住在隔壁、收入組成類似的家庭,為什麼最後卻抵達了不同地方?

「歐尼爾夫妻很擅長存錢,在霍勃肯租公寓這6年間,他們每個月可以存3百美元。要這麼做不簡單,但他們是有計畫的。每個月,湯姆從公司分兩次領到薪水,他會把支票交給瑪格麗特,瑪格麗特就會在隔天存進銀行裡。過幾天後,支票結清入帳,她會回到銀行兌領出2百美元,把其中150美元存到夫妻共同儲蓄帳戶,她與湯姆用剩下的50美元作為生活費。湯姆用其中的20美元支出通勤交通費與其他項目,瑪格麗特則用30美元買食材、雜貨、衣服與其他家用品。湯姆幾乎每天都自己帶午餐以降低開銷,而瑪格麗特會到處去找折扣服飾店或日用品店。她甚至會剪集優惠券來降低日常開支。湯姆剩下的薪水則用來支付房租、水電費、保險以及其他生活支出。如果他們在月底還剩一些錢,瑪格麗特會轉到儲蓄帳戶裡存起來。」

「傑西,他們都沒有休閒生活嗎?聽起來他們好像從來沒有花錢去餐廳吃飯、看電影,或做其他有趣的活動。」凱希說。

「喔,他們有喔,剛剛你提到的他們都有享受到。他們會在週五、週六晚上和一樣節儉的朋友們聚會,是這樣的……」傑西暫停了一下,想了想,然後繼續說:「讓自己身邊圍繞著對的人是很重要的,就是那些跟你想法相似的人。以歐尼爾夫妻來說,他們最常相處的朋友,對用錢也非常謹慎。他們擁有一樣的節儉觀念,所以這讓歐尼爾夫妻更能持續堅守他們的存錢策略。如果他們的朋友都很愛花錢,也不儲蓄,那會讓他們也很容易放棄自己的計畫。」

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「為什麼會這樣?」凱希問。

「習慣是有傳染力的。」傑西說:「習慣會像病毒一樣在你的社交圈蔓延開來。如果你和愛花錢的人混在一起,你也會變得愛花錢;如果是和節儉的人往來,你就會變得節儉。歐尼爾夫妻很早就體悟到這點,所以會和有同樣節儉想法的朋友聚在一起。你有沒有發現?喜歡喝酒的人總是跟其他嗜酒的人聚在一起;熱衷賭馬的人,也會跟一樣熱衷賭馬的人碰在一塊兒。這只是人性,我們喜歡物以類聚。如果你開始培養一個好習慣,那就跟同樣擁有那個好習慣的人相處。這就是歐尼爾夫妻做的事。這就是為什麼他們能夠存到很多錢的緣故。」傑西說完稍微停頓一下,才又繼續。

「湯姆與瑪格麗特住在那間公寓時能存下2萬1千6百美元,都得歸功於他們省吃儉用的理財習慣。他們決定用存款中的1萬美元作為頭期款,買下價值3萬美元的一棟聯排別墅。夫妻倆已經準備好要生小孩,覺得住在這樣的房子比較能夠讓一家人擁有足夠空間。此時,買房子對歐尼爾夫婦來說很合理。

他們思考著,每付掉一期房貸,他們就能為房子增加房屋淨值(equity)。除此之外,如果這棟房子的房價上漲,淨值就更提高了。但要買房子,意味著他們得向銀行借貸兩萬美元。因為他們自付頭期款的金額很高,所以許多銀行都很願意借錢給他們,並且是以3%的低利率。他們最後決定借款的銀行,提供了15年的還款期限,而不是30年,這樣一來,他們就能夠早一點還完貸款,並更快增加房屋淨值。」

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凱希打斷傑西,問:「房屋淨值是什麼意思?」

傑西停下來,思考了一下這個問題,然後回答說:「房屋淨值,就像是儲蓄帳戶。」

「每一次你付錢給銀行,就是在償還銀行借給你的購屋貸款,付一次就少欠銀行一些錢。這意思是說,你就愈來愈能擁有你的房子了,這就是房屋淨值。有一天,你會把房子賣掉,那你會希望在賣房子時,你獲得的金額比當初的購買價格更高。房屋增加價值的部分,也是一種房屋淨值。你擁有的房屋淨值愈高,你賣房子時拿到的錢就愈多,然後你可以用那份多的錢去買另一間房子。懂了嗎?」凱希點點頭,傑西繼續說下去。

「就在歐尼爾夫妻買下房子不久後,他們決定是時候生孩子了,他們的計畫是生3個。他們知道,終究會搬到另一間更大的房子,更適合一家五口。整個仔細考量之後,歐尼爾夫妻想,如果每個月支付給銀行比原本規定的金額再多一些,會是一個聰明的辦法。他們決定每個月多償還2百美元。這筆額外支付的2百美元,為他們的房子每個月增加2百美元的淨值。等到他們要賣房子時,這些每個月額外的支付款項將累積起來,為他們增加更多房屋淨值。

「這棟房子他們只住5年就賣掉了,房屋淨值相當高,讓他們不但能夠在馬納斯寬海灘買獨棟別墅,還只需要跟銀行借一小筆錢就夠了。房貸愈少,每個月要還給銀行的錢就愈少,付出的利息也愈低。那時,他們的房子以5萬美元售出。由於他們每個月多償還2百美元給銀行,因此當他們賣房子時,房貸只剩下4千美元。」

傑西的手夾著雪茄,朝3個孫子比了比。「現在,有誰可以告訴我,歐尼爾夫婦在賣完房子之後獲得多少房屋淨值?」

克絲汀第一個舉手回答:「4萬6千美元。」

「答對了!」傑西拍拍手,傾身在克絲汀額頭上吻了一下。「不過,有件事我忘了告訴你們。當房子最後以5萬美元售出時,他們還得付一筆錢,叫做成交費用(closing cost)。成交費用是指你得要繳納的手續費,支付給協助你賣房子的人,包括房地產經紀公司、律師、產權公司,還有一些其他相關人等。其中,房地產經紀公司拿到的最多。如果他們成功幫你賣掉房子,費用通常是房屋成交價的5%。當初歐尼爾夫婦要賣房子時,他們就決定要靠自己來賣。為此,瑪格麗特在好幾份報紙上刊登廣告,最後賣給出價最高的人。這樣幫他們省下了多少錢呢?」傑西問大家。

布蘭登馬上脫口而出:「2千5百美元。」

「沒錯!」傑西讚許地拍拍小布的右肩。布蘭登回以一個驕傲的笑容。

「但他們還是要付手續費給其他協助的人,總共花了1千美元。所以,在付完所有費用之後,他們獲得多少淨值呢?」傑西又問大家。

沉默了幾秒鐘之後,凱希伸出她的腿,大叫說:「4萬5千美元!」

「你算對了,我的小凱希蒂亞。」傑西笑著說:「讓我們一起算一遍:5萬元減去4千元的剩餘貸款,再扣掉1千元的成交處理費,等於4萬5千元。這樣大家都懂了嗎?」他們都點頭表示同意,於是傑西繼續他的故事。

「至於約翰呢,因為他花了很多錢買結婚戒指,他與瓊恩也把之前的儲蓄都用在蜜月旅行了,當他們要買房子時,存款所剩不多,所以只好選擇售價2萬5千美元的單層公寓。

「單層公寓不像聯排別墅或獨棟別墅那麼容易增值,加上他們能夠拿來付新房子頭期款的存款也不夠。他們在紐約租公寓的那5年,只存到5千美元。

他們想用其中3千美元當頭期款,所以只能用剩下的2千美元採購家具與裝修。由於頭期款只有3千元,要找到銀行願意借2萬2千美元就變得很困難。

而且,因為頭期款金額太低,銀行要求的房貸利率是5%,償還年限就拉長到30年。這意思是說,比起歐尼爾夫婦,他們得付出更多利息,而且要花更多時間才能付清房貸。」

「結果,就像歐尼爾夫婦一樣,維柏林夫婦在住了5年之後,也想出售他們的公寓,去馬納斯寬海灘買新房子。當他們賣掉公寓時,還有2萬美元的貸款沒還清。他們透過一家房地產經紀公司,找到一個願意出價3萬美元的買主,這個價錢只比當初他們的購屋金額多了5千元。房仲公司的費用是1千5百美元,其他成交費用加起來是1千美元。有誰知道,最後他們的房屋淨值是多少?」傑西看到大家呆掉的眼神。

「我們來練習數學吧。」傑西說:「3萬元,扣掉2萬元,再扣掉1千5百元與1千元,等於7千5百元。」

傑西眼神掃過一圈,確認孫子們都有跟上。

「好,小布,現在我們來記錄一下,歐尼爾家的房屋淨值是4萬5千元,維柏林家的是7千5百元。

「在當時,那可是好大一筆錢。」他說。

「過低的頭期款造成的負面影響,在於它拉低了馬納斯寬這棟新房子所能增加的淨值,也因為貸款條件的緣故,他們每個月能償還的本金部分變少了。

更糟的是,他們付的頭期款甚至不到房屋價值的20%,這使得他們每個月要多付50美元的私人貸款保險費(PMI),對於頭期款不能支付房價20%的借款人,銀行就會要求借款人支付這筆私人貸款保險費。也就是說,他們的房貸月付金額比湯姆與瑪格麗特都來得高。高額月付房貸意味著他們每個月剩沒多少錢可以儲蓄了。高房貸、私人貸款保險費、無法好好儲蓄,以及單層公寓不如別墅的心理缺憾,全都攪和成一股負面影響,不但殃及他們的財務狀況,也限縮了未來的儲蓄能力。

傑西從椅子上站起來,告訴大家是時候去衝浪了。布蘭登、克絲汀與凱希也從椅子上起身,和傑西比賽看誰先跑到海裡。

書籍簡介


習慣致富:成為有錢人,你不需要富爸爸,只需要富習慣

作者: 湯姆.柯利、麥可.雅德尼

譯者: 羅耀宗

出版社:遠流 

出版日期:2019/09/27

作者簡介

湯姆‧柯利(Tom Corley)

美國暢銷書作家,是認證合格會計師(CPA)、理財規劃顧問(CFP)及紐澤西州首屈一指金融公司「賽瑞懷斯公司」(Cerefice and Company)總裁。他在研究富人和窮人的日常生活習慣方面頗負盛名,曾花五年時間觀察和記錄超過350位富人和窮人的每日行為,總計提問5萬多次,也因此發現富人和窮人的日常習慣天差地遠。他根據研究提出致富的關鍵習慣,至今已影響世界各地數十萬讀者邁向富有的生活。

目前積極在組織、學校及行銷活動中演講。作品包括《富習慣》(Rich Habits)、《改變習慣就改變生活》(Change Your Habits, Change Your Life)等。

麥可‧雅德尼(Michael Yardney)

澳洲大都會集團(Metropole Group of Companies)執行長,被選為澳洲首屈一指的房地產投資顧問。他同時也是成功和財富創造心理學方面的暢銷書作家。他認為要真正富有,需要的不只是金錢而已,而是發現金錢的真正目的,才能真的擁有財富。目前除了房地產投資顧問工作,也舉辦財富創造研討會,致力改造一般人的財務未來。

譯者簡介

羅耀宗

台灣清華大學工業工程系、政治大學企業管理研究所碩士班畢業。曾任《經濟日報》國外新聞組主任、寰宇出版公司總編輯。所著《Google:Google成功的七堂課》(The Seven Success Lessons from Google)獲中華民國經濟部中小企業處九十四年度金書獎。另著有《第二波網路創業家:Google, eBay, Yahoo劃時代的繁榮盛世》(Netpreneurs 2.0)。譯作無數。曾獲時報出版公司2002年「白金翻譯家」獎。現為財金、商業、科技專業自由文字工作者、《哈佛商業評論》全球中文版特約譯者。

責任編輯:李頤欣

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