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財經 | 地產風雲

疫情紅色三月,房地產會不會跟著大跌?

(攝影者:程思迪)
撰文者:紅色子房
地產軍師紅色子房 2020.03.17 20,821

「疫情越來越嚴重,對你們房地產投資業有沒有影響?」最近朋友碰到我閒聊的話題,一定是先問候彼此損失狀況。我搖搖頭說:「招商引資業務方面,一直被業主追著跑;投資管理業務方面,積極發展社群公寓宅經濟、雲端廚房等新創商機。」

「我們一票投資人都等著進場呢。」朋友說,他們經歷過SARS及金融海嘯後的房市反彈狂飆嘗過甜頭,覺得應該還會上演一波續集。我曾用「房價所得比」與「房貸利率」兩張圖跟他們說明今非昔比(參見此文)。原本不太甘願的他們,經過這幾天國內外股市大跌、美股熔斷,資產大量減損後,醒悟覺得該好好運用手上的每一塊錢。

只是,最近肺炎疫情越演越烈,似乎是「2003 SARS危機」加上「2008金融海嘯」的雙重加成,近期更彷彿電影「全境擴散」的真實翻版。對於房地產持有與投資者,該怎麼面對這種情況呢?

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大家其實最擔心的是房價影響。我認為房地產的價格,實務上是靠「持有者資金」與「貸款銀行」兩者支持。會出現房地產價格減損甚至賤賣,一是因為持有者失去負擔房貸的能力(例如其他投資失敗、失業或無薪假);另一原因是碰到銀行雨天收傘。隨著美國聯準會(Fed)甫將聯邦基金利率調降4碼近乎零利率,並且正式啟動高達7000億美元的量化寬鬆(QE)計畫。隨著QE熱潮影響,國內銀行法人滿手現金只能繼續打利率戰來爭取客戶。除非信用太差,銀行雨天收傘的機率頗低。

既然看來房地產短期內尚無明顯危機,我建議投資朋友以下四點因應:

出入安全小心防疫健康為上,因為健康是個人資產最前頭的1,若少了1後面多少0都沒用。

盤點夠用的現金!當老闆的,可以透過貸款或政府補助儲備6~12個月的營運週轉金。當員工的,把資產整理讓手上累積6~12個月的生活費用現金。大家都期待疫情趕快過去,但能快多久沒人說得準。

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任何投資別急著看到低價就進場,市場上鮮少曾經歷過這類危機的投資大師。除非投資當下馬上有穩定現金流(例如可靠的租金收入),目前的房地產投資評估建議做好敏感度分析,想想最差的情況會如何?

確診的好萊塢演員湯姆漢克斯(Tom Hanks)近期在推特發文說:「好好治療、好好過完每一天,就是最好的痊癒辦法。」不管目前已損失如何,接下來唯有用務實沈穩的態度活在當下,積極珍惜身邊愛你的人,以及手上僅存的銀彈!

責任編輯:林易萱

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地產軍師紅色子房
紅色子房

紅色子房,CCIM國際認證不動產投資師,現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問,創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展,並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」,結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。

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