商周

啟動成功關鍵,隨時掌握商周.com最新資訊

提供第一手新聞解析、財經趨勢、專屬活動

已加入收藏
已取消收藏
熱門關鍵字
熱搜內容
現正閱讀
被批「花別人的錢不會痛」!南山人壽花159億租一塊「地上權」,圖什麼?
畫重點
段落筆記
新增筆記
「請稍等」英文別直接中翻英說please wait a minute!一次掌握,常用的電話對談英文
0
/500
不公開分類 公開分類
儲存

財經 | 地產風雲

被批「花別人的錢不會痛」!南山人壽花159億租一塊「地上權」,圖什麼?

(攝影者:郭涵羚)
撰文者:紅色子房
地產軍師紅色子房 2019.11.22 46,819
摘要

1. 南山人壽以159.81億標得「信義行政中心地上權」,超過底價99.88億元6成。

2. 「地上權」與「永久產權」還是不一樣。「地上權」比較像是長期租約,時間到了,不只土地,連建物都要還給政府,財務上相當於最後殘值是零的概念!

3. 若規劃為頂級商辦,50人使用百坪辦公室每月租金可能高達100萬,租客來源成關鍵。

日前南山人壽以159.81億標得「信義行政中心地上權」,超過底價99.88億元6成,也遠高於其他兩家投標者——元利建設101億元,豪昱營造100.1億元。新聞一出,輿論一片譁然。

我跟另某家壽險公司不動產投資主管M討論,他笑著說:這負責投標的經理人恐怕職位不保。

「我們做政府土地標案壓力很大啊!除了要能夠標到土地,還不能夠讓公司花太多冤枉錢。正常來說,要比第二名的標價高10%內才算成功,若標贏但超過第二名10%以上就會被檢討啦!」

廣告

M接著說,「這次南山人壽比第二名多花58億標下這案子,整整超過50%。除了內部檢討,我看對金管會的報告也寫不完了。」

「也許是被上次元大銀以7%差距,標走空軍活動中心地上權的事件影響吧!」我說,信義行政中心地上權就在南山廣場旁邊,若能夠標下來再以天橋連接,就能夠解決微風南山商場面積規模偏小的問題,增加商場營運的綜效,所以有非標下來不可的壓力。

只是,這次南山人壽算是高估了對手。

因為本基地「50年地上權」偏短,其他壽險公司最後都沒出手。第二名的元利建設今年曾以每坪725萬、標得台北101大樓旁號稱「全台最貴停車場」,信義計畫區D3街廓土地的永久產權,所以對50年地上權的單價,一定是打到7折以下。

廣告

所以,平心而論,南山人壽這戰贏得不漂亮。而且從南山人壽資產負債表來看,經營層的股東權益約只佔總資產8%以下,被批評花別人錢不會痛,還真是百口莫辯。

還記得不久前,威京小沈也以372億標回自己的京華城(也是拿上市公司投資大眾的錢),一樣宣稱要打造頂級商辦園區。隨著商業辦公室在台北市場上的稀缺,頂級商辦似乎是目前商業地產投資的大解藥。

號稱總銷1000億的南港世界明珠案也有兩棟頂級商辦,不久前聯強國際以總價50.87億,每坪100萬元收購12層樓,這樣的成交紀錄的確為近期商辦投資注入更多信心。

只是,「地上權」與「永久產權」還是不一樣。「地上權」比較像是長期租約,時間到了,不只土地,連建物都要還給政府,財務上相當於最後殘值是零的概念!

以本案土地2147坪、標到成本159.81億,若加上危老及容積移轉,硬是申請到2萬坪建物,以每坪30萬造價來計,工程總成本60億,全案等於是220億的大投資。

220億以50年來平攤成本,每年成本是4.4億元。若加上每年還要繳給政府的地租1.18億,每年成本已是5.6億左右。而金管會規定保險業最低收益率2.345%標準,220億的最低收益率是5.16億,加上原始成本攤提每年5.6億,南山人壽在此案每年要收到10.76億才算過關。換算下來,滿租情況下,每坪得達到4500元,若有90%空置率,就得達到每坪5000元以上。

商辦月租金每坪5000元,對應目前商辦熱潮似乎有機會達到。但由於台灣的租金是權狀坪計非實際使用坪計,因此以約可容納50人的100坪使用辦公室為例,租約權狀坪可能達200坪,每月租金高達100萬。

這樣的頂級租客在哪裡,我也很好奇啊!

下滑載入更多報導
地上權 頂級商辦 信義區 南山人壽
地產軍師紅色子房
紅色子房

紅色子房,CCIM國際認證不動產投資師,現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問,創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展,並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」,結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。

廣告
留言討論