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財經 | 投資理財

銀行推40年房貸,讓年輕人掉入房奴陷阱?2個前提下,才適合申辦

撰文者:葉佳華/信傳媒
信傳媒 2019.10.31 12,768
摘要

1. 40年房貸,會讓銀行貸款風險增加,因此核貸條件嚴格,且申請人未來得承受升息的風險,還貸期限長也意味著還款總額高。

2. 2個前提下,適合申請40年房貸:只想短期持有、未來有換屋計畫的人,以及保證有能力提前還完房貸的人。

3. 申貸40年房貸的族群,較適合房屋物件落在中南部低總價800萬以下、且申貸人本身必須衡量是否符合「三三原則」。

今年9月,高雄市都發局與高雄銀行合作推出「安居高雄市民首購優惠房貸專案」,提供房貸年限最長40年、利率最低1.6%起,而方案推行之後,不少無殼蝸牛開始蠢蠢欲動;但40年房貸究竟是協助青年買房的解藥,還是裹著糖衣的毒藥?房貸戶可得要仔細評估。

高雄市長韓國瑜日前宣布射出「金融三箭」,其中一箭就是「安居高雄市民首購優惠房貸專案」,而根據專案內容指出,戶籍是高雄市民、首購住宅位在高雄市轄區者,可申請最長40年期的優利首購房貸,享有最低利率1.6%,寬限期最長長達5年,貸款成數最高可達8成。

40年房貸早已推行,但屋齡、年齡等限制嚴格

但其實,推行40年房貸的高雄銀行並非首例,早在7、8年之前,國內就有40年房貸的方案誕生。截至目前為止,包括合作金庫、星展、永豐、王道銀及高雄銀等5家銀行已提供40年房貸服務。

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根據銀行業者透露,由於拉長貸款年限,會讓銀行貸款風險增加,因此雖然有承作40年房貸但卻「99%都沒有人使用」,原因就出在於核貸條件嚴格。

天時地利不動產總經理張欣民則觀察,通常銀行端會嚴格篩選申貸對象,包括申貸人是不是有穩定的薪資收入、房屋物件的屋齡、屋況、地段條件是不是夠好等條件視情況核貸;可是通常會希望用到40年房貸方案的族群,其本身可能較沒有穩固的薪資收入,加上房屋位置較屬於偏遠,也造成幾乎沒有銀行願意承作,等於是虛設。

一般而言,申辦40年房貸時銀行為了控管風險,部分銀行會規定貸款人年紀加上40年還款期限不能超過75歲,換句話說,貸款人的年齡上限是35歲;除此之外,銀行也會考量貸款人的財務能力,以及擔保品的流動性的條件,因此通常收入較少或是負債偏高的人較難申請、又或是小套房及屋齡超過耐用年限的老房子,也是銀行較不接受的擔保品,因此並非人人都可以順利申貸。

40年房貸繳息比20年多了1倍,未來還得承受升息風險

除了重重的控管之外,利息負擔也讓房貸戶紛紛卻步。

若以高雄銀行提供的1.6%利率、寬限期5年、貸款額度500萬元,並以本息平均攤還來計算,40年房貸總利息就高達193萬元;但若是只貸款20年,其總利息則約103萬元。換句話說,光是40年的房貸總利息就比20年房貸所繳的總利息,多了將近1倍,等於貸款人狠狠被銀行扒了一層皮。

40年房貸的風險,還不僅止於此,萬一未來的低利房貸不再,40年房貸戶也必須得承受「升息」風險期。

根據央行最新公布,9月5大銀行新增購屋貸款利率滑落至1.615%,來到歷史新低紀錄。但張欣民則提醒,不管是20年、30年甚至是40年房貸,目前幾乎皆採浮動利率,也就是說,若整體金融市場的利率未來趨勢往上走,每個月本息攤還金就會一路往上飆,這就是申貸人必須承擔的風險。

2個前提下,適合申辦40年房貸

住商不動產的企研室經理徐佳馨則從2個前提觀察,認為適合40年房貸的人,第一種不外乎是屬於短期持有、未來有換屋計畫,又或者是保證有能力可以提前還完房貸的人;另一種則是懂得投資理財的達人,能用以1.6%的房貸去做3~5%的投資,如此一來,才能盡量免於升息風險以及利息多繳的壓力。

她指出,「QE之後是一個財務重分配的過程,當正利率進入負利率時代,誰最倒楣?就是錢放定存的人,但誰最獲益最多?就是跟銀行借錢的人,可是問題是,你把錢借出來有沒有辦法做個很『SMART』的運用,如果不能的話,那就真的不要搞了!」。

張欣民則指出,40年房貸總利息雖然比30年、20年來的多,但最大的好處是每月繳貸金額較低,能減輕年輕人購屋族壓力,提早跨入「有殼階級」,「基本上我是有條件的贊同這種房貸產品」。

但張欣民認為,前提是,申貸40年房貸的族群較適合房屋物件落在中南部低總價800萬以下、且申貸人本身必須衡量是否具有穩定的薪水收入能力,符合「三三原則」(自備3成頭期款、房貸不要超過薪水的1/3)的情況。

他說,「通常申貸40年房貸的人都知道還款利息增加的道理,因此他更會讓自己快速還完房貸,也許20年就還完了…我覺得40年房貸是可以讓年輕人提早跨過購屋門檻的一種方式,可是不代表鼓勵大家,如果沒有自己衡量好就斷然去購屋,到時候還不起,真的是還到40年,那就真的是標準的屋奴了!」

※本文獲信傳媒授權轉載,原文:銀行推40年房貸》是讓年輕人安居還是掉入「房奴」陷阱?

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責任編輯:黃楸晴
核稿編輯:葛林

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