Uber後最大IPO》解讀WeWork公開說明書：披著科技外皮的地產公司、CEO是未爆彈

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共享辦公室新創公司WeWork，從美國發跡、獲得軟銀大手筆投資，估值高達470億美元，預計在9月公開發行，被視為是Uber之後，在美國最大的IPO案。

這個已在全球37國、124個城市駐點，在倫敦僅次英國政府的辦公空間持有者，擁有IBM、微軟、臉書、亞馬遜等客戶的「共享經濟獨角獸」，掛牌後的命運會如何？

快速擴張、快速湧入資金、快速的估值膨脹，同樣的劇本，上一次是共乘平台龍頭Uber，挾帶著「全球最大獨角獸」的光環上市，但股票當天就跌破發行價。

同樣是共享經濟產物，WeWork這次上市，能避免同樣的劇本嗎？根據它最新發佈的上市招股書，外界看法，恐怕是看衰的居多。

巨大虧損，已是共享經濟獨角獸的正字商標

根據WeWork提供的數字，光是今年上半年，公司淨虧損就高達9億美元，2018年全年虧損，則是高達19億美元。這個數字，甚至比共享龍頭老大哥Uber去年全年虧損18億美元還要多。

這些虧損都是怎麼來的？

為了取得提供給企業承租的土地，WeWork的IPO文件指出，WeWork通常會與地主簽訂平均約15年的長期租約。隨著Wework在全球不斷擴張，它在租金上的支出，已從2018年底的340億美元，攀升到今年中的472億美元。

MKM Partners的分析師庫卡尼（Rohit Kulkarni）指出，持續擴張的營業據點，將使WeWork很快就發現他們恐深陷現金流危機。

長期的土地租約，意味WeWork將負擔長期、且固定成本支出，一旦出現出租的空窗期，公司就只能獨自承受租金的支出壓力。

這與Uber或是Aribnb只提供「搜尋」、「媒合」需求的軟體服務，不購入車輛、房地產的策略邏輯完全不同，讓WeWork變成成本相對高的「重資產」公司。

復興資本（Renaissance Capital） 創辦人史密斯（Kathleen Smith）直言，這樣（收入／成本）錯置的結構，若遇到整體經濟蕭條，將是足以令公司致命的可怕組合。

CEO本人就是公司營運最大的風險

「如果你想透過投資WeWork發財，那就等於是在創辦人紐曼（Adam Neumann）這個人身上下注。」對於WeWork的IPO文件，財經媒體《CNBC》下了這樣的註解。

在這份IPO文件中，紐曼的名字，出現高達169次。最值得注意的，是公司將他定位為左右未來發展的「重要關鍵」，指出若他未來不續任CEO，仍可繼續影響公司營運。

文件揭露，紐曼與WeWork之間的關係，不只是創辦人或是CEO這麼簡單，他更是公司定期付租金的地主、在過去還與公司有過多筆資金借貸記錄。

集創辦人、執行長、大股東、大地主、借款人多種身份於一身，40歲的紐曼，與這家9歲新創之間、錯綜複雜的關係，正成為投資人眼中的最大風險之一。

7月，正值公司IPO前夕，紐曼遭外媒披露已經透過賣股及股票抵押貸款，套現將近7億美元，並將這筆資金用來投資房地產與其他新創事業。即使他仍是公司最大的持股者，這樣的賣股動作，仍引起華爾街投資人的高度憂慮。

此外，根據招股說明書，紐曼的妻子Rebekah Neumann也同樣被列為公司創辦人，紐曼的姊夫Avi Yehiel也是公司的主管之一。不只是紐曼個人，他的家族成員與公司的緊密連結，《Bloomberg》直稱，某方面來說，WeWork就像是一間家族企業。

科技公司的外皮，骨子裡仍是家地產公司

主打「空間即服務」（Space-as-a-Service）的口號，WeWork以提供微形企業、新創、自由工作者辦公場所為訴求，以共享經濟下的科技公司自居，仿照Uber等企業，在市場上一路吸收包括最大投資者軟銀的資金，成為全美數一數二的獨角獸。

可是WeWork的商業模式，仍是以出租空間為主要獲利來源，這讓他們脫離不了「二房東」的稱號，經IPO文件數字揭露後，龐大的租金壓力更是無所遁形。

今年1月，WeWork大金主軟銀，宣布將原先規劃的投資規模，從160億美元、大幅縮減至20億美元。

甚至，WeWork在招股書中也承認「空間即服務」的商業模式「進入門檻很低」，即使身為市場先行者，未來也會面臨其他競爭者的強力競爭。

隨著越來越多的財務資訊揭露，這隻披上「科技」外皮的獨角獸，正慢慢的失去光環。沈重的租金壓力、創辦人與公司過度緊密地連結、商業模式的侷限......種種不利因素，都在加深WeWork上市，只能面對股價流血的可能性。

核稿編輯：洪婉恬