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財經 | 地產風雲

6百萬買到3房2廳,只須付1成頭期款...消費高的新加坡,為何房價卻是台灣一半?

撰文者:艾倫
艾倫的新加坡愛說笑 2019.07.08 16,550

自從艾倫寫了新加坡租房篇後,大家都很驚奇,沒想到在新加坡當房東這麼強勢,押金想扣就扣,仲介還幫你服務到契約期滿。好朋友Fred看了趕快來問我,房東這麼好當,那怎麼樣才可以變包租公(婆)呢?

「首先,要有錢!」艾倫沒好氣地回答。

「廢話,沒錢就不會來問你了!」Fred的回答反而讓艾倫嚇一跳。看不出這傢伙還蠻有實力的,早知道剛來新加坡成立公司的時候應該找他入股一下,要不然也不會落到這個地步,還要當個職場高年級實習生。

「其實,我是看台灣總統大選搞到這地步,全台灣好像只要選舉不要吃飯生活似的。我更擔心,明年一月大選結果,萬一習大大不愛台妹,動手動腳,人心惶惶,房價慘跌,不如儘早找個出路。」Fred說出了多數台灣人心底的隱憂。

艾倫舉家遷移新加坡,雖然不是因為這些問題,不過倒像是預見未來一樣,提早踏上這一步。 有錢好辦事,想來新加坡投資一套房當個包租公,也不是問題。不過新加坡政府也不是吃素的,新加坡就這麼點大,土地資源有限,加上華人血液裡是見房就買,房地產炒得比天高,不想出一套辦法來管制房產買賣,趕明兒給外來新移民給買光了,新加坡人要住哪?

要買福利房有條件

先說說新加坡最富盛名的政府組屋(HDB),是由政府建屋發展局負責建設,開放給新加坡公民和永久居民購買的福利房。產權只有99年,到期就得搬走。請注意,是從房屋建好開始起算,不是你買來搬進去開始起算。組屋有點像台灣的國民住宅,但又不太像。因為這裡的政府組屋,蓋的品質很好,不會有房間面積過小,建材偷工減料的情形

而新加坡的組屋,面積計算是以平方公尺,這裡習慣稱幾房式的,比如台灣的三房兩廳,如果客廳和餐廳連在一個空間,那這裡就稱為「四房式」跟台灣最大的不同是沒有公設佔比,除了冷氣安裝的陽台外算在你頭上之外,所有權狀上面跟你買的實際面積一樣。因為地是國家的,樓下的庭院是國家的,兒童遊戲場是國家的,一樓挑空的迴廊也是國家的,除了進到你家門以外都是國家的。所以不會出現像台灣一樣,實際居住坪數比購買坪數還要小的問題。

加上建屋局適當的規劃,走出社區門口就有公車站牌,轉個彎有雜貨店,肚子餓了樓下的食閣開到10點。每5年住民還要投票決定外牆漆成什麼顏色,永保如新(抱歉!這是國家規定的)。這樣的國民住宅自然是國民的福利,想買可是要過五關斬六將,先給大家看看一個購屋身份資格組合表:

這裡的家庭身份條件是購屋者+配偶或父母或孩子

在新加坡買新的政府組屋只有新加坡公民(身份條件如上表)可以通過BTO預售(Build to Order)的方式購買。如果成功購買後需要等2-3年才能入住,但可以享有政府各種補貼。所以好處多多人人喊搶,買來當包租公包租婆,多好啊!

這麼好康的事,你以為光身份限制就結束了嗎?剛剛說過這是公民的福利房,政府必然有條件的,想買預售新組屋還有收入限制,像艾倫的朋友Fred這種有錢人,還沒資格呢!

比如,家庭月收入超過12,000新幣(約台幣27萬)就不能買四房(含)以上的預售新組屋,兩代公民聯名購買則是月收入不能超過18,000新幣(約台幣41萬)。而三房的組屋購買人的家庭收入則不能超過6,000~12,000新幣(約台幣13-27萬),要看社區的地段而調整。這些限制給了新組成的家庭很大的幫助,達到某種程度的住者有其屋的實現。

其他包括在30個月內不能擁有或處理過其他房產,包含本地及海外的都算在內。還有不能用公積金的住房補助金買過其他房子等等限制,都是政府防止炒作房地產的具體作為

至於購買二手組屋,除了要符合身份條件外,其他則是沒那麼多限制,但是中古組屋房價反而比新的預售組屋來得高,一套在裕廊西(Jurong West)的四房式組屋預售價大約20萬新幣(約台幣460萬)。同樣四房的中古組屋就要來到35萬新幣(約台幣800萬)左右。因為建屋局制定預售新組屋的價錢,反而便宜。而二手組屋因為轉手分而會被炒高價錢。

所以,試想如果一個台灣上班族娶(嫁)一個新加坡公民,申請永久居民後就可以用台幣600萬左右買到郊區四房式的預售新組屋,還可以運用公積金貸款9成的房款,只要付1成的頭期款。在世界消費第一的新加坡,幾乎是先立於不敗之地了

沒條件就看條件

想來新加坡當包租公(婆)的機會,似乎沒有艾倫的朋友Cindy二十幾年前那麼容易了。要入主政府組屋,條件多多,身份限制重重。但是對Fred這種有條件的鑽石王老五,倒是容易多了。直接可以考慮買私人公寓(Condo)和有地住宅( Landed)。

有地住宅只限於聖淘沙的升濤灣區域,價錢太高就先不談。一般的私人公寓多半都有良好的公共設施,游泳池是基本配備,其他還有網球場,社區會議室…等各項設施,只要你有錢,想買幾間就買幾間,但新加坡政府仍然用買家印花稅及額外買家印花稅等稅金,來抑制房價。而且買得越多付得越高

首先是買家印花稅,不管什麼身份,只要買房都要交的稅金。公式如下:

比如:

購買新幣100萬(約台幣2,200萬)的私人公寓,就是18萬x1%+18萬x2%+64萬x3%=26,400新幣(約台幣60萬)。

購買新幣150萬(約台幣3,400萬)的私人公寓,就是18萬x1%+18萬x2%+64萬x3%+50萬x4%=44,600新幣(約台幣100萬)。

重點來了,外國人需要多繳交額外買家印花稅第一套房是房價的20%。以買新幣100萬的私人公寓來說,就要繳交26,400新幣的買家印花稅加上20萬新幣(約台幣460萬)的額外買家印花稅。總共226,400(約台幣520萬)的印花稅金。這對於抑制房價,或多或少還是有點作用。

不過,有非正式統計,新加坡人愛看房,超過其他的假日休閒活動。除了政府極力控管組屋房價外,私人公寓的房價還是節節上升。加上香港因為「反送中」民主抗爭運動,局勢不穩,港人也開始有外移的打算。新加坡中立穩定的政局,及鞭刑加持下的良好治安環境,吸引了不少港人開始考慮移民新加坡。艾倫設立的「新加坡留學媽媽經」FB社群這幾個月陸續有港人提出申請加入想了解新加坡的教育制度,就是最好的證明。

Fred聽完了艾倫的介紹,正積極地飛來新加坡看房。有趣的是,新加坡建商的樣品屋跟實際建屋地點有的居然相差十萬八千里,好啦!是2個地鐵站這麼遠。所以,提醒來看房的朋友們,一定要問清楚建屋地點在哪裡?還有最重要的就是常常上建屋發展局的網站,詳查各項制度與稅額資料,艾倫寫完這篇到你們看到這篇時,說不定又頒發新的法規了,一切以建屋局的資料為準,才不會以為艾倫在說笑呢!

責任編輯:呂宇真
核稿編輯:葛林

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艾倫

歷經文建會主編、電視製作人、雜誌媒體公關,網路行銷的多棲媒體人,也是萬人論壇活動的舞台總監,因著家庭因素,走下總控台,舉家移民新加坡,提供第一手接地氣的社會觀察。

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