商周

啟動成功關鍵,隨時掌握商周.com最新資訊

提供第一手新聞解析、財經趨勢、專屬活動

已加入收藏
已取消收藏
熱門關鍵字
熱搜內容
現正閱讀
買下公寓1樓,門前就是你的專屬停車位?買台北舊公寓注意7眉角
畫重點
段落筆記
新增筆記
「請稍等」英文別直接中翻英說please wait a minute!一次掌握,常用的電話對談英文
0
/500
不公開分類 公開分類
儲存
我的收藏
稍後閱讀
新增收藏分類

財經 | 地產風雲

買下公寓1樓,門前就是你的專屬停車位?買台北舊公寓注意7眉角

撰文者:信傳媒 徐珍翔
信傳媒 2019.05.20 12,682
台北市寸土寸金,不少小資族寧願捨棄新北大樓,也選擇買台北老舊公寓。(圖片來源/信傳媒資料照)

台北市寸土寸金,土地持分較大樓高的公寓自有一番吸引力,「使用空間大」的頂樓、1樓更是一度受到投資買盤青睞。有房仲業者統計發現,隨著近年買氣回升,買盤也漸漸轉為自住族群,沉寂4年的公寓頂樓又蠢動起來,2018年每坪單價來到48.4萬元,創下近4年新高。

根據台灣房屋智庫最新統計,台北市4層及5層樓公寓的頂樓戶交易狀況從2015年開始,單價多在每坪44.5萬到46萬元之間盤整,可是2018年卻來到48.4萬元,年增幅達8.6%,也是4年來最高。

對此,台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,台北市長柯文哲從2014年上任以來,曾幾度宣示對於公寓頂加的取締決心,尤其2017年發生多起公安事件後,更以專案優先拆除違建,加上適逢房地合一稅後的房市交易低潮,買方對於有加蓋的投資型產品態度保留,導致公寓頂樓戶的交易量減,「不過因為近年買氣回升,買盤又變成以自住族群為主,會挑選一些屋齡相對較新,屋況較好的公寓,所以平均單價有略微回升的跡象。」

廣告

公寓頂樓最便宜,「頂加」小心買貴

張旭嵐指出,一般公寓類型的房屋,單價往往與樓層高度成反比,因此,觀察2018年5層樓公寓的交易價格,以1樓最高,平均每坪54.9萬元,接下來依序為2樓的46.7萬元、3樓的45.5萬元、4樓的45.1萬元,以及5樓的44.4萬元,不難看出「越高越便宜」。

她解釋,相較於大樓,公寓因為公設低,所以實用性較大,且持有地坪也大,加上樓層越高越不方便的特性,不少預算有限的小資族為了台北市門牌,寧可捨棄新北的電梯大樓,選擇買下屋齡較高,但總價較低的4、5樓公寓自住。

事實上,台北市仍有不少所謂的「頂加公寓」,如何出價也是一門學問。張旭嵐說,一般市場認知,價格會隨著加蓋材料不同而有落差,從鋼筋混擬土到鐵皮加蓋,多介於頂樓單價的1/2到1/3,「不過,最好先確認是否能取得約定使用公設空間的『分管協議』,才能確保使用權利。」

多付成本買頂加有何風險?她提醒,凡是在民國84年1月1日之前興建的頂加都屬於「既存違建」,目前作法雖號稱「緩拆」,不過,一旦遭人舉報就會轉為「即報即拆」,加上又涉及公共安全問題,因此自台北市加強取締以來,頂樓戶的加蓋價值已經大減。

1樓公寓最貴,買賣「眉角」也多

至於單價最高的公寓1樓,張旭嵐解釋,多半是具有店面或辦公室等商用效益所致,若門前有停車位,可運用空間又更大一些,因此身價相對高;台灣房屋中和景安站店東蔣京叡則提醒,所謂「門前可停車」其實是坊間的銷售術語,通常是在標榜「基地或臨路寬敞、活巷、無劃定禁停號誌」等空間條件,這類「停車事實」雖不易被檢舉,但也並非合法權利範圍,「不過,在消費市場中,大家還是會把這樣的便利性『變相加值在交易總價中』。」

「通常這類條件好的1樓公寓,交易價格會比路寬窄的1樓多個1到2成的售價,甚至,俗稱的『霸王車位』在以前也常被用每個車位50萬到80萬元的方式變相加價。……不過,1樓停車空間如果會影響住戶出入及逃生安全,或有占用共有或公有空地的疑慮,就算前屋主曾經有過使用慣例,也不能作為永久保證,最後還是可能影響和左鄰右舍之間的關係,甚至引起法律糾紛。」他補充。

此外,部分1樓公寓會附設地下室,價值認定也有諸多「眉角」。蔣京叡說,買方不妨先檢視是否登載於權狀面積內,若屬於私有使用,單價約為1樓的3分之1到2分之1,「如果是公用空間,要先確認是不是有約定專用或分管協議,還有登計使用的用途為何,這種通常只能當作利於銷售的附加價值。……

舉例來說,1995年以後取得使用執照的台北市建築物,地下室登記為防空避難室的話,屬於公共產權,不能更改兼用住宅,更不可以違規出租。」

整體而言,公寓畢竟屬於老屋,除了一些「約定成俗」的價值認定,其實屋況也是一大考驗,張旭嵐建議,最好避免購買過度裝潢的老公寓,因為這類標的往往無法看見水泥牆的原始狀況,無從判斷水泥是否剝落、是否為海砂屋等屋況,「另外,2樓雖然上下方便,不過因為很多公寓都把管線集中在2樓,一旦老舊漏裂,很可能會優先遭殃,所以如果購買屋齡超過30年以上公寓2樓,也要注意是否有管線需要維修的問題。

※本文獲信傳媒授權轉載,原文:台北老舊公寓吸「自住客」 一樓、頂樓眉角多……

延伸閱讀:

從高雄個案看房市最後一根稻草……都更後供給暴增15倍
不提「中國製造2025」只是障眼法 中國大舉擴廠今年新增5家12吋晶圓廠
防止被駭 中共全面替換解放軍的Windows電腦軟體系統

責任編輯:黃楸晴
核稿編輯:洪婉恬

下滑載入更多報導
生意頂讓 工廠登記共創 永青日本料理 買樓投資 番花路 無界瀏覽連不上 歐舍咖啡
信傳媒
信傳媒

我們是一群對新聞有熱情、對新網媒發展趨勢很關心的人,對媒體的天職念茲在茲。我們相信媒體監督可以產生力量,透過新科技和社群傳播,可以發揮更大威力。當力 量夠強大、夠聚焦,就能改變政治、經濟、社會制度的不合理。

我們想發動一場「媒體的群眾運動」,讀者既是新聞的發動者,也是新聞的參與者 ,而 《信傳媒》就是公民的舞台,也是跨領域串聯各界資源的平台,是一個會自己成長的 「有機媒體」。

我們解讀新聞、傳遞進步觀念,也要搭橋,讓企業資源通往被政府遺忘的角落。做出有 品質、有價值的新聞內容,是我們最深切的自我期許。

廣告
留言討論
下滑接續下一篇