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財經 | 地產風雲

東區「倒店潮」還沒停!永福樓之後,16年糖朝也退出...東區商圈想回升,得靠大巨蛋?

撰文者:信傳媒 徐珍翔
信傳媒 2019.04.01 5,635
東區知名店家一一撤出、熄燈,讓冷清的街頭更顯黯淡。(攝影/鄭國強)

編按:近期撤離東區的名店,包括Swatch、SUPERDRY、漢堡王和永福樓、Forever21;如今,在東區營業16年的港式飲茶餐廳「糖朝」也宣布退出。糖朝日前在臉書貼出公告,因店面租約到期,統領旗艦店服務至3月31日為止,營業地點將遷至微風南京店。

近年東區「倒店潮」掀起一陣骨牌效應,至今仍有知名店家陸續宣布撤出,取而代之的是特賣會、夾娃娃機店,抑或是一張張的招租廣告。有房仲業者直言,隨著民眾消費型態改變,以及西門町、信義商圈的夾擊,東區正面臨行業換血的陣痛期,至於得熬多久,除了考驗房東心態外,恐怕跟大巨蛋何時完工也脫不了干係。

根據台北捷運公司統計資料,永慶房產集團業務總經理葉凌棋觀察指出,台北3大商圈的興衰其實與捷運站人潮有相當程度的呼應。

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信義區把東區的人都吸走了...

「4年來,西門站每天平均增加2萬296人進出,市政府站增加1萬79人,台北101及世貿中心站增加1萬3165人,……但是在忠孝東路四段兩個重要的捷運站──忠孝復興、忠孝敦化──卻是雙雙衰退,分別少了6890人及5853人,人潮就是錢潮,沒有人就沒有錢,捷運站每日平均進出人次會是很好的參考值,整體來看,商圈移轉的現象已經相當明確。」

「東區的百貨只有SOGO,微風又很弱,所以那邊的模式一直是路線商業區延伸到巷內,是一個平面的商圈,……那當年,西門町沒落,人往東區走,信義計畫區又沒有一個集中成形的商業帶,所以它還可以撐著,現在信義計畫區起來了,把全部商業都集合在一起的時候,東區優勢自然就弱了。」葉凌棋說。

葉凌棋表示,現在去市府站、台北101站那邊,一下子一天就沒了嘛,不管吃喝玩樂,根本不會離開那個地方,所以也把東區的人吸走了。

西門町是國外觀光客

至於西門町,他強調與信義區的客群不同,「那裡是因為國際觀光客從1年300萬拉高到1000萬,他們來台灣會去哪裡──西門町,所以那裡是新的人進來,……簡單說,當年西門町的沒落是因為本地人消費行為移轉,如今再起則是因為外來觀光客導入,而不是原本的台灣人去消費,因為那裡有特色嘛,外國觀光客來台灣,不去西門町的機會不大。」

相較之下,東區更顯得暗淡無光,葉凌棋說:「現在的東區根本沒有特別可以吸引外國觀光客或本地人的地方,所以它兩邊的客群都不見了,只能往下走。所以,它其實正在面臨一個商圈改造、新行業入住的過程。」

東區面臨轉型

對此,他也觀察了近10年零售業的營業額變化,發現整體數字雖成長30.9%,但行業分布已大不相同,「其中有2個行業特別突出,一個是百貨,一個是無店鋪零售,分別成長了46.5%和69.4%。

其中,網路購物可能侵蝕掉傳統購物很大一部分的交易量,但店面永遠有需求,只是未來實體店面會走向必須親身體驗的消費模式,所以,你會發現一樓店面大多會做餐廳,反而是賣那種定型化的產品,幾乎都被網路取代了。」

東區租金早晚下調,至少讓新行業付得起

「相較之下,百貨公司受到衝擊會比較小,因為它是複合式的,先匯集人流,再把人潮分散到裡面的各行各業去,它有車位,可及性又高,還可以同時滿足消費者不同體驗需求,這是一般街邊店面很難做到的事情,更是網路做不到的事,所以,我們可以看到百貨公司、購物中心都還在持續開分店,似乎沒有停下來的跡象,因為這種商業模式至今還具有相當的競爭力。」他補充。

被問起如何看待東區店面租金行情,葉凌棋直言「勢必下降」,主因是當地正從原本的老行業轉換成新行業,經過陣痛期,最終會有相當修正,「以前可以承受得起高租金的行業,今天沒辦法了,就要轉換行業,這時候店面就必須空租下來,去挑戰人類的期望,經過多次測試之後,房東也會慢慢接受事實,然後租金漸漸調降到新行業可以負擔的水準,到時候商圈還是會滿出來。」

「因為可及性的問題,人類最喜歡消費的地方,還是走路可以到的地方,畢竟去百貨、購物中心買東西,可能還要開車。……簡單說,現在就是一個轉換期,未來的租金一定要下調,必須是新行業負擔得起的,根本沒有選擇。」他解釋。

大巨蛋成為東區的救命稻草?

陣痛期要多久?對於專家而言,這恐怕也是一個難解的題。

葉凌棋強調,近2年東區的慘況在過去前所未見,「以前忠孝東路上根本不可能看到有店面空租,大家要排隊的,私下都去拜訪好房東了,要等著接後面第二手、第三手,所以一有人離開,下一個馬上就補上去了,但是,只要有一個破口出現,1間店空在那邊半年、1年,然後2間、3間、4間……就代表商圈移轉已經一段時間,現在才會那麼多間空在那。」

「你看,現在很多餐廳都進駐百貨公司或購物中心,雖然租金貴一點,不見得比東區便宜,但至少可以確保人流,他們只要專心把服務做好就可以了。……當最需要體驗的餐廳都不去街邊店,那就麻煩了,有個原因是,東區那邊的店面不是太大就是太小,30年前認知的店面格局就這麼大,很多甚至是為銀行業量身打造的面積,現在他們都走了,一般商家也用不到,可是小店又太小,規模沒辦法負擔那裡的高額租金,只能慢慢整併,找出新模式。」他分析。

葉凌棋也指出,如今的夾娃娃機店盛行,其實就是時代背景下的產物,「為什麼東區會有娃娃機,因為它跟人家收場租的,店面大小通吃嘛,那都有時代背景的,否則哪有娃娃機生存的空間,不可能嘛,……是因為其他行業不進來,補不起來,那娃娃機說要來,也只好給了,不然,一般正常的房東都寧願租給穩定、有品牌的商家,也不願意租給娃娃機業者,都不得已啦。」

「或許,如果大巨蛋能早日完成,在商業帶動下,對東區的回升會有幫助,可是如果巨蛋一直躺在那邊的話,商圈要整個拉起來,跟商圈要完成轉換,恐怕還要很久時間。」他說。

※本文獲信傳媒授權轉載,原文:名店一家家關門... 沒落東區的救命稻草是大巨蛋?

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責任編輯:黃楸晴
核稿編輯:洪婉恬

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