壁癌嚴重、鋼筋外露…你不要的房子，是他年收百萬的秘密！看房達人教你3原則翻新舊屋

（編按：作者羅右宸在25歲，即靠收租年收百萬。）

專挑好地點的糟糕房屋，解決屋況問題，再包裝成買主或房客能入住的屋況，就是我這3年來投資地產的獲利魔法。

好地點，才會有源源不斷的租客、買家

什麼是好地點？依我7年來的出租、買賣經驗，有幾個指標提供參考：

1. 交通便利，離車站、班次頻繁的站牌5分鐘至10分鐘可到的範圍內

完善的交通建設可縮短人們通勤的距離，自然能把人帶進這個區域，如果周邊又有大學、工業區，就會出現人潮聚集，不只會帶動商圈經濟發展，亦會增加居住需求，促成此區域房價穩定成長。

以桃園中壢區環中東路上的環中商圈為例，該區域離火車站約5分鐘的車程，並鄰近元智大學，又有麥當勞、肯德基、貴族世家、千葉火鍋、屈臣氏、85度C等連鎖知名品牌進駐，還有傳統市場、郵局、全聯，生活機能非常便利。在短短十幾年內，該區域快速發展，同一條路上出現了好幾家仲介店，加上未來鐵路高架化的交通建設發展，房地產抗跌及增值的可能性很大。

2. 人口匯聚之地，量販、百貨、電影院為指標

因為這3種營業據點，都是動輒投資上億的商業行為，如果當地人口沒有一定的消費力，是很難繼續經營下去的。其中量販店為民生必需品，後兩項為消費奢侈品，若該地區有百貨商場與電影院，就代表有一定數量的娛樂人口，房價會因為高消費族群聚集而有所支撐。

當然，也有例外，像是中壢區大江購物中心旁的房價比較不容易漲。因大江購物中心位於中壢交流道附近，人潮以外來客為主。為了避免誤判，建議要觀察一下周遭，是否有一些知名連鎖品牌的店面，像是85度C、50嵐飲料店等，以本地住戶為主要客群經營的店家，若再伴隨高消費奢侈品，自然會有基本人氣支撐。

3. 明星學區

位於明星學區的房子有很大的增值空間，尤其以都市內的學校最明顯。由於明星學區太過搶手，故政府在政策上即規定，至少要遷戶籍或是居住5年以上，才能進入明星學校就讀。

很多家長為了子女的教育著想，就算花大把鈔票，也要幫小孩買個小套房，只為了能遷戶口設籍，擠進明星學府。不過，若要在明星學區置產，買之前一定要先做功課，調查清楚學區的劃分界線，有可能差一條街，就會換到另一個學區。順帶一提，最近幾年也流行，若住宅區內有具特色的公立圖書館，亦會為房價加分。

4. 未來發展性

該區域未來有無重大交通建設興建（如捷運、快速道路），都是影響房價的因素。此外，特定的區域發展政策，也是該區域未來是否能增值的關鍵。包括興建大型公園、市立圖書館、新興科技園區、重劃區等，都對未來房價與轉手利潤有正面的幫助。

例如，桃園區段的鐵路高架或是地下化計畫，對於目前桃園火車站周圍的房價就有明顯的影響。

5. 文創商店、咖啡館附近

因為現在的人喜歡體驗式的消費，一些具特色的文創商店、簡餐咖啡館等，對房價都有正面的影響，因為這類商店跟傳統小吃比起來，油煙較少也較安靜。當然，每個人都希望能住在生活機能便利，又能鬧中取靜的地方，通常走路5分鐘左右的路程，能有便利商店、超市、餐飲小吃店、汽機車維修行、診所等，就是不錯的居住地點。

不過要注意一點，如果直接住在夜市裡，因攤販的油煙加上龍蛇混雜、噪音又多，這類型的房子不管是自住或轉手，都會有困難。

看屋要像偵探：上下、左右看，還要聽

接下來就是看屋，正確的看屋流程是這樣的：

1. 先去頂樓環顧四周環境，看看有無嫌惡設施（如墳墓、電塔、變壓器、、加油站、焚化爐、殯儀館），順便看看公共梯間有沒有雜物和是否明亮、頂樓有沒有漏水、外牆有無剝落等等。你在1樓地上看的是2D圖，到頂樓看，就變成看3D，會看到意想不到的事物，像是後巷棟距那麼近、隔壁透天鄰居蓋了一大片鴿舍、電信基地臺離社區這麼近……。

2. 詢問上下左右附近的鄰居、管理員，也可以選傍晚倒垃圾的時間，較容易遇到老鄰居，以便詢問有無凶宅、海砂屋、輻射屋。你的鄰居不見得有你想要的答案，反而是住在附近20年以上的婆婆媽媽，比較願意告訴你社區的歷史。

3. 到實價登錄官網看信義房屋、永慶房屋（臺灣兩大知名房仲品牌）成交資料庫，交叉比對成交行情。例如：中壢市大勇一街相同產品，在查實價登錄時，我會抓1年期間內的成交行情資料。

4. 到銀行詢問可貸款多少金額，可以找2到3家交叉比對估貸款，抓個平均值，也可以順便了解銀行評估的市價是多少。通常銀行的評估都比較保守，所以只要買的比銀行估的市值還低，就一定有獲利空間。這個物件可以貸款幾成、自備款需要準備多少，通常是一個區間值，例如銀行估這間房子的市值為500萬到550萬元，事實上也就是如此。

5. 最後一步，想好你的出價上限，例如500萬是我的出價上限，我建議你從打85折開始出價，再慢慢20萬、10萬、5萬的加上去。

像搜尋獵物般找租售行情

要對行情保持敏感度，才能以低價買到你要的房子，所以，我都這樣做功課：

1. 每天瀏覽591房屋交易網

每天花1小時上591房屋交易網瀏覽，訓練自己的數字感。可用篩選過濾最新刊登資訊，把標準盡量縮到最小範圍，看看有怎樣的租屋設備、租金會落在多少價位；電梯有管理和無管理的華廈，價格會差多少，以培養市場敏銳度。另外，也可以依區域搜尋相關網頁，如：中壢、中原大學。

2. 到當地經營5年以上的仲介公司詢問

先找3家仲介公司，實際去看10間房屋類型，掌握和比較這10間的買賣和租金行情。將你的具體需求告訴房仲，由他幫你篩選好房或是培養良好關係，如果有發現適合你的房屋時，請他立即聯絡你。

我每週會去3家之前沒去過的仲介店，認識新仲介並跟他們聊聊最新的即時成交行情，或詢問自己上回有興趣的房子賣掉沒？賣了多少錢？藉此了解市場行情。

3. 在地廣告出租（售）看板或是小蜜蜂廣告

我每個月會鎖定一個之前未做過功課的區域，去觀察當地的生活機能，沒事就騎車去繞一繞。如果周遭有很多掛在房子外的套房租屋（自售）看板，我會一一打電話去問有沒有空房，順便實際查訪一下租金行情，看空置率高不高，觀察人潮在每個時段的流量如何。不要小看這些訊息，長期累積下來，就能讓你熟悉市場的變化。

我找理想案子的做法，就是比照仲介，先上各大官網搜尋我有興趣的類型產品，包含看到的廣告單，抄下屋主自售的聯絡方式，再開始打電話約屋主或仲介看屋，進一步做詳細資料分析。

這麼做的重點是記住成交行情資訊，或新的買方背景，有助於你對市場成交數字的敏感度，以及了解熱賣屋況類型。

我這樣把爛屋變成黃金屋

7年來我不斷上網、上街搜尋、看屋，且和仲介周旋、學習、切磋，看過的房子超過3,000間，裝修過上百間房屋，發現大部分的老房子都有3大問題，只要你能解決這3項，不只可以跟屋主議到低於市價的價格買進，之後更能享受增值的獲利。

一般屋齡超過10年的房子，就要特別留意看不見的地方，例如管線是否堪用、是否需要換新等。建議買超過10年以上的房子，管線最好都要重新換過，以避免因線路老舊而引起電線走火等意外。

至於屋齡超過20年以上的房子，最好全面翻修。不過這麼一來，成本也會翻倍，所以在看房子時，務必要帶著室內設計師同行，當場就把裝潢及修繕費用計算出來，然後算算可以賣出的價格和獲利，以免誤會一場。

老屋、爛屋要改善的問題不外乎以下3項：

1. 基礎工程：漏水壁癌通常發生在頂樓、外牆、窗邊。且要重做浴廁、廚房水電管路。
2. 結構工程：有危險疑慮致不能安全居住，需要補強。
3. 空間規畫：不符合現階段的產品規畫。

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