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財經 | 地產風雲

漏水、違建都靠邊!台灣人買賣房子最容易有糾紛的問題,居然是...

撰文者:可道律師事務所
閱多.閱好 2017.09.26 4,051

房客在租屋處自殺,房東可以找誰請求損害賠償呢?

林太太和一手拉拔長大的兒子租屋同住,孰料寶貝兒子一時竟因過不了感情的坎,在租屋處上吊自殺,事發後房東不滿該屋變凶宅導致房價折損,憤而提告,要求承租人林太太賠償房屋的跌價損失。傷心欲絕的林太太除了要面對白髮人送黑髮人的痛苦外,還要處理訴訟問題……

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律師貼心話:

內政部認為凶宅的定義係指賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實及在專有部分有求死行為致死(如在該專有部分為跳樓),但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為。

本案法院認為在租屋處自殺,將使該屋再行交易之價格減低或出租之收益降低,所以應該由對該屋有保管義務且租約未期滿的承租人負損害賠償責任(註:租約存在林太太與房東之間)。

法院在計算房屋的跌價損失時,通常會請不動產估價師事務所來做不動產鑑定,而估價師除了會派員實地調查地價外,也會參考當地里鄰環境、交通狀況、公共設施、使用狀況、經濟型態分析及房地產交易現況等因素來製作鑑定報告。

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臺灣高等法院臺中分院民事判決101 年度上字第40 號摘要

主文:

原判決命上訴人給付被上訴人之金額超出新台幣887,953元本息部分,及該部分假執行之宣告,暨訴訟費用之裁判均廢棄。

上開廢棄部分,被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

第一、二審訴訟費用,由上訴人負擔百分之四十,餘由被上訴人負擔。

理由:

……(一)按曾發生非自然身故情事之房屋即一般所稱之「凶宅」,雖無法律上之定義,然依一般不動產買賣之交易慣例,係指「曾發生凶殺或自殺致死之情事」之房屋,此一因素,雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷,惟就一般社會大眾言,仍屬於心理層面嫌惡狀況,對居住於其內之住戶而言,除對居住品質會發生疑慮外,在心理層面亦會造成相當大之負面影響,因此,在房地產交易市場及實務經驗中,具有非自然身故情事之房屋,會嚴重影響購買意願及購買價格,亦造成該等房屋之市場接受程度及價格之低落情事,因該等房屋並非一般適於居住之標的,且與週遭環境相較,買賣價格有顯著低落情事,故依估價學理適合性原則而言,非自然身故之情事,將對不動產之個別條件產生負面影響,造成經濟性之價值減損,並進而影響其市場價格。

(四)又按承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保持其生產力。承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任;因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任,民法第432 條、第433 條定有明文。查上訴人承租系爭租賃標的物後,即與其女兒林○○共同居住其內乙事,已如前述,而林○○為一智識正常之成年人,其明知系爭租賃標的物非其所有,應知其若於系爭租賃標的物內自殺死亡,將使系爭租賃標的物成為「凶宅」,日後難以出租或出售,換言之,雖其於系爭租賃標的物內自殺,固係欲結束生命,然其所選擇之方式,對他人仍有可能造成危害,凡此為一般人應有之注意義務,亦即行為人應注意避免造成他人損害,否則應就其行為負責,然林○○卻仍在系爭租賃標的物內自殺致送醫後身亡,其已違反上開應有之注意義務,當有可負責之事由存在;而上訴人就系爭租賃標的物之保管,亦顯有違反善良管理人注意義務之可歸責行逕。又林○○自殺身亡行為雖未造成系爭租賃標的物外觀形體之毀損或功能損壞,惟揆諸前揭說明,依一般社會常情,系爭租賃標的物發生非自然死亡事故,將使系爭租賃標的物再行交易之價格減低或出租之收益降低,造成系爭租賃標的物交易性或經濟上之貶值,兩者間有相當因果關係,足認林○○前開自殺行為確實造成系爭租賃標的物價值之減損,且此核屬系爭租賃標的物在不動產交易市場上,受交易人心理因素影響所可能產生之交易價格降低、減少,應係「純粹經濟上損失」。另因林○○之自殺行為使得系爭租賃標的物成為「凶宅」,進而影響出租人日後之使用、收益、處分權,其價值減損程度不亞於系爭租賃標的物物理上之毀損、滅失, 且上開民法規定承租人對於租賃標的物所負之保管義務,係出租人將租賃物交付承租人後,出租人對於其租賃物通常即無法加以保管、維護,因此乃課以承租人對於租賃物須依租賃契約債之本旨所負之附隨義務,準此,尚難認此部分之附隨義務僅侷限於保管租賃標的物避免其受物理上之減損、滅失,申言之,前開民法所定之「毀損、滅失」之含義,當應包含租賃物經濟上之交易價值減損在內,自不待言。綜上,本件上訴人向被上訴人承租系爭租賃標的物,因上訴人違反善良管理人之保管注意義務及其同居女兒即第三人林○○在系爭租賃標的物內自殺身亡而有應負責之事由存在,並使得系爭租賃標的物之交易價值發生減損,造成被上訴人權益受損,是被上訴人依前揭民法第432 條第2 項、第433 條規定請求上訴人負損害賠償責任,即屬有據。

(五)……兩造嗣同意由原法院囑託華○科技不動產估價師事務所鑑定系爭租賃標的物於發生本件非自然身故事故後,是否有造成交易價值之貶損?若有,其數額為何?……參酌上開鑑定係遵從不動產估價技術規則、土地改良物估價規則、地價調查估計規則等法規,並運用市場比較法、收益還原法、成本法等方法為之,且經其派員實地調查地價、參考當地里鄰環境、交通狀況、公共設施、使用狀況、經濟型態分析及房地產交易現況等因素所推得之結論,經核其已詳加敘明上開鑑價結果所憑之依據、鑑定之方法,而為客觀之評估,則該鑑定報告固屬可採,惟原法院係就林○○係於100 年3 月13 日在上開房屋內「自殺身亡」送請鑑定, 該鑑定人亦以其自殺並身亡之地點均在該屋內發生乙項為鑑定,此已與林○○係送醫急救無效始經判定為死亡之時期地點不符,已如上述,是其所指跌價0000000 元之情形顯然與本件林○○死亡之時期及地點之判斷不合,就此,本院參酌其僅非自然死亡之原因(即自殺)發生在系爭房屋內,與自殺身亡之地點及時期均在該屋內之情形相比,予人負面之觀感應只占其中之百分之四十五,因認本件系爭租賃標的物交易價值之減損應只原價6,342,524 元之百分之14(即原鑑定認減損30.93%×45% = 14%)即887,953 元(計算式:6,342,524 元×14% = 887,953 元)。至系爭租賃物雖尚未出售,惟其業經專業估價師以客觀、專業之各種方法作成上開估價結論,已如上述,是系爭租賃標的物現階段確已存在上開金額之交易價值的減損,不因系爭租賃標的物尚未出售而有所影響。況被上訴人亦於原法院陳明其有意出售系爭租賃標的物,益徵被上訴人請求被告賠償上開損害數額,尚非無據。

子租屋燒炭成凶宅,房東求償父母免賠?

陳先生3年前疑似債務糾紛,熬不過債主頻頻上門討債的壓力,最後走上絕路,選擇燒炭自殺,結果房屋成為凶宅,房東僅能降價求售,並事後向陳先生的父母求償在市場上貶損的損失,房東主張有理由嗎?

律師貼心話:

本案法院認為房屋內外發生非自然死亡事件者,並沒有造成房屋外觀形體之毀損滅失或功能損壞,所以房東就房屋之「所有權」(按:請求權基礎為民法第184條第1項前段)並未遭受有損害,自然不能向自殺者的父母請求損害賠償,本案例與前面案例不同處在於,原告請求的法律依據不同,事實略有不同,才有不同的判決結果,讀者應注意,不要只以判決結果加以論斷。

臺灣板橋地方法院民事判決100 年度訴字第1267 號摘要

主文:

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

理由:

(三)……然而房屋內外發生非自然死亡事件者,因並未造成房屋本身發生任何物理性變化,亦不影響所有人占有系爭房屋或依其目的而使用,自難認所有人就房屋所有權權能之行使已受到任何限制。申言之,被繼承人陳○○雖於原告所有系爭房屋內燒炭自殺身亡,但原告就系爭房屋法律上所有權權能之行使並未因此受到限制,即原告仍得於法令限制之範圍內,不受他人干涉而自由使用、收益、處分其所有物。再者,就系爭房屋本身之物理性而論,被繼承人陳○○雖於系爭房屋內燒炭自殺身亡,惟既亦無造成系爭房屋外觀形體之毀損滅失或功能損壞,依上說明,則本件自尚難認原告就系爭房屋之「所有權」已遭受有損害。至原告雖主張其所有系爭房屋因上情而成為所謂之凶宅,造成系爭房屋之交易價值有所貶損云云,然此核乃屬系爭房屋在不動產交易市場上,受交易人心理因素影響所可能產生之交易價格降低、減少,應係屬「純粹經濟上損失」。按學理上所稱「純粹經濟上損失」(pureeconomicloss),是一種並非因被害人之有形財產或具體人身受損害而引起的經濟利益損失,而係獨立於上開二者以外所發生之純粹經濟上損失。其具體內涵為加諸於被害人整體財產上的一種不利益,而非針對被害人某個特定有形財產或人身本體,故該損失乃具抽象性,僅能根據被害人在加害原因發生前後之財產差額來予以計算,其體現係被害人總體財產價值之變動,而與具體的物或人身損害無關。本件依上所述,既非原告就系爭房屋之所有權權能受到妨害或系爭房屋之物理本體遭毀損滅失,原告所主張之損失乃抽象地存在於系爭房屋之財產上不利益(價值變動差額),該不利益自應係屬所謂「純粹經濟上損失」之範疇。而此種「純粹經濟上損失」之保護, 於民法第184 條第1 項之評價上,應認非屬「權利」,僅係「權利以外其他法律上受保護之利益」而已。又此種「純粹經濟上損失」倘發生在兩造當事人間存有契約關係時,固得導入契約責任之途徑予以處理,蓋契約之目的即在於分配當事人間之經濟利益,由於契約當事人間具有特別關係,可減少責任範圍的不確定性,故得依契約條款合理衡平分配相關風險(例如於買賣不動產之糾紛,買方負有給付價金之義務,賣方則就出賣之標的物負有「擔保責任」,故可將「是否凶宅」列為保證或瑕疵擔保事項加以考慮等是)緣故;惟在侵權行為之損害賠償領域,因「純粹經濟上損失」之保護並非屬「權利」,自不得納入民法第184 條第1 項前段之保護範圍。

(四)至民法第184 條第1 項後段所保護之客體,雖包括純粹經濟上損失,然因被繼承人陳○○與原告間並不認識,亦無嫌隙,則被繼承人陳○○以燒炭方式自殺,衡情自亦難認其於自殺時主觀上係出於侵害原告就系爭房屋財產上利益之故意所為。申言之,充其量僅能認定被繼承人陳○○係因過失而造成他人(即原告)遭受純粹經濟上損失,亦當無民法第184 條第1 項後段規定之適用餘地。……

臺灣高等法院民事判決101 年度上易字第183 號摘要

主文:

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

理由:

……(一)陳○○於系爭房屋內燒炭身亡,是否侵害上訴人之權利?

按侵權行為保護之客體,主要為被害人之固有利益(又稱持有利益或完整利益),民法第184 條第1 項前段所保護之法益,原則上限於權利(固有利益),而不及於權利以外之利益,特別是學說上所稱之純粹經濟上損失或純粹財產上損害,以維護民事責任體系上應有之分際,並達成立法上合理分配及限制損害賠償責任,適當填補被害人所受損害之目的,故該條項前段所定過失侵權行為之成立,須有加害行為及權利受侵害為成立要件(最高法院101 年度臺上字第496 號判決、100 年度臺上字第2092 號判決、98 年度臺上字第1961 號判決意旨參照)。……又系爭房屋因陳○○於其內自殺身亡,造成價值減損237 萬1,445 元,固有宏○不動產估價師聯合事務所之鑑定報告在卷可參。然陳○○於系爭房屋內自殺身亡,雖影響系爭房屋之交易價格,惟並未致系爭房屋有何毀損、滅失之情事,上訴人就系爭房屋之所有權權能之行使,並未因此受到限制,仍得於法令限制之範圍內,自由使用、收益、處分系爭房屋,自難認上訴人就系爭房屋之所有權因此受有損害。而系爭房屋因陳○○之自殺,致於不動產交易市場上,因心理因素影響而生之交易價格減損,則屬「純粹經濟上損失」或純粹財產上之之損害,並非固有利益之損害。揆諸上開說明,自非屬民法第184 條第1 項前段所稱之「權利」。

書籍簡介

別讓買房變成你的惡夢
作者: 可道律師事務所
出版社:商周出版
出版日期:2017/08/31
語言:繁體中文

可道律師事務所
主編

吳存富
現職:可道律師事務所主持律師
學歷:輔仁大學法學士
政治大學法律研究所

黃韋儒
現職:可道律師事務所執業律師
學歷:世新大學法學士

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