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財經 | 地產風雲

一張紙,拯救老舊危樓住戶...政府力推的「老屋重建」,竟能讓套牢族大賺!

撰文者:紅色子房
地產軍師紅色子房 2017.04.27 7,565
圖片來源:dreamstime

「老師,最近政府通過的老屋重建條例,似乎又帶來都市更新的商機?」畢業幾年的M,從沈寂許久的當年都市計畫課程LINE群組,突然拋出這個議題。我想了想,回覆說:「其實嚴格說來,老屋重建與都市更新是兩碼子事喔。」一時之間,許多畢業同學紛紛出現,拋出疑問與期待的貼圖。

「老屋重建條例」全名為「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,我認為它其實是掛著「都市更新」的皮,賣著「傳統合建」加「容積獎勵」的骨。從法源來說,「都市危險及老舊建築物加速重建條例」跟「都市更新條例」一點關係都沒有,它是直接按建築法第八十一條、第八十二條及災害防救法第二十七條,對於被認定的危險建築物,給予突破都市計畫法令的容積獎勵與建蔽率的限制。

所以很多人誤解說「老屋重建條例」會帶來「都市更新商機」,紛紛想投入都市更新。我只能說這兩者是「效果相同但用藥不同」,想進一步深耕都更是搞錯方向。舉例來說,喝酵素可以減重,喝減肥茶也可以減重,如果市場上出現超有效的減重酵素,減肥茶的生意會好嗎?答案是否定的。

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所以當大家都批評「老屋重建條例」仍要全體所有權100%同意門檻太高時,回過頭想想傳統合建本來就要地主100%同意,這其實沒什麼好爭議的。但比較都市更新條例,老屋重建條例的優勢在於以下兩點:

一、降低更新重建成案門檻

以往都市更新條例為了達到更新規模效益,有「劃定都市更新單元」的限制,比如要送都市更新得要完整街廓,或者面積要達2000平方公尺,基地臨兩條計畫道路時基地可縮減至1000平方公尺等等。但現在依照老屋重建條例,只要是整棟被判定「危險建築物」或「老舊建築物」,就可以直接適用重建,不用像以前為了達到劃定都市更新單元的門檻,得整合上百戶住戶規模,大幅縮小門檻與難度。舉例來說,以前旅行團是16人才能成團,現在只要3人就能夠成團,成團的機率當然高很多。

二、直接講好容積獎勵趴數

根據規定依老屋重建條例提出重建計畫者,容積獎勵最高可達建築基地基準容積的1.3倍或原建築容積的1.15倍,且3年內申請重建計畫者,可再加碼基準容積10%的獎勵,明確的獎勵數字比起都市更新審議制度,大幅提高投資者的評估意願。舉例來說,以前提案申請都市更新容積獎勵就像參加電視歌唱大賽,有的評審委員很喜歡你的歌聲,有的評審委員討厭你的詮釋方式,苦練一個月能不能晉級還是未知數。現在有老屋重建條例的容積獎勵,就像百貨週年慶講好「滿千送百」,達到標準就給分,有效提升參與者的信心。

好吧,如果老屋重建條例這麼好,預期發生的效益會如何呢?

其實新北市從102年8月起,就提出類似「簡易都更」的方案。若基地面積達500平方公尺,取得所有權人100%同意,符合相關條件,即可獲得15%至20%不等容積獎勵,但上路至今僅核准五案,成效有限。歸咎原因仍來自政府與學者專家的完美夢想:希望讓居住民眾與弱勢團體自主更新,這樣的更新商機不用給建商賺,所以沒有保留足夠分給實施者獲利的容積。然而,少了實施者的協助整合,有多少案子是能由民眾自主整合完成呢?大家想像平常去參加社區的區分所有權人大會,100%全員到齊的機率為何?更何況是100%全體同意?

所以,最後會發生什麼事呢?

實務上全台獨棟單一產權持有人的老舊危樓變得奇貨可居,辦理結構安全性能評估機構或人員,可兼任中人賺外快,只要簽證發現「這裏有危樓」,直接通報熟識的建商出價整棟買下。至於住在老舊危樓裡的弱勢團體,建商想的不會是幫他算分回權利與坪數,而是高價向他買產權請他出場。

於是,住在這些危險建物與老舊建物的民眾與弱勢族群,因為一紙結構簽證,讓他們得以用高於市價的行情脫困賣出房子,應該是「都市危險及老舊建築物加速重建條例」最大的貢獻了

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紅色子房

紅色子房,CCIM國際認證不動產投資師,現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問,創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展,並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」,結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。

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