網購取代實體店面，房東找不到租戶》別再跟著商圈走，買房緊貼學區才能穩賺！

【你的美好生活投資 私募基金經理人來信】

親愛的投資人你好：

最近一位長輩向我請教，他手上持有幾間在市區精華地段的店面，竟然出現超過一年租不出去的窘境。由於目前台北市房屋稅調高，在考量持有成本居高不下的情況下，他承認降租幅度有限。再加上實體零售店面的租客越來越偏好進駐百貨商場，他開始懷疑行之多年的店面「Location, Location, Location」的地產區位投資理論是不是出現破局？

坦白說，我認為「Location, Location, Location」的地產區位投資理論沒錯，只是零售商業模式的改變，造成商圈消費的移轉。網購物流漸漸取代實體購物，百貨商場漸漸取代街邊店面，也使得零售商發生質變，連帶影響店面租戶的選擇。

但是，我發現另一個剛性需求持續成長，就是「學區住宅」。由於台灣少子化家庭越來越重視教育，為了讓孩子進明星學校有好的學習環境，很多家長都願意花高成本卡位明星學區。

最近為了更精準掌握投資決策，並觀察政府打房後的房價動態與剛性需求，紅色子房大數據團隊整理了從104年5月至今一年來的台北市實價登錄資料，並針對公立小學學區進行分析。由於公立小學學區是以鄰里做為分配標準，我們以公立小學位址1000公尺內的成交案例進行雲端運算，整理出各行政區的高房價學區分布圖。

我們從台北市12個行政區內的所有國小學區中，先篩選出各行政區前五名高房價學區，並以顏色展現這些學區內的實際成交房屋（建物）的每坪平均成交價區帶。

正如預期我們發現「最牛」的高價學區仍落在大安區、中山區、信義區，都落在每坪72萬以上。但除了台北市中心外，我們有發現北大直，南木柵也都出現行情比行政區均價高出甚多的學區。

以大直為例，即使面對不景氣，部分學區近一年仍有高於整體內湖行政區房價表現的行情，再輔以成交量筆數的分佈觀察，我們認為跳脫高房價成熟區域，針對新興發展區跟著優質學區投資置產，自用或設籍收租都是不錯的發展方向。

從需求面來看，我身邊許多有些重視教育的家庭買不起台北的房子，但若以合法公證機制出租房子給這些有需要的家庭居住與設籍入學，也解決許多優質學校面對少子化減班的壓力。這樣三贏方式進行長期資產投資經營，甚至與建商合作開發優質學區土地，結合課後輔導機構經營好的學區公寓，我認為都是符合「美好生活投資理念」的方向。

房地產「Location, Location, Location」這個理論並沒有錯，只是過去我們談「商圈，商圈，商圈」，面對未來的發展，我們也可以談「學區，學區，學區」。

而且，幸好有大數據分析，讓我們走得更穩健。

作者簡介_紅色子房