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財經 | 地產風雲

3個房市崩跌的徵兆》房產專家:台灣房價崩跌,是免不了的

撰文者:紅色子房
地產軍師紅色子房 2015.10.21 30,028
來源:dreamstime

讀者提問:

子房老師,現在許多專家名嘴都說房價會大跌,房市泡沫會破裂,但為什麼目前看起來跌幅仍有限,甚至銀行利率又調低了,熱錢資金又要跑出來了,嗅不出大崩跌的味道。請問您怎麼看呢?

子房觀點:

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「房市循環」原本就是正常的現象,過去25年來房市經歷過四次大小崩跌,包含1990年房市股市萬點齊反轉、1997年亞太金融風暴、2003年SARS疫情風暴、2008年金融海嘯等,若說主要由政府政策影響的房價修正,我認為俗稱「黑暗1990年代」的房市崩跌經驗可以參考。

時間回到1989年,當時有鑒於房市過熱,地下金融猖獗,政府採取選擇性信用管制,銀行全力緊縮銀根,股市反轉,房市暴跌。從那次的房市經驗,回顧當時建案產品銷售現象的變化,也許可以做為「房價是否開始崩跌」的參考指標。我認為出現以下三個現象,就是房價崩跌的徵兆。

1、當房市出現「都會區窒息,外郊區熱賣」的現象,就是房價大崩跌的警訊。

目前北市推案量已經腰斬,建商紛紛往中南部都會區推案。回顧1990年代,當時都會區建案已經推不動,但郊區透天別墅仍然熱賣,有剛性自住需求但預算有限的買方,為了追求更大的住居空間環境,選擇往郊區走,短暫延續了房市的熱潮,但也敲響了房價崩跌的警鐘。

2、當房市拼命推出「25歲輕鬆買房」的低總價物件,就是房價大崩跌的徵兆。

當30世代結婚成家的買方已不足以消化市場上的剩餘供給,下一步就是吸引「還沒準備好,刺激他們提前買房」的20世代小資族。將大坪數建案改成小宅,以低總價大幅降低買房門檻,讓更多的小買方尋求富爸爸的支援進場。但依據經驗,這就是房價即將大崩跌的徵兆。

3、當房市出現「1元交屋」的廣告,就是房價大崩跌的開始。

最後,當市場上有能力的買方都掃遍了,建商為了把滯銷的餘屋全數出清,下一步就是推出「1元交屋」的產品。在1990年代,當時號召「只要帶身分證印章就可以買房」。錢不夠?建商想辦法幫忙貸更多給你,建商努力出清存貨,銀行債留有問題的買方,房價就出現危險平衡。一旦出現風吹草動,油價上漲,美元升息,房貸利率提高,房價的大崩跌就開始了。

面對目前銀行利率可能跌破2%,對比1990年房價崩跌時的利率高達10%以上,這裡面將近五倍的差距,是否會影響崩跌的結果?我認為僅僅是從「急跌觸底型崩跌」變成「緩跌觸底型崩跌」。就像百貨公司過季商品大拍賣,從「限時折扣季」變成「常態特賣會」。但不管是熱油炸青蛙,還是溫水煮青蛙,崩跌還是免不了的。

作者簡介_紅色子房

紅色子房,CCIM國際認證不動產投資師,現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問,創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展,並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」,結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。著作:《危機入市!投資買房零失誤的10堂課》《6折買房術:外資圈知名地產軍師 大爆砍價買房最高機密

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紅色子房,CCIM國際認證不動產投資師,現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問,創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展,並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」,結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。

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