Q1：「為什麼你要買房子？」─買房子前最重要的問題
這是第一個最重要的課題。
買房子幾乎是許多人心中的目標，只是能否完成而已。沒有人會一定要抱有一檔股票，但擁有一間屬於自己的窩，是絕大多數人渴望的事情。
房地產同時包涵了能夠低買高賣（長時間來看台灣房價節節攀升）、發放紅利（每月租金）兩種性質，與股票、基金類似，屬於是投資管道之一。
投資有成功有失敗，例如2007年美國房市崩盤、次級房貸風暴，美國中手中的房子不但價格大跌，甚至市值比不上像銀行貸款的金額，被迫拋售。
再或者，因為資金不足，背上十年到二十年的房貸，是長久的負擔。
所以決定購買房子之前，要慎重的考慮。『想清楚』這三個字很簡單，卻很少人作到。
買房子是你最重要的決定，你決定好了嗎？
Q2：「你是否知道現在適合買房子？」─2012年房地產大勢解析
這是第二個重要的問題。我們可透過一連串的財經時事來分析。
2009年起的後金融海嘯時代，因為景氣復甦緩慢，讓許多國家陷入衰退僵局，又因為債務太多（例如歐債危機），只好印鈔票來刺激消費，全球性貨幣寬鬆政策大行其道。
2009年3月，美國施行第一次量化寬鬆，灑出近8千億的美元鈔票；2010年10月，美國施行第二次量化寬鬆，6千億的美元又被印製出來；2012年2月29日，歐洲央行宣佈：提供銀行業5,295億歐元融資。甚至2012年6月，美國第三次量化寬鬆蠢蠢欲動。
現在國際間龐大熱錢流竄，是第一個結論。
四月底，擁有龐大債務的西班牙面臨危機，公債殖利率在4月20日飆破6％警戒線。
而挽救歐債危機的『德法聯盟』中的法國，現在陷入自顧不暇的情況，法國面臨總統大選變天，歐蘭德擊敗沙柯吉當選法國總統，是否如同以往對歐豬五國伸出援手，令人質疑。
希臘也面臨國會選舉，在歐債危機中實施的蹲節措施失去大量民意，希臘選戰膠著，兩大黨均重創，新聯合政府表明將會重新談判國際救助協議。但代價可能是失去歐盟援助與退出歐元區。
可能破裂的歐元，讓歐洲投資風險大增，是第二個結論。
國際熱錢開始四處流竄，在2012年一月，曾經帶來台幣一波升值，而四月又帶來一波升值，新台幣再度回到不用30元即可兌換1美元。
這樣代表國際熱錢避開歐洲，部份撲向了台灣。
熱錢進來必然是留意新的投資標的物，有某些資產市場可能被選上，是第三個結論。
圖：近三個月台幣持續受到升值的壓力，顯示國際熱錢的竄逃。（資料來源：Yahoo理財）
那麼台灣資本市場有哪些標的值得重視？股票市場、房地產市場是相對炙手可熱的。
然而證所稅粉擾的台灣，政策反覆不定打擊了市場信心，根據金管會的資料可以看出：『台股3月日均量有1,007億元，但從29日到4月18日，日均量下降到830億元，減少18％；以12日財政部公布確定版本起算，13～18日日均量779億元，更比3月減少23％』。
台灣的股票市場，交易量委縮，是證所稅後的現象，是第四個結論。
財政部長表示為了讓社會大眾休息，暫時不討論土地交易所得稅，可能到2012年底才討論。
大致可以確定2012年不受到政策干擾，是第五個重要的結論。
五個結論串連在一起，不知道您看出了什麼？是看了想睡覺，還是看出商機呢？
無論政府如何打房，原則上都是逆勢而為。在國際熱錢洶湧、歐債情勢不明、熱錢逃到國外、台幣升值熱錢湧入台灣、股票市場不受青睞，所以2012年房地產，難跌易漲。
Q3：那麼我應該要現在買房子嗎？
歐債危機短期內是無法解決，所以寬鬆貨幣政策將會持續、甚至更為劇烈，例如美國宣佈維持超低利率到2014年、第三次量化寬鬆政策被市場呼喚頻頻。
國際熱錢的加持，台灣內部的建設與都更持續，所以出現房市崩盤的機率甚低，並且政府一邊打房（奢侈稅）一邊救房（房貸補貼），雖然各有不同的政策意含，但是對於房價的效力互相抵銷。
例如奢侈稅半年房市價漲量跌：『奢侈稅自6月1日正式開徵迄今，至明（30）日即將屆滿6個月，檢視近半年來全台房市，儘管全台房價漲多跌少，但各地區成交量明顯萎縮4％～31％。』
量縮是因為短期房屋轉手要被課10％～15％的稅率，但還是出現價漲，不是因為奢侈稅不好，是因為國外的資金（熱錢）也要投資台灣房地產。
房價短期的支撐力道雄厚，且上漲的機率不低，如果想要等待房市價格下跌，恐怕再等個三到五年，甚至到時候更貴。
由於奢侈稅效力仍在，短期投資客大幅減少，讓房地產交易量下滑，轉為買方市場，而不是賣方主導。
如果三年內有購屋或換屋需求者，可以依據以上的資訊判斷是否要購買房屋。
Q4：買房子要注意什麼？
5月3日我在文山社區大學演講『買賣房屋必備財經Q&A』，向同場講者地政局的何泰源先生學到很多。
他提出了買賣房屋的3方向10重點，借花獻佛整理如下，與讀者分享：
第一個方向是找對人。裡面的重點是找對的不動產服務業者，包含仲介、地政士、估價師等；與對的人簽約，包含確認對方身份、房子的面積現況價格等都要在契約中記載。
第二個方法是確認物。重點是產權是否清楚、現場勘查、了解停車位之登記及使用。
第三個方法是詳細。重點是主張契約審閱期，詳閱定型化契約；要求製作或提供不動產說明書；了解周遭行情、評估財務狀況；提早約定服務報酬、了解稅費負擔；重要文件應有經紀人的簽章。
以上是3方向10重點，字字珠璣，每一個項目都是需要研究的。
Q5：我可以有哪些網路資源可用？
不動產交易安全專區：提供大量的法律與知識。
ehouse內政部不動產交易服務：這裡是各地回報實價登錄的網站。
臺北市居住服務平台：提供居住環境資訊。
永慶房屋成交價格查詢：提供了地區的歷史行情、成交行情分佈圖等。
住宅e化網：提供房地產景氣指標等資訊。
住宅資訊統計網：提供房地產各項統計資料。
以上是筆者替讀者解析2012年台灣房地產大勢，以及買賣房屋的重點與資源解析。剛好筆者的母親也在考慮拿退休金買房子，在這裡以此文章祝媽媽與全天下的媽媽母親節快樂。
