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財經 | 地產風雲

不當包租公也要知道》自己房子是否買貴了?用「租金報酬率」一秒算出

撰文者:林奇芬
好房網News精選 2015.05.21 10,879

最近有個朋友想要買屋,可是看來看去,還是覺得房價很貴。她問我,屋主漫天開價,買屋者要如何砍價才合理呢?我跟她說,租金報酬率是買屋者的最後防線,簡單算一算,就知道砍價底線在哪裡。 過去幾年台灣房價狂飆,台灣房地產的租金報酬率可說是全球最低,因此許多包租公、包租婆已經出走台灣,轉到海外去購買租金報酬率更好的房地產。據傳,光去年就流出740億元,赴海外購買不動產。

壽險業平均租金報酬率2.22%

台灣房地產租金報酬率有多低呢?根據台灣地產大戶壽險公司的實際租金收入推算,去年壽險公司平均房地產的租金報酬率為2.22%。但前幾年金管會擔心壽險公司大舉買地推高房價,還祭出壽險業購置不動產租金報酬率不得低於2.875%條款,讓壽險公司買房地產受到不小限制。但事實上,目前壽險業者的收租情況還是不太理想,因此,壽險業者還想向金管會建議,將門檻降為2.125%。

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壽險業購置的不動產大多以商辦為主,一般住宅租金報酬率,我們若以2%水準實際試算一下,合理房價該是多少?

以1.5%到2%租金報酬率,計算房價底線

假設新北市某區30坪房屋,每月租金25,000元,則年租金為30萬元,以2%租金報酬率推算,合理房屋總價約1,500萬元(300,000÷2%=15,000,000),相當於每坪50萬元(1,500萬÷30坪=50萬元)。

若是這個行情,與當地目前平均房價落差較大,則購屋者可以用最保守的租金報酬率來推算。假設以1.5%來推算,則房價可落在2,000萬元附近(300,000÷1.5%=20,000,000),平均每坪單價66.6萬元。

報酬率低於銀行定存,就沒有投資價值

目前銀行一年期定儲利率為1.38%,三年期定儲利率1.45%,但持有房地產每年還有房屋稅、地價稅成本,若房地產還有貸款成本,房貸利率至少2%以上,因此,房地產租金報酬率若不能高於2%,持有房地產還不如把錢放銀行定存

過去幾年因為房價持續上漲,許多人不考慮房地產租金報酬率,認為只要買進房地產轉手就會賺錢。但現在房市供需出現逆轉,去年台灣不動產成交量大幅萎縮,僅剩3.7兆元,比2013年少了1兆元,房市已經進入寒冬。目前進場的購屋族,就要有長期抗戰心理準備,因此,租金報酬率成為不動產長期價值的最後底線

房價越低,租金報酬率越高

許多人認為,長期持有房地產一定賺錢,但其實不然。任何資產買貴了就不容易賺錢,買便宜了才能賺到錢,至於什麼叫貴?什麼叫便宜呢?收益率就是一個最簡單的判斷方法。

前述30坪房屋的例子,若以租金報酬率3%推算,房價應為1,000萬元,若以租金報酬率2.5%推算,房價為1,200萬元。這都是購屋者心裡要有的一把尺。

對購屋者來說,除了滿足自住需求外,手上的錢應該選擇報酬率較高的資產投資。如果投資定存概念股,每年平均現金配息率高於5%,長期投資報酬率遠遠超過房地產租金報酬率,則持有房地產不見得比持有股票划算。這時,你就不該高價搶進房子。

台灣房市正面臨走過十年好時光後的修正期,購屋者議價空間變大,用租金報酬率算一算,你會更清楚,房子買貴了沒?

─本文獲「好房網News」授權轉載,原文在此

作者簡介_好房網News

好房網News」為全台首創房產新聞網,每日報導房市最新消息之外,並邀請名家剖析房市行情,擁有最詳盡的中古屋、新成屋與預售屋調研資料庫,專訪名人、藝人的成家經驗,從2012年8月上線,每日到訪人數已十萬餘人次,居台灣百大網站之列。

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