投資千萬房產，稅負不到1萬， 再這樣下去，居住正義只是奢談

房地產市場的問題到底是怎樣的問題？
是高房價與高空屋所產生的負擔能力與資源無效利用問題？或投機炒作嚴重的市場管理問題？還是房市反轉可能產生的投資虧損或經濟與金融風險問題？

房市改革又是怎樣的問題？
是如何有效「打房」？還是如何讓房市「軟著陸」？或是讓前述問題分別調節與緩和？

我想的是，這些問題是從哪裡來的，接下來該往哪裡去。在思考這些問題時，我先在居住政策與房市政策上，分給自己幾項評估的原則。

在「居住政策」方面，我認為穩定健全的住宅供需體系應具備以下三項基本條件：
1 、購屋與租屋，均可獲得符合社會經濟水準的居住品質與安定感。
2、 民間購屋市場與租屋市場均具備合宜規模，民眾購屋與租屋的消費偏好差異有限，且房價與租金之間具備相互調控的均衡關係。
3、 政府對相對弱勢至中產階級家庭，經由社會住宅與租金補貼，提供基本的居住權益保障與選擇。

在「房市管理政策」方面，我認為健全房市體質應重新建立以下六項基本原則：
1、 以發揮與創造房產價值取代價格上漲。
2、 以擴大房市與居住的經濟活動取代提高交易量。
3、 以居住與房市活動的產業化取代住宅商品化。
4、 以滿足實際使用需要取代滿足投資需求。
5、 市場做不對的行為政府要帶頭改。
6、 市場做不來的服務政府要擔起來。

我認為，台灣的不動產稅負嚴重過輕，持有稅實質稅率不到0.1％（國際一般標準約1％），利得稅實質稅率約5％～8％（國際約20％）。想想，投資一千萬元房產，一年稅負不到1萬元，但上漲1％、2％（10萬或20萬元）的機會很高，且賺到的錢只要繳很輕的稅。這種賭局當然大家會蜂擁而至。

反了！投資人忙著套利， 政府卻助紂為虐

在這樣基礎下，投資人當然會讓價格繼續堆疊，還持續發明創造新的套利模式（如粉絲團、紅單），且市場一窩蜂的講多頭，沒有制度去抑制些行為，甚至在大家都說「房地產是火車頭產業」的瘋話下，政府官員也就跟著說「這是尊重市場機制」。此時，房屋當然要空著比較好出脫，甚至豪宅都用毛胚屋的形式放著，空屋一點也不空，空屋越多表示越多人做多。雖然等到房市反轉面對基本面時，空即是空。這時，所有的問題就都一起來了。

若再加上租屋市場沒有健康發展，問題更加惡化。當租屋的房客與房東都在很多無謂煩惱的加持下，當然更多屋主寧願空著也不想出租；且希望住得較安定的人民，特別又在可以透過買房賺到漲價下，當然會想盡辦法飛蛾撲火地買房，於是「租不如買」與所謂「有土斯有財」就理所當然成為父母告誡年輕人的真理，以及很多人所說的「既有價值觀」。

就在這些不當結構下的個人自救自利行為中，台灣的住宅自有率也跟著出現全世界獨有的長期持續攀升怪象，還被政府拿來當政績。這種問題跟過去許多大學生都會加入國民黨的現象異曲同工，都是幕後存在著讓人恐懼卻會給糖吃的黑手，於是大家就乖乖把加入國民黨當作既有價值觀。

怪哉，為何股市沒漲，房市卻漲

也有不少人說，低利率與熱錢過多才是造成高房價與高空屋的元兇。若用辯論式的回應，我會回應：「那為什麼股市沒有飆漲而是房市。」這樣就會回到問題本質，是因為房市既存的結構讓他比較好炒作，因此來自外部的資金與低利衝擊才會如此明顯，甚至過度反應在房市。

就是房市輕稅結構與租屋黑市結構所搭建的「最適炒房制度組合」，搭配制度上對房市行為缺乏管理，以及政府對人民居住沒有保障的「配套組合」，讓房市長期處於易騷動的不穩定結構。所以一旦外在衝擊因素形成，台灣房市就很容易爆發亂象，然後造成人民的不安居與產業的不樂業。

如果上述問題要改革調整，最應被改革的就是「輕稅結構」與「租屋黑市」兩大源頭。輕稅結構最需要改革的是稅基的正確評定，包含房屋稅、地價稅、土增稅與所得稅的稅基，再來則是從稅率合理、自用輕稅與循序漸進等原則逐步調整，終究在當前的市場、社會、經濟與政治條件下，我們必須務實地看待這件事，不是打房，也不是敷衍，更不該改革者與被改革者都搞民粹。

改革，是讓我們從被房市奴化的扭曲心態中解脫

租屋黑市的改革按理說比較單純，重點在於用「產業政策」角度來思考租屋市場，不要只局限在居住政策範疇。透過完整的法制化來提供市場專業化與制度化的條件，進而發揮產業化的效果。問題是，我們的政府與社會能不能用「健康」的態度來看待租屋市場？還是繼續深陷在幾十年來已被房市奴化的扭曲心態中？用「民眾就是不想租屋」的論點，壓制「租屋應該是一種正常的居住消費選擇」觀念。這是對執政者是否真的有進步觀念，是否真的有心改變的重要考驗。

不動產稅制改革與發展租屋市場是改革房市問題的兩大線頭，如果這兩件事未能合理改善，房市的種種問題還是會繼續困擾與綑綁下一世代的台灣人。如果可以改革，安居與樂業就不遠了。

作者簡介_花敬群