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財經 | 地產風雲

「離捷運x分鐘」真方便?結果是半夜沒紅綠燈的車速...破解預售屋8大廣告陷阱

撰文者:邱愛莉
跟著愛莉挑好房 2015.04.14 17,995

你有看過預售屋的廣告文宣嗎?有些造鎮計畫的建商,不僅做了精美的廣告DM,甚至還出了整本雜誌,介紹未來的榮景和舒適的生活圈。每當我閱讀這些廣告文案,常常都對這些優美的文字所創造出來的想像畫面所敬佩不已:

「漫步在山旁湖畔的小徑,看著湖中芒草莎草搖曳於沙洲中,時間彷彿凝止,空間彷彿從塵世轉移,環著湖慢慢走著,歲月幽幽,涼風徐徐,湖光醉人,忙碌的都會市民,壓力被舒緩了,焦躁被療癒了,煩惱被化開了…」 

「站上雙北正核心的人生制高點,大台北無垠天際一覽無遺。淡水河系景觀、城市摩天建築、大屯山系層層相望,收攬信義 101、新光三越大樓北市雙地標,驚嘆於台北最美的水岸天際…」 

厲害吧!看著這些文字,是不是很有畫面呢?更別說那些花了6百萬到上千萬搭起來的接待中心和樣品屋了!除非設計的質感不好(代銷要打屁股),不然,只要看了就一定會心動。 

我列舉了幾個常見的廣告迷思,大家在看預售屋時一定要特別留意(有些新成屋也適用喔!) 

.接待中心不在基地上 

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這個很常見,尤其是基地還在整地或是已經動工,或是代銷不想花錢搭建接待中心,只想在附近租一個店面做接待時,接待中心就不會在基地上。有些接待中心離基地很遠,車程在5分鐘以上的也有;接待中心通常都在人來人往、機能成熟的馬路上,基地卻可能在巷弄間。雖然銷售小姐在介紹建案後都會帶客人去看基地,但是,除非距離很近,不然通常都是專車開車載客人過去看,路上邊聊天,感覺一下子就到了,讓客戶以為離接待中心很近。 

此外,就算是走路一小段就到,還是可能有陷阱喔!例如:如果接待中心在捷運站附近350公尺處,而基地距離接待中心還要再350公尺,雖然彼此距離都不遠,但將來從捷運站走到基地卻要700公尺,步行約需要8~10分鐘,雖然也不算太遠,但是跟350公尺走起來就是不一樣。 

.外觀示意與環境合成圖 

有看過預售屋的「外觀示意圖」吧?不管建案的樓下是菜市場還是大馬路,建案的外觀示意圖旁邊一定是樹,不僅看不到鄰房,還有幾個型男靚女在街道上散步的樣子,偶而天空還有幾隻鳥。這好像已經成了業界的標準,大家看圖時要特別留意。 

(照片:「冠德中研」外觀示意圖)

.基地地圖將路況截彎取直,製造棋盤式街道錯覺 

這就厲害了!很多建案都會提供「建案位置圖」或「生活機能示意圖」。不管是多老舊的街道,在建商和代銷提供的地圖裡,路總是看起來很直,幾乎就像重劃區裡的棋盤式街道,非常整齊,而且看起來基地的位置距離每一項交通和生活機能好像都好近!呵呵!可別以為這是等比例畫出來的喔!拿到「建案位置圖」或「生活機能示意圖」時記得比對一下google地圖,自己實地繞一下,看看街廓、環境,是不是你喜歡的。 

(照片:「遠宏香榭」生活機能圖)

.距離xx步行/開車/捷運xx分鐘

許多建案都會標榜距離車站、公園、學校、醫院、交流道只要走路或開車幾分鐘,甚至連坐上捷運只要幾分鐘就到市中心都可以寫在文宣上。我的建議是:一定要自己實地走一次測量才精準,測測自己的腳程和實際開車需要的時間。而且記得,尖峰時間和離峰時間都要體驗一次。也許它說的是對的,但限制條件是半夜都沒車,加上一路閃黃燈沒有紅綠燈,才能這麼快喔! 

.建材示意圖 

每次去看預售屋,總會看到琳瑯滿目的建材和配備,常常都有新名詞、新知識。TOTO全自動龍捲噴射式馬桶、德國頂級工藝衛浴品牌Villeroy&Boch面盆、GROHE淋浴定溫龍頭、NORIT諾德濾水器、長庚生技活水機、義大利STOSA廚俱、YKK氣密窗、Loe-E玻璃、義大利西薩鎖、新日鐵制震系統、光纖到府、英國Studor吸氣閥…項目之多,不勝枚舉。 

可是,可別以為接待中心或樣品屋展示的建材和配備,就一定會和交屋時一模一樣喔!為了避免發生廠商停產或庫存不足,導致建商違約的風險,關於建材的約定,幾乎所有的預售屋合約上,都會在主打的品牌或型號後面加註「或相同品質之商品」,至於有哪些其他品牌和型號符合「相同品質」,可就有爭議空間了。當然,建商的考量情有可原,有誠信的建商也不會在這裡偷工減料、佔消費者便宜,所以慎選有口碑的建商還是重要的。 

來源:db259516@flickr, CC BY 2.0

此外,除非是「精裝交屋」或「毛胚交屋」,不然,一般的預售屋標準配備通常是:廚房配備、衛浴配備、全室油漆、地板鋪好拋光石英磚或木地板、門窗、以及其他允諾的配備(如:濾水器、保全系統等)。樣品屋裡看到的其他建材,都是裝潢表現,不包含在交屋的條件中喔!不僅如此,看樣品屋時,即便是涵蓋在「標準配備」裡的廚房和衛浴空間也要看仔細。電器櫃、吧檯是標準配備還是要自己做?浴室裡的鏡櫃、浴櫃呢?這些都要問清楚,因為如果交屋後發現都沒有提供,要再找系統家具的業者來丈量、訂做,也是要花個好幾萬元喔!

.公設示意圖

除了室內的建材外,公設也是考慮預售屋時的重點之一。有些社區規畫有「全齡化公設」(就是 0 – 99 歲都適用),包含:接待大廳、交誼廳、lounge bar、KTV、棋弈室、視聽室、多功能教室、閱覽室、媽媽教室、健身房、游泳池、中庭花園…非常豐富。由於公設無法用樣品屋來展示,因此只能提供示意圖和明細給買方參考,至於實際完工後的質感,買方就只能賭賭運氣了。為了評估建商的施工品質和設計質感,可以請建商提供過去完成過的建案公設實績的照片,或是挑幾個目前有釋出物件的社區親自去看一下。同一家建商蓋的公設風格和質感通常不會差太多,比較有參考依據。  

(照片:「雙捷匯」公設實績圖)

.樣品屋家具非標準規格、隔間用玻璃等穿透性佳材質,塑造空間寬敞錯覺

還有一個預售屋常見的廣告陷阱也是在樣品屋。除了美輪美奐的裝潢和高貴的裝飾品外,為了讓空間看起來更大,樣品屋家具尺寸常常是用訂做的,不是標準尺寸喔!尤其是床、書桌和衣櫃,大部分都是請木工量身打造的。尤其許多小兩房或小三房,房間坪數只有兩坪多,透過木工量身打造,小小的兩坪多硬是放進去了單人床、書桌和衣櫃,看起來坪效超高,可是等交屋後,如果你去家具店訂單人床、書桌和衣櫃,放進去後一定不知道如何關門,如何走路,呵!雖然我們也可以請木工幫我們量身打造家具的尺寸,不過,木工的成本比起活動家具和系統家具貴上很多錢喔!裝潢預算要多估一點。 

除了量身訂作的家具外,有些樣品屋會在餐廳的牆面鋪上鏡子,放大空間視覺。我還看過一個台北市區小坪數的挑高建案,它的樣品屋連浴室的牆和門都用玻璃取代(一般只有Motel才有這樣的設計,呵!)小姐在帶看時,特別強調這是設計師的裝潢表現,交屋時建商會以「正常」的牆面交屋,不過,看得懂的人就知道這是為了讓空間看起來更大的手法了。 

來源:db259516@flickr, CC BY 2.0

還有一個樣屋品常見的裝潢表現,就是在陽台鋪上南方松,然後在旁邊擺上露台上才會看到的藤椅。許多女生一看到南方松和藤椅就瘋狂了,想像著自己住進去以後做在藤椅上喝茶、看書、品味生活。可是,有些格局只有規畫一個陽台,所以這個陽台本身兼具「工作陽台」的功能,旁邊會放洗衣機,上面還會吊衣服曬衣。所以當你搬進去以後,基本上是不會在這裡坐著喝茶的,哈!下次看到鋪了南方松的陽台,就別再尖叫囉! 

來源:db259516@flickr, CC BY 2.0

此外,下次逛樣品屋時,別忘了抬頭看一下天花板裡的嵌燈,除了一般我們住家常用的「漢堡燈」外,一定會看到好幾個LED的聚光燈,以 spotlight 之姿打在重點家具上,讓家具看起來有光暈、有層次。而且除了嵌燈外,還會有立燈、吊燈(常用在餐廳或吧檯),讓光線為室內空間創造多元又溫暖的氛圍。這種室內燈光設計的技巧,是我們在做裝潢時可以學習的喔!

.漲幅空間暗示 

如果你收過路上發的預售屋傳單,可能對這樣的行銷方式不陌生:「台北信義計畫區220萬,大直重劃區160萬,某某重劃區?」(登登登登!答案揭曉:某某重劃每坪不到 60 萬)。每次看到這種廣告,我先打的問號是:它舉例的那些地方,真的有那麼貴嗎?台北市那麼大,硬是要舉大安區和信義區的新成屋房價來當代表,不免有失偏頗。就算其他區真的那麼貴好了,信義計畫區貴,關它什麼事? 

我看過一個建案的文宣,寫著某某重劃區的條件,與大直重劃區的相似度接近100%,用此來襯托它的得天獨厚和價格親民。有趣的是,一開始看到這樣的廣告沒有什麼感覺,第二次、第三次一直看到,加上眾多建商一起發新聞、發廣告,看久了居然就像真的一樣,開始就有人一窩蜂進去買,連我朋友的媽媽(菜籃族)看到報紙都問我,某某重劃區是不是不錯?真是太厲害了! 

對於重劃區,我個人的建議是:自住等增值可以,如果要純粹投資,想要買賣賺差價的話,則要很謹慎,不僅要在重劃區剛在推案的初升段中就進場,談到好價格,也要盡量在價格漲一小波段後的中升段就出場,不要貪心。因為重劃區的推案量通常較多,而生活機能要成熟還需要一段蠻長的時間,在機能成熟之前,入住率通常較低,使得供給大於需求,價格也比較不容易守得住。如果遇到市場反轉或是資金周轉不靈,就會有斷頭的風險。 

這些預售屋廣告陷阱都是看屋時,容易誤導我們的地方,不管是建案文宣、樣品屋、銷售話術,剛開始看預售屋更要特別留意。你學會了嗎? 

本文獲「House 123」授權轉載,原文在此

作者簡介_邱愛莉

House123董事暨執行長,文化大學進修推廣部房地產購屋實戰講師。本來是朝九晚五的OL,偶然發現自己對房地產的熱情,進而投入研究。看過逾500間房子,獨創一套買屋增值模式。2012年成立House123全方位房產平台,從買方立場出發,教大家從看屋、挑屋、實際評估到議價。著有《買一間會增值的房子》。

2018年新書《小資族大翻身》甫出版即榮登暢銷榜,無私分享8年從20萬滾出資產4000萬的賺錢筆記。

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