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財經 | 商業趨勢

以房養老的新退休時代?

撰文者:林祖儀
財經新聞儀點通 2012.02.21 33,648
房價

新理財工具,以房養老:不動產逆向抵押貸款

一輩子打拼之後,最惋惜的情況是有錢沒命花,最可怕的情況是有命沒錢花。我們總不能年老時儲蓄即將用完的時刻,祈禱明天不再降臨吧。

有沒有一種理財工具,是可以解決掉這樣的困境,讓未來年老的我們不需要煩惱經濟問題,而是專注於健身、休閒、追求人生理想呢?

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以房養老:不動產逆向抵押貸款

過去五十年世界景氣大幅成長的時代已過,現在各國經濟成長的幅度收斂、人口成長的幅度收斂。人類共享先進的文明,但是錢也沒有那麼好賺了。

台灣錢淹腳目的時代也過了。以前人只要無比勤奮,很有機會在退休時擁有許多資產,不用煩惱退休金問題,並且可以庇蔭後代子孫。現在則是擁有一棟房子都相當困難。

時代的巨輪變遷,改變了理財知識。我可以預言在十年之後,『如何利用有限的收入與儲蓄,創造退休後的穩定現金流』將成為理財知識主流。

以房養老,是一個可以期待的方式。這個制度在美國、日本、澳洲與新加坡等地實施已久。

以房養老的全名是『不動產逆向抵押貸款』,其核心精神是退休族將房子抵押給銀行,然後每個月領取一筆固定的金額直到過世,而過世時房子歸銀行所有。

這個制度的設計,讓借款人不必出售房屋資產以取得生活所需的現金,而是擁有穩定的現金流,並且仍然可以住在房子裡。

如果不動產逆向抵押貸款的制度成熟,將讓退休理財變成簡單的事情,年輕人為了房子打拼大半輩子之後,年老時透過逆向抵押貸款,由房子撫養我們,以房養老。

台灣的以房養老政策

不動產逆向抵押貸款的施行,將遇到幾個關鍵性的困難,第一個是退休族群生命長短難以計算;第二個是數十年間的房價高低與利率變動難以評估。

簡單來說,如果有人願意給你一棟房子,但代價是你要付錢安養他每個月的支出,你願意嗎?

付出幾個月不一定,可能是三個月、也可能是三百個月,這樣你要如何衡量每月應付多少錢?並且,三百個月後房價可能崩潰,付出了許多現金取得的是低價值房子。

逆向貸款的風險極大,內含太多的預測與評估,如果誤差過大,將會導致銀行的現金流入流出無法彌補,導致倒閉甚至引發房貸風暴。

所以不動產逆向抵押貸款這個理念,不僅是仰賴商業行為,如果有政府以社會福利為立場介入,會讓這一切更有可行性。

2012年2月時,台灣的以房養老政策規劃如下:

(1)採公益型態,由政府出資。
(2)試辦對象為65歲以上單身國民擁有不動產,無繼承人,且因不動產價值超出社會救助法規定,致未能符合社會救助之對象。
(3)試辦規模為100人,並優先以臺北市、新北市、高雄市等3市為試辦地區,惟不排除其他縣市參與。
(4)支付年限最高30年,按月給付,並得變更或延長支付年限。

此政策在2009年就已經提出討論,並且在2012年進入試行的階段,看得出來政策制定者相當的謹慎,以逐步漸進的方式來試行與調整。

台灣的人口老齡化逐漸嚴重,以房養老的制度是非常前瞻性的政策。

如何治標又能治本?

以房養老的政策被大幅討論,有益於安排社會大眾退休後的出路,照料民眾的老年生活,但這個政策如此引人重視,背後涵蓋一個事實:

未來的退休族群,可能「窮的只剩下房子」。

所以才需要透過處理房地產來謀求退休金。造成這樣的困境,是因為台灣房地產長期的價格趨勢不停的高攀,並且薪資成長幅度持平,兩者遠遠脫勾。

房價過高不單純是看房地產價格,而是衡量薪資與房價的倍數,現況下許多民眾買了房子之後,需要背負著十數年的房貸,榨乾了儲蓄。將房價增值的部份貢獻給建商與地主、將貸款的利息貢獻給銀行...…打亂了理財方法。

由於問題根源於房價與薪資成長兩者間的脫勾,所以削減房價或是提昇民眾薪資水準,才是治本的方法。

雖然打壓房價並非此次專欄關注的主軸,但是可以先看看這則財經新聞:同樣打房…北京跌19% 台北漲2.3%。顯然台灣的打房政策還有改善的空間。

而在以房養老的這個治標工具中,目前是政府推動,若產生虧損由政府挹注資金,最終還是由全民買單,但這樣的情況仍然是補貼有房一族,是不公平的現象。所以未來政府需要逐步退場,交給市場機制改進找出最適當的方法,虧損與利潤由承辦銀行負擔而非政府。

作者簡介_林祖儀

林祖儀,現為城邦出版集團財金類簽約作家、臺北市立文山社區大學經濟學講師、政治大學證券研習社社課講師,並經常受邀在政大、東吳、中原、師大與文山社大等地演講。擅長財經新聞分析。著作包括《看財經新聞解讀經濟現象》《興味盎然的經濟理論》和《一冊通曉圖解貨幣學》。最大的興趣流浪於不同的咖啡館,從飄渺的意識中找靈感…

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林祖儀

林祖儀擅長財經新聞分析,現為城邦出版集團財金類簽約作家、臺北市立文山社區大學經濟學講師、政治大學證券研習社社課講師,並經常受邀在各大學演講。著作《看財經新聞解讀經濟現象》《興味盎然的經濟理論》,新書《一冊通曉圖解貨幣學》即將上市。性喜流浪於不同的咖啡館,

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