台灣房市正陷入前所未有的雙重夾擊：央行祭出最嚴第七波信用管制，剛壓低買氣、露出房價鬆動曙光；卻又爆發營建史首見的「土方之亂」，土方成本瞬間大漲數倍，一度成為建商喊漲房價的藉口，年產值逾二兆五千億元的不動產業瞬間陷入亂局。未來三年台灣房市會怎麼走？能進場買房了嗎？
為解答疑惑，商周團隊規畫了自二○二三年八月新青安政策實施後，全台首份的「不動產企業大調查」，共一百四十九份，涵蓋建商、代銷、房仲三大族群，近七二％由企業高層填答的問卷，並結合永慶房屋「二○二六年第一季房產趨勢前瞻報告」與北中南實地訪查，多方交叉，直擊真相。
房市陷入雙殺衝擊
天下大亂，但買方情勢大好！
綜合企業與市場第一線的真實回饋，一個最關鍵的發現是：「（房市）天下大亂，（民眾）情勢大好。」中部代銷巨頭、萬群董事長謝坤成說。
這一場動盪可謂史無前例。央行第七波最嚴管制重拳一擊，全台不動產業者在二○二五年交易量驟減二五．五％，創下史上最大跌幅，不動產業瞬間陷入寒冬，業者賺不到錢的飢餓與無力感，如陰霾般席捲全場。
然而，一波未平，一波又起。工程廢土亂倒越演越烈，二○二五年底政府祭出雷霆管制，要求全面合法納管。卻因缺乏暫置與掩埋配套，全台建案陷入「廢土無處可倒」的停工潮。土方費用瞬間飆漲數倍，供給受限、成本推高，房市再添漲價壓力。
多數業者認為，土方之亂即便有公地置放或填海造陸等解方，新系統至少須一年測試，若再經環評，衝擊恐延長三至四年。從違法到合法，代價就是成本飆升。「問題終會解決，只是代價是漲多少。」一位代銷業者直言。
房屋滯銷、營建成本卻被拉升，兩股力量相互拉扯，形成「亂上加亂」的雙殺衝擊，讓房市前景更加迷霧。
亂局難解，卻正是買方良機。唯有建商讓利，才能撬動買氣、促成成交。未來三年，正是消費者進場的最佳時刻。
近五成業者看跌、過半消費者也期待
北中南直擊「多點撒豆式下修」
那麼未來三年，台灣的房價究竟會怎麼走？
根據商周「不動產企業大調查」，近五成業者預期，未來三年房價將出現下跌，認為房價能大幅上漲的比率，已經低到不到一％。細究產業別，僅有建商撐起微漲聲音，因身為供給方，不敢輕易喊跌。
相較於建商，貼近消費者的代銷與房仲看跌態勢更為鮮明。房仲業者中，逾半數預期房價將下跌，幅度落在五％到一○％，甚至更高；代銷看法相近，但比率與跌幅相對收斂。
看壞房市的氛圍甚至反映在問卷設計上。永慶房屋在民調中，直接假設二○二六年的房價已失去上漲條件，只提供「持平到下跌」選項。即便如此，仍有高達五七％的消費者選擇看跌，比率超過持平盤整，顯示買方普遍期待房價下修。
「二○二六年房市能否有量，就看有沒有人願意便宜賣。」愛山林董事長祝文宇直言。
那麼房市真實狀況究竟如何？
原本市場預期，在信用管制與土方之亂兩股力量拉扯下，未來三年將呈現難漲難跌的盤整格局。然而，商周團隊走訪北中南建案後卻發現，房價下修並非未來式，而是現在進行式。這不是全面崩跌，也不是逐年緩跌，而是「有跌才賣得動」的多點撒豆式下修。
以台中北屯太原路三段為例，至二○二五年底，新屋成交價已高達每坪四十八萬至五十二萬元。但富華建設董事長蔡吉勝在一水之隔的大里溪畔新預售案，卻推出回溯三年前新青安之亂前的定價，每坪僅三十八萬至四十二萬元，並加碼輕裝修配套，以讓利換成交。
該案開賣首週即售出近半房屋，購屋人潮湧入，銷售人員甚至忙到凌晨三點才得以收工。
蔡吉勝表示，公司一貫態度是配合政策。央行限縮房貸，目的在抑制炒作、讓房價回歸合理。他坦言，雖然該案土地是在第七波管制上路當天高價簽約購入，但「若推案價格無法讓消費者有感，就不可能有人買。」
這個案子不只是自建自售，連興建資金都靠自家現金硬撐，完全不借銀行一分一毫。利息成本徹底歸零，擠出最極限的讓利空間，硬是把房價拉回到新青安政策之前，展現決心與魄力。
「我們要的就是房價修正，因為只有消費者真切感受到售價下降，才會願意進場買房。全案總銷十八億元，四年完工，平均每年稅後淨利投報率不到三％；未來土方漲價一來，實際投報率還要再往下掉。只比定存好一點點，幾乎沒什麼利潤。」蔡吉勝直言。
房價修正不只出現在北屯這樣的蛋白區，蛋黃區的台中市中心捷運宅跌幅更是驚人。
就在市政府旁、僅一站之隔的文心櫻花站共構宅，曾被看好能挑戰每坪八十萬元，如今只要願意多走五百公尺，就能用五十七萬到五十九萬元的價格，買到和瑞建設的預售屋。
同樣是捷運宅，最新實價登錄顯示，和瑞建設的新案每坪只要五十七萬到五十九萬元，從八十萬回到五十幾萬的巨大落差，直接把市場的修正力度赤裸裸的攤在眼前。
「好價買好房的機會來了。」萬群協理莊奇庭指出，合理的定價策略，使該捷運宅推案在短短不到兩個月內便售出四成房屋。他強調：「如今連市區捷運宅的價格都趨於合理，消費者再也不必為了價格而委屈自己選擇郊區。」
再北上到新竹王爺壟重劃區，京耀建設的新成屋案因每坪售價硬生生下調近三萬元，親民定價立刻引爆買氣，全案銷售在短時間內突破三成。
該案專案經理楊彤彤直言，市場調查顯示若不降價根本難賣，她因此強烈建議業者調整。由於建商土地取得較早、成本偏低，精算後仍有讓利空間，最終決定降價，把實惠回饋給消費者。
最後南下到高雄仁武區，寶佳集團旗下佳鋐建設在二○二五年第四季就搶先開出降價第一槍：「每坪比行情低五萬元」、「總價七百七十七萬元起」，親民定價策略一出，三個月就賣掉四成房屋，直接開出紅盤。不過當地代銷業者直言，這個「低五萬元」其實是拿當地最高開價來比，並非實際成交價；且寶佳建案一向走親民路線，實際降幅大約只有兩萬元。但因為總價壓得低、單價也跟著下修，買氣立刻被引爆，吸引民眾蜂擁而至。
從上述案例可見，如今唯有房價修正到讓民眾真正有感，市場才有可能回溫。若能一舉回調至新青安之亂前的水準，更有望打破買氣窒息的僵局。
此外，新屋價格鬆動已開始牽動二手屋市場。根據樂居近一年統計，二○二五年多數行政區二手屋跌價區已多於新屋，顯示一旦新案持續修正，後續二手市場的壓力勢必更加沉重。
土方成本大漲為何不敢喊漲？
交易量窒息，業者咬牙降價求售
由於土方之亂會帶動營建成本大漲，所以成為不動產業者喊漲房價新理由，但為何實際走訪新建案卻沒人敢調漲價格，反而有零星個案逆向操作、搶先調降讓利？
會出現殺價取量的案例，真正原因是交易量低到快讓業者餓死。二○二五年全台買賣移轉棟數僅二十六萬一千棟，年減超過四分之一，創下史上最大單年跌幅。
這樣的衝擊讓業者幾乎喘不過氣。就算成本因為土方之亂而上升，眼下也只能硬吞下去、降價求售。否則庫存屋賣不掉、資金卡死，最後壓垮財務才是真正的致命危機。
商周「不動產企業大調查」顯示，將近七成業者預估交易量下跌，遠比永慶消費者調查的四五％還要高，這說明業者心知肚明：在央行第七波信用管制不鬆綁的情況下，未來三年房市只會更差，生存壓力只會更大。
精湛建設董事長陳志聲更直白的說，不動產業早就是一個人人比慘的「慘」業。
他分享自己參加建商餐敘的場景：第一位建商一開口就嘆氣，「這個月只賣三戶，登錄數字丟人到不行。」第二位建商立刻接話安慰，「你還算不錯了，我這個月摃龜，一戶都沒成交。」沒想到第三位建商更語出驚人，「你們都比我好，我這個月不只沒成交，還被退訂好幾戶，最後竟是負數！」
泰嘉開發董事長呂金發直言，土方之亂等於是另類打房，開發商短期成本全面飆升，但買氣冷到不敢反映，只能硬吞。「這是我踏入房地產三十多年來最辛苦的一年。」他說。為了衝業績，他多年未碰第一線，如今也不得不親自下場，在短短兩個月幫業務賣了五、六間房。「現在每家業者都一樣，只能咬牙想辦法撐下去。」
代銷公會全聯會理事長戴嘉聖直言，財力雄厚的中大型業者雖然死守不降價，但面對土方之亂與買氣冰封，只能選擇暫停推案、封盤不賣，先等局勢明朗再說。反倒是少數願意讓利的建商，成了市場矚目焦點。這也解釋了為什麼房市不會整片崩跌，只會出現零星、撒豆般的個案下修。
同時在台中市北屯區的讓利案中，業者未明言的是：根據內政部最新資料，該區待售新建餘屋高達四千四百餘間，僅次於桃園市龜山鄉，居六都新屋賣壓第二大。隨著賣壓日益加重，這也成為建商不得不採取殺價取量的原因之一。
其實不只台中北屯案，新竹王爺壟重劃區案也出現罕見操作：在降價的同時，建商還把原本買貴的客戶找回來，用新價格重新簽約。北屯案甚至有買方因此省下近兩百萬元！這樣的做法，就是為了防止價格下修掀起退訂潮，避免成交量不增反退，直接把危機化為轉機。
戴嘉聖進一步指出，現在市場上不只出現建商直接降價，還有業者乾脆不調整售價，改用加碼送裝潢、家電的方式來補貼買方。「我覺得現在就是消費者撿漏的最佳時刻！」他語帶玄機的說。
未來三年「先急跌、後緩漲」
買屋二六年最好，賣屋等二八年
即便如此，想要買房或賣房，又要等到何時會有比較好的機會？
兩份調查報告顯示，業者與消費者看法出奇一致：二○二六年是進場的關鍵時點，越接近年底，信心越強。
綜合多位建商、代銷與房仲的建議，價格若只是慢慢往下修，消費者根本無感，等同白費。唯有少則一成、多則兩成，乾脆一口氣砍回三年前新青安之亂前的地板價，才能夠真正打破低迷，讓買氣瞬間翻轉。
眼下這第一波急降房價的讓利案，已成為同業觀望的風向球，只要證明賣得動，其他建商很快就會跟進。但等到買氣升溫、建商脫困之後，讓利空間就會迅速收窄，甚至反手把土方等成本算進去，開始調漲售價。
簡單來說，這一波房價走勢很可能就是「先急跌、後緩漲」，現在進場挑屋，才有機會撿到真正的便宜；若抱著觀望心態想等到最後再買，反而可能眼睜睜錯過最佳時刻。
至於賣房該等到什麼時候？兩份調查顯示結果相當膠著。消費者端，有人看好二○二六年就能出手，也有人認為要等到二八年再賣，比率幾乎不相上下。業者端則是二六年呼聲最高，但二七、二八年的看好度也差不了多少，整體氛圍更像是：不管哪一年都能賣。
對於屋主來說，現在急著賣反而不划算，晚點出手才可能賣到更好的價錢。換句話說，二八年再賣，才是真正占盡優勢的時機。
業者最擔心！房市好壞全看央行臉色
房仲認為地緣政治風險須留意
然而，市場瞬息萬變，那麼未來三年最有可能拖垮房市的因素會是什麼？
商周「不動產企業大調查」顯示，第七波信用管制被業者一致視為未來三年最大的風險，高達五五％的受訪者認為它是影響房市的首要關鍵。簡單來說，房市好壞全看央行臉色：一旦放手、打開融資水龍頭，景氣就能快速回暖；但如果繼續緊縮房貸、嚴控放款成數，房市的苦日子就只能無限延長。
值得注意的是，房仲業是唯一把國際地緣政治風險列入前三名的業者。因為這種變數一旦爆發，威力堪比核彈，足以瞬間摧毀房市。但它會不會發生，誰也說不準，所以對消費者而言，這依然是必須提高警覺的關鍵指標。
總結來看，台灣房市正面臨政策管制與成本飆漲的雙重壓力，短期必然承受交易量下滑與價格修正的陣痛，也正因市場混亂，反而為消費者創造了難得的進場契機。未來三年，買方若能把握當下，或許能在亂局中用好價買到好房。
不過亂局之中，總是機會與風險並存，消費者想進場撿便宜，除了確認本身的金融信用條件夠好，且有足夠自備款資金外，切記不要衝動購屋，謹慎評估找出能負擔的好標的，才是最佳應變策略。
