買房後出問題求償無門？地政士、律師提點簽約前注意四件事！

許多人都夢想擁有間屬於自己的房，如果好不容易存了幾百萬頭期款，買房簽約後裝潢或入住卻發現房子存在瑕疵又該怎麼辦？花時間跟屋主及仲介協商、打官司勞心費神，每天住得不舒服才真正讓人費心。

隨著房市熱絡，房地產消費糾紛也越來越多，根據內政部資訊顯示單一季房屋消費糾紛案件就高達578件，常見糾紛為「終止委售或買賣契約」「房屋漏水問題」「施工瑕疵」「服務報酬爭議」及「隱瞞重要事實」。

其中「隱瞞重要事實」更時常登上爭議榜首，也是房仲及屋主售屋時需格外注意環節。不想買房最後卻花錢買來一肚子氣，又或者賣房反而賠掉一堆錢，有些問題可能在簽約時就要特別注意！

一、現況說明書必須「量身打造」，忽略細節小心血本無歸。

買賣房地產除簽訂契約，還有一項極為重要文件需確認便是「不動產現況說明書」，如果找房仲居中銷售通常各家房仲都會提供不動產現況說明書，但各家房仲版本也都不相同；如果是屋主自售，賣方可能會自行上網下載各種範本使用。

擁有十二年不動產買賣契約實務經驗的明深地政士事務所所長嚴意情地政士提醒，每一個版本的不動產現況說明書，都有一些細節需要另外依個案補充，買、賣雙方於填寫時要格外注意內容闡述方式，避免日後衍生出房地產消費糾紛。

多數民眾對於不動產現況說明書普遍都會特別關注「是否有增建、違建」「房屋漏水及壁癌情況」，嚴意情地政士以自身經驗分享「屋內設備」「大樓設施」「車位」及「管委會是否有進行重大修繕決策」都是相當多屋主容易忽略，未詳盡勾選及註明完整，可能因此被買方提告的重要細節。

嚴意情地政士提醒要特別留意中古屋交易，中古屋屋主普遍經過二次或三次轉手購入此屋，社區型住宅或華廈管委會管理現況，屋主未必完全了解，可能連自己平時使用的車位沒有所有權僅有使用權都不清楚，最終買方因無車位所有權被管委會索回車位時才發現權益受損忿而提告。

二、現況交屋於法是否可以免責？律師：存在免責界線

房價不斷高漲，買房已經相當困難，要買到一間夢想好房更是難上加難，因此當民眾看到一間心心念念的好屋時，相當容易會急忙簽約而忽略許多細節。許多房地產消費糾紛都是因為現況說明書中以「現況交屋」簡化主張，但現況交屋是否就代表賣方可以針對後續房屋瑕疵有免責權？

不動產法律細節甚多，至少經手百餘件不動產爭議事件的亞細亞國際法律事務所所長陳頂新律師，以經手爭議事件常遇見的狀況，提醒房屋現況說明書額外標註說明之重要性：「買方即使在交屋同意書上簽名同意現況交屋，但未表明拋棄其權利，若後續房屋存有瑕疵，買方還是能針對房屋之瑕疵，依情況依法主張瑕疵修補請求權、價金減少請求權、損害賠償請求權，若瑕疵係屬重大，買方甚至可主張解除契約。」

以房地產交易糾紛時常位居排行榜前幾名的「房屋漏水問題」為例，陳頂新律師以目前相關法規說明：「買賣雙方如沒有於買賣契約或交屋同意書中明確約定『物之瑕疵擔保責任』之範圍及時間，在交屋後5年內，只要發現漏水並於6個月內通知賣方，買方都能以民法『物之瑕疵擔保責任』做為主張，向賣方主張解除契約或減少價金。」

當然條文是死的，當房地產消費糾紛產生並走入法庭時，如何判決還是存在解釋空間，陳頂新律師以經手過之案件舉例說明：「在買賣契約簽訂後，雙方點交時，買方發現購買之房屋坪數有所短少，遂提出解除契約之主張。然而，賣方抗辯自己是依據房屋現況交屋，買方也親自看房數次，因此認為買方之主張並無道理。」

針對上開個案，法庭上攻防關鍵之一即是「坪數短少之情況是否足以構成重大之瑕疵」，而所謂「重大之瑕疵」，實務上有判決係以「是否影響居住之使用目的」作為標準。然而，若想要一勞永逸避開任何物之瑕疵所生之法律爭議，陳頂新律師提醒，不論是賣方或是仲介，均不能以「現況交屋」為說詞便宜行事，賣方仍須清楚老實告知買方房屋現況，並與買方達成意思表示之合致並簽訂書面契約，方屬正途。

三、銀行貸款決定能否買房，現況說明書中可能隱藏核貸關鍵。

中古屋如果屋齡久了，難免會因為結構老化產生漏水及壁癌問題。針對這個老屋常見問題，民法第355條有相當明確買賣雙方權利定義：

買賣前賣方有明確告知滲漏水情形且買方知悉漏水情形並約定同意自行承受修繕責任，則賣方可不用負瑕疵擔保責任，若賣方本身對漏水情形不知情，買賣前雖未告知，但是因買方自己疏失沒有及時發現或請求賣方修繕，賣方有機會主張不負瑕疵擔保責任；但明知有漏水情形或曾經漏水卻隱瞞，民法則規定賣方須負瑕疵擔保責任。

但嚴意情地政士也提醒針對漏水問題如果標註以現況交屋交由買方自行處理，依然有一些細節需要注意：一般不動產現況說明書有標註是否在近期進行過壁癌修復的部分比較容易忽視；是否曾經與上、下層樓及鄰居發生過滲漏水糾紛？這個爭議更是常被忽略的細節之一。

目前買房族一定都會相當在意的「房貸成數」問題，嚴意情地政士也提醒，銀行有時是會親自勘查房屋現況，如果漏水情形過於嚴重也可能會拒絕貸款或影響貸款成數，因此針對老屋常見漏水情況，現況說明書中最好還是詳列瑕疵修復情況。

四、買房後才發現是凶宅能解約？有些問題要先釐清！

漏水、海砂屋等問題還可見，但如果是許多人買房時也擔心會遇上的「凶宅」，法律上又是如何判定？

對於凶宅問題，陳頂新律師舉了一件實務上曾發生過之案例說明：「賣方於1月1日將房屋鑰匙交給買方，雙方並約定好於1月5日下午五點進行房屋之點交，詎料，原本居住於該屋的房客，竟於1月5日下午兩點許跳樓輕生身亡，據此，買方主張房屋是凶宅要要求賣方減少價金，是否有理？」

凶宅為有瑕疵之物乃實務上之主流見解固無爭議，而就上開案例中，爭點之一在於：賣方將房屋鑰匙交給買方時，是否已算是將房屋交付給買方，在此後該房屋方才成為凶宅，是以賣方毋庸負責；爭點之二在於：賣方主張雙方有於買賣契約中對於凶宅之另行約定認定之條件，本件並不符合該條件，因此賣方毋庸負責。

最終，二審法院判決買方勝訴，陳頂新律師分析：「法官認為賣方將房屋鑰匙交給買方時尚未完成交屋程序，此外，雙方縱使對於凶宅之成立條件另有約定，也與實務見解不符，因而判買方勝訴，賣方仍須負擔瑕疵擔保責任」。陳頂新律師進一步說明：「依據實務見解，所謂的『現況』，於契約當事人之認知上，應係於交屋或看屋時所得發現之『現況』，包含所在位置、範圍、可確知之屋況，於看屋當下無法確知之瑕疵，自非於買受人於看屋或簽約時認知之『現況』。

因此，房屋於交屋時若有足以滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵存在，仍應就瑕疵狀態是否屬於簽約時買方可得而知之現況而分別判斷，非謂瑕疵狀態於簽約時既已存在，賣方即可一概免責。換句話說，對於肉眼難辨之瑕疵，例如本案之凶宅，賣方自難以主張『現況交屋』而免除其法律上之責任。」

如果有委託房仲售屋，因為仲介屬於居間者且有收受佣金，因此對於所承接業務必須善盡預見危險及調查之義務，因此可盡量避開爭議。但如果是屋主自售，一般民眾在對法律不熟悉情況下可尋求專業地政士或律師協助，避免最終可能跑法院還要賠掉一大筆錢。