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生活 | 時尚藝文

想蓋出自己的夢想屋,先搞懂這些事!

撰文者:漂亮家居Home
漂亮家居Home 2013.12.12 90,550

想要買地蓋房子,自備款總共要準備多少才夠?

買地蓋房都需要用到現金,但不可能完全都能負擔,因此要先考量可以貸款多少,有哪些貸款的管道,再評比自己的還款能力,才能估算需準備多少的自備款。

從買土地和蓋房兩個階段來看。買地時,可申請「土建融資」,為了避免土地被炒作,通常土地貸款成數較低,最高只能貸到65%。但由於自地自建中途放棄的機率較高,因此願意承作的銀行也較少,因此建議可找常有往來的銀行,較有機會順利貸到。

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但要注意的是,貸款的基準金額需以銀行鑑價的結果為準,而非實際的購地金額,通常會再差個10~20%左右。因此若你想買500萬的土地,銀行鑑價為450萬,以可貸款的最高成數來算:450萬×65%=292.5萬。再包含代書費、仲介費,所以購地時,至少需準備一半以上的自備款才夠。

再從蓋屋費用來看,蓋屋初期是無法貸款的,因為銀行為了避免蓋到一半停工的狀況,通常需蓋完建築本體後(非毛胚屋),才可向銀行辦理「房屋貸款」,因此必須準備足夠資金才能蓋。若原本就有房子,可利用舊房子貸款,向親友借款,或選擇優惠的消費性貸款(但利率會較高),等新屋蓋好後,取得使用執照,做了保存登記後,就可向銀行申請貸款,但貸款成數會依個人信用及房屋條件而有差異,建議至少需準備三成自備款。

不同的建築形式,會影響不同的建築價格,那我平均一坪要抓多少的建造費才夠?

實際的建造費,需視建築形式、選用建材等級、面積、樓層等條件而定,有些建築公司會提供模組化樣本,單坪造價有可能更低,但樣式就比較固定。 一般住宅多常用鋼構、輕鋼構、鋼筋混凝土和木構造的建築,依照不同的建築設計、造型、材質等級,價格其實無法一概而論。若造型越特殊,需要做特製加工;鋼筋、混凝土或結構木材選用的等級越高,這些情況都會讓造價隨之增加。

※以上價格僅供參考之用,實際價格依建築造型、材質等而有所不同。

我家是40幾年的老透天房子,自行改建要注意哪些要點?

首先,請釐清是想拆掉整棟透天重建,還是局部修建?因為,新建、增建、改建與修建,其實是不同的,在《建築法》裡的定義分列如下:

1新建:為新建造之建築物或將原建築物全部拆除而重行建築者。

2增建:於原建築物增加其面積或高度者。但以過廊與原建築物連接者,應視為新建。

3改建:將建築物之一部分拆除,於原建築基地範圍內改造,而不增高或擴大面積者。

4修建:建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架及屋頂,其中任何一種有過半之修理或變更者。

透天住宅欲改建,首先需檢視土地權狀到底有幾張,從中可知這塊土地有幾筆地號,進而檢視這筆土地的所有權狀(或謄本)上之土地「權利範圍」標示是否為全部(1/1),或是登載比例持分(如1/25)。不管地號有幾筆,若「權利範圍」登載均為全部(1/1),就可初步判定可進行改建。若有任一筆土地地號「權利範圍」標示為比例持分(有些由建商整批開發的集合住宅即是,則為所有權為持分共有土地,非經其它所有權人同意無法改建。) 除了持分的問題,還必須注意地段。某些區域地段因政令法規修訂,以至於舊建築只允許有條件地修建,不准改建或新建。例如,彰化師範大學寶山校區附近自從被納入國家風景區後,因土地變更尚未完備,而產生了禁建的困擾。合法改建之前,建議您先檢視土地的「使用分區」及「使用地類別」。

另外,必須再確認的是土地上的建物(房子)是否是經過「保存登記」的建物。您可檢視是否有建物權狀;若無,可委託建築師申請新建。若有,則可委託建築師申請拆照並辦理滅失登記後,再重新申請新建。

提醒您,老屋改建必須特別留意建物結構安全與舊有管線的更新配置。若是座落地是縣市政府指定都市更新的重點區域,改建或新建或許還可享有都市更新的獎勵措施!不過,由於老屋改建牽涉的層面頗廣,建議您洽詢當地縣市政府主管機關,才是最正確的途徑。

蓋房子要找建築師、營造商還是室內設計師比較好?

找建築師、營造商或室內設計師各有其優缺點,但以法令的角度來看,蓋房子找合法的專業建築師為佳。 建築師可整體規劃建物空間,可塑造出獨具魅力的建築外觀,另外還可直接處理建照申請事宜,5樓以下建物或非公共建築,建築師可做建物結構的簽證動作,而無須委外執行;另一方面,有關土地的分區使用,各縣市規定不同,具建築背景的建築師對於建築法規的相關規定、法則考量較為熟稔,能立即對建物與都市環境的關係做出反應。

而室內設計師個人的獨特美感風格,也是型塑生活空間的重要元素,甚至部分室內設計師本身即具有建築涵養背景,對於建築相關法規也有一定了解,委由室內設計師蓋房子更是相得益彰,不過依法規定,還是須委託建築師處理有關土地、建照申請等。

若找營造商蓋房子,強項在於可合併建築設計和施工,雖然建築設計較為制式,但相對可節省請建築師設計的費用,若不要求特殊的造型設計,可直接尋找營造商。不過,對於施工過程中可能會產生的額外問題,像是在山坡地蓋房,可能需要有擋土牆的設計;或生活細節的整合等等,營造商不會主動設想,因此屋主需自行考慮周全。另外,若請營造商蓋房子,建議要另請一位建築師監造,施工中途發生問題時,有建築師幫忙監督協調,會輕鬆得多。

在找建築師洽談時,需要事先準備什麼東西嗎?

建議可將自己對房子的要求、想法整理成文字或以照片呈現。在溝通時,較能讓建築師快速理解。

大致可列出以下具體的概念:

1預算:先和建築師說明可供使用的資金額度,在建築設計、結構工法和材料的選擇上,能讓建築師有所依據去斟酌該如何配置。

2家族人數和格局需求:列出需要的格局數量、類型、大小,而人數的多寡,可以作為設計時的參考。 3周遭環境和景觀:列出周遭環境的樣貌,說明想看到哪側的風景,或是列出是否需要景觀花園,而其設計的概念為何。

4喜歡的風格或設計:描述喜歡的建築外觀或風格,建議平時可從報章雜誌收集,看到喜歡的建築照片,就先保存下來。與建築師溝通時,也能有圖為證。

5家人的生活方式和習慣:列出家人的生活習慣和要求,這會反映在格局設計的思考,如何讓家人的生活更方便舒適。

6設備:若有想架設的機電設備可事先提出,在設計時就能提前預留設備的位置。

找建築師洽談、簽約到完工的流程是什麼?可以委託建築師從設計圖面到監造施工全程幫我弄到好嗎?

通常找建築師蓋房子,可以請建築師從設計圖面、監造到房屋蓋成全程協助處理。

一般來說,找建築師的過程會先經過洽談,讓建築師瞭解你的需求後,到建築基地勘查土地形狀、地勢高低、座落方位、周遭有哪些建築物等等,畫出簡略的建築圖面,建築師和屋主講述設計概念,經過討論溝通,瞭解雙方的建築概念是否契合。若契合的話,通常會在此時決定簽設計約。而各家事務所付款方式和期數不一,有些會分「簽約」、「設計圖定案」、「建照取得」階段付款。

接著,雙方來回確定設計圖面後,進行建照的申請。一般若只簽設計約(不駐點監造)的建築師,在拿到建照後,其任務就結束了。在施工過程時,只會幫助屋主重點監造,在工務局進行勘驗時到現場協助。

因此若需要請建築師全程監造,就稱為「駐點監造」,則需再另外簽約,支付建築師監造費用,駐點形式有一個禮拜一次或每天駐點等不同,屋主可評估自身預算來決定。請建築師監造的優點在於,中途若有施工問題能和營造商協調溝通,並且監督施工進度,屋主也較省時省力。最後完工時,也能協助屋主進行驗收。

原文請見

作者簡介_漂亮家居Home

每月提供既新鮮又實用好點子的學習情報! 漂亮家居月刊是全台灣第一本居家生活空間學習誌,我們和讀者溝通的是提升居家品味的學習知識,從2001年3月創刊以來,漂亮家居一直擔任國際空間時尚潮流、室內設計師與台灣讀者間的傳播橋樑,漂亮家居已是全台灣中產階級最信任的居家生活媒體。

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