房東賣房了，租客還能繼續住嗎？買賣不破租賃，但有2個情況例外

小向透過租屋交易平台找到房東太太，看屋後，雙方簽訂租賃契約作為居住使用，但並未辦理公證！而在住了半年後，房東太太就因資金需求，有意出售套房給買家小劉。

但小劉認為，舊房東與小向原先簽訂的租約太便宜，也給房客太多優惠，因此跟小向表示，必須按照他的條件重新簽約，否則他不會承認這份租約，並限小向3日內回覆是否同意，否則就會主張合約無效、解約，並要求小向搬走。

小向該如何應對？法律上有無保障房客權益的條款？

實務上，常有遇到房客向屋主承租房屋入住後，租期還沒屆滿，房東就突然通知說房子賣掉了，新屋主便來通知說房屋另有規畫使用安排，原本租約不算數，請房客搬走。

遇到這樣情況，房客通常都會很慌張，不知道法律上有無保護自己的規定。

法律上有保障房客的機制嗎？

實際上，《民法》已經預設有這樣的保護房客機制，在《民法》第425條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。」

這其實一般稱為「買賣不破租賃」，意思是租賃契約若成立在前，後成立的不動產移轉行為（最常見就是買賣），不會打破先成立的租賃契約（所以稱「不破」租賃），承租人依然有權繼續使用、收益該租賃物，不會受到買賣移轉所有權變更所有人（屋主、地主）的影響。

此部分在法律上稱之為「法定債之移轉」，也就是原本出租人與承租人關係，直接依照法律規定，移轉至新屋主與原房客之間；租賃契約之約定內容，亦直接由新屋主與原房客之間繼續存在，雙方仍是依照原租約內容繼續履行相關。

不適用「買賣不破租賃」的2個情況

另外《租賃專法》中第16條亦規定：「租賃住宅所有權之讓與出租人於租賃住宅交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，本契約對於受讓人仍繼續存在。前項情形，出租人應移交押金及已預收之租金與受讓人，並以書面通知承租人。本契約如未經公證，其期限逾5年者，不適用前二項之規定。」

同樣是再次重申《民法》425條「買賣不破租賃」的意旨，另外並明文規定，原出租人已收受的押金及租金，必須移交給新屋主，並且將此事項以書面通知房客。

不過，買賣不破租賃原則僅適用於不動產買賣與租賃的情形，並且有2項例外情況，是不適用買賣不破租賃原則的（根據《民法》425第2項《租賃專法》第16條第3項規定）：未經公證的不定期租賃契約。

未經公證且租約超過5年的租賃契約，因為不定期租賃或超過5年的租約，對於不動產使用的期間都會較長，對於不動產新的受讓人來說，如果租約長期都無法變更改變，對於不動產使用影響較大。

因此，法律要求在這2種情形下，租約必須經過公證，確保租約的真實性，房客才可以主張買賣不破租賃，否則若未經過公證，即便房屋被轉賣、新屋主不願繼續出租，要回收房屋，房客也不得以「買賣不破租賃」原則對抗新屋主。

＊本文摘自時報出版《投資有辦法，不動產交易救安心》

書籍簡介

《投資有辦法，不動產交易救安心》

作者：周念暉
出版社：時報出版
出版日期：2024/10/22

作者簡介

周念暉

周延法律事務所創辦人／Sphere Law Firm TW-TPE 主持律師，現任臺北市建築經營管理協會理事暨講師。
作者擁有豐富的實務經驗，曾承辦數百件法律事務，涵蓋民刑事、行政，並在公司商業、不動產法律等領域，對於法律分析及策略規劃，具備深厚的專業素養，能夠為當事人提供周延、有效的法律保障與建議。
先後擔任多處公務機關、大學、協會、機構等講師一職，包括：中華民國不動產經營管理協會、臺北市建築經營管理協會、透明房訊／104法拍網、輔仁大學、東海大學法律專題課程、大台中不動產同業公會-教育訓練專題、臺灣厝買賣文化發展協會、國家教育研究院、新北市政府公務員法律職訓中心、全人文創教育機構及PressPlay 法律課程等， 其專業能力，備受多方傳媒認可。
此外，作者更曾獲年代新聞、壹電視、東森新聞、工商時報、經濟日報等多家媒體專訪，透過廣播、書籍發表、舉辦講座等方式分享自身法律洞見，期許能夠縮短法律與大眾之間的距離，讓民眾得以於第一時間獲得最正確的法律訊息與知識。
目前擔任漢聲廣播電臺「紙上律師 生活法保」節目主持人（每周六下午4點播出），並著有暢銷書《紙上律師，創業有辦法》。此外本人經營臉書及IG粉絲專頁「生活大小事 阿暉律師」，追蹤訂閱人數逾十萬人。

責任編輯：湯明潔
核稿編輯：倪旻勤