(編按:作者羅右宸在25歲,即靠收租年收百萬。)

專挑好地點的糟糕房屋,解決屋況問題,再包裝成買主或房客能入住的屋況,就是我這3年來投資地產的獲利魔法。

好地點,才會有源源不斷的租客、買家

什麼是好地點?依我7年來的出租、買賣經驗,有幾個指標提供參考:

1. 交通便利,離車站、班次頻繁的站牌5分鐘至10分鐘可到的範圍內

完善的交通建設可縮短人們通勤的距離,自然能把人帶進這個區域,如果周邊又有大學、工業區,就會出現人潮聚集,不只會帶動商圈經濟發展,亦會增加居住需求,促成此區域房價穩定成長。

以桃園中壢區環中東路上的環中商圈為例,該區域離火車站約5分鐘的車程,並鄰近元智大學,又有麥當勞、肯德基、貴族世家、千葉火鍋、屈臣氏、85度C等連鎖知名品牌進駐,還有傳統市場、郵局、全聯,生活機能非常便利。在短短十幾年內,該區域快速發展,同一條路上出現了好幾家仲介店,加上未來鐵路高架化的交通建設發展,房地產抗跌及增值的可能性很大。

2. 人口匯聚之地,量販、百貨、電影院為指標

因為這3種營業據點,都是動輒投資上億的商業行為,如果當地人口沒有一定的消費力,是很難繼續經營下去的。其中量販店為民生必需品,後兩項為消費奢侈品,若該地區有百貨商場與電影院,就代表有一定數量的娛樂人口,房價會因為高消費族群聚集而有所支撐。

當然,也有例外,像是中壢區大江購物中心旁的房價比較不容易漲。因大江購物中心位於中壢交流道附近,人潮以外來客為主。為了避免誤判,建議要觀察一下周遭,是否有一些知名連鎖品牌的店面,像是85度C、50嵐飲料店等,以本地住戶為主要客群經營的店家,若再伴隨高消費奢侈品,自然會有基本人氣支撐。

3. 明星學區

位於明星學區的房子有很大的增值空間,尤其以都市內的學校最明顯。由於明星學區太過搶手,故政府在政策上即規定,至少要遷戶籍或是居住5年以上,才能進入明星學校就讀。

很多家長為了子女的教育著想,就算花大把鈔票,也要幫小孩買個小套房,只為了能遷戶口設籍,擠進明星學府。不過,若要在明星學區置產,買之前一定要先做功課,調查清楚學區的劃分界線,有可能差一條街,就會換到另一個學區。順帶一提,最近幾年也流行,若住宅區內有具特色的公立圖書館,亦會為房價加分。

4. 未來發展性

該區域未來有無重大交通建設興建(如捷運、快速道路),都是影響房價的因素。此外,特定的區域發展政策,也是該區域未來是否能增值的關鍵。包括興建大型公園、市立圖書館、新興科技園區、重劃區等,都對未來房價與轉手利潤有正面的幫助。

例如,桃園區段的鐵路高架或是地下化計畫,對於目前桃園火車站周圍的房價就有明顯的影響。

5. 文創商店、咖啡館附近

因為現在的人喜歡體驗式的消費,一些具特色的文創商店、簡餐咖啡館等,對房價都有正面的影響,因為這類商店跟傳統小吃比起來,油煙較少也較安靜。當然,每個人都希望能住在生活機能便利,又能鬧中取靜的地方,通常走路5分鐘左右的路程,能有便利商店、超市、餐飲小吃店、汽機車維修行、診所等,就是不錯的居住地點。

不過要注意一點,如果直接住在夜市裡,因攤販的油煙加上龍蛇混雜、噪音又多,這類型的房子不管是自住或轉手,都會有困難。

看屋要像偵探:上下、左右看,還要聽

接下來就是看屋,正確的看屋流程是這樣的:

1. 先去頂樓環顧四周環境,看看有無嫌惡設施(如墳墓、電塔、變壓器、、加油站、焚化爐、殯儀館),順便看看公共梯間有沒有雜物和是否明亮、頂樓有沒有漏水、外牆有無剝落等等。你在1樓地上看的是2D圖,到頂樓看,就變成看3D,會看到意想不到的事物,像是後巷棟距那麼近、隔壁透天鄰居蓋了一大片鴿舍、電信基地臺離社區這麼近……。

2. 詢問上下左右附近的鄰居、管理員,也可以選傍晚倒垃圾的時間,較容易遇到老鄰居,以便詢問有無凶宅、海砂屋、輻射屋。你的鄰居不見得有你想要的答案,反而是住在附近20年以上的婆婆媽媽,比較願意告訴你社區的歷史。

3. 到實價登錄官網看信義房屋、永慶房屋(臺灣兩大知名房仲品牌)成交資料庫,交叉比對成交行情。例如:中壢市大勇一街相同產品,在查實價登錄時,我會抓1年期間內的成交行情資料。

4. 到銀行詢問可貸款多少金額,可以找2到3家交叉比對估貸款,抓個平均值,也可以順便了解銀行評估的市價是多少。通常銀行的評估都比較保守,所以只要買的比銀行估的市值還低,就一定有獲利空間。這個物件可以貸款幾成、自備款需要準備多少,通常是一個區間值,例如銀行估這間房子的市值為500萬到550萬元,事實上也就是如此。

5. 最後一步,想好你的出價上限,例如500萬是我的出價上限,我建議你從打85折開始出價,再慢慢20萬、10萬、5萬的加上去。