「這次升息就像半夜被日本316地震訊息震醒那樣吃驚,一看到(升幅),還以為我眼花,看清楚後,就突然有點暈倒的感覺……。」

3月17日,央行拍板決定升息1碼(0.25個百分點)的第一時間,一位去年營收逾百億元的上市櫃營建股財務長,用「地震」形容當下衝擊。

就在這次央行意外升息前,他才剛在公司董事會上,開心向董事長等一級主管報告,由於自家企業負債比相對低、且長期信用表現佳,因此未像其他營建同業,受到銀行調高利息等緊縮銀根的談判對待,資金成本低是公司今年發展的一大優勢。

但如今,央行一升息,等同無差別提升所有企業借款成本,讓他誇口的這項經營優勢瞬間化為幻影。更令他緊張的是,這次央行無論是跟進美國升息的速度,或是調升的幅度,都打破歷史經驗。

以前他們習以為常的是「美國升兩次,我們才升一次,頂多就是半碼開始」的「緩升」路數,這次則是「跟著美國馬上升,幅度直接就是1碼」的「急升」起手式,擔心未來升息速度比預期更快。

「現在第一季都還沒過,央行就升1碼了,如果真是跟進美國急升,那一季升1碼也不無可能,但一年4碼就很嚇人了。」該名財務長說。

殺傷力比限貸令更強!
一旦急升,壓垮房貸族也抑制買氣

利率緩升或急升,對房市的殺傷力究竟有何不同?

綜合房仲、商仲、代銷、建商、學者等多位地產專家看法,升息不只有房族因房貸首當其衝,還會帶動無房族轉趨觀望,而且快慢差別之大,就像是無感的「溫水煮青蛙」,或是超有感的「一次大火煮熟青蛙」,升越快,對市場衝擊越大,甚至可能成為這一波房市景氣榮景是否將提早結束的關鍵拐點。

「這回升息的殺傷力不會比限貸令小。」商總主席、鄉林董事長賴正鎰說。

根據聯徵中心的房貸資訊統計,隨著全台各地的房價飆漲,過去13年間平均每戶房貸總金額也飆漲翻了一倍,從約431萬元,一路擴大到2021年第4季達866萬元,創該統計的歷史新高。


這段期間,央行的利率政策降息幅度大於升息幅度,資金便宜,民眾的房貸信用擴張了一倍,而這平均每戶近900萬的房貸,利率幾乎都會上調,讓升息衝擊力道擴大。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德舉例試算,以800萬元、30年期的房貸為例,如果央行一年僅升息1碼,增加的年利息支出約1萬1500元,民眾每月省吃儉用,多存1千元就能支撐,因此如果央行是採取一年升息1碼的慢節奏,逐年拉升,民眾因有時間與能力應變,對房市的衝擊就會相對有限。

但如果一年內升息4碼,一年增加的利息支出就達4萬7600元,比主計總處公布的2021年全年每人每月平均經常性薪資4萬5400元還高,等同房貸族每年要想辦法多賺超過1個月的薪水,才能維持原有生活水準,壓力相對沉重。

如果是急升,消費者應變不及,甚至可能會有付不起房貸,只好被迫出售房屋解套,尤其全台近四分之一、貸款金額突破1千萬元的高房貸戶,最要小心。

此外,這種短期倍數成長的房貸負擔壓力,不只會造成房貸族的生活支出負擔加重,對想要買房的民眾而言,由於購屋後的持有成本增加,也必須重新審視自身財務狀況,甚至需要更花時間存錢,才能買得起房,因此也會造成購屋市場的觀望氣氛,進而形成抑制買氣的市場衝擊。

升息逾4碼,房市景氣將反轉向下
25區房貸壓力大,面臨較高利率風險

也正因為如此,有數十年地產經驗的吉家網董事長李同榮,原本推估這一波房市景氣循環最快要到2024年才會反轉,但隨著央行突如其來的升息決策轉變,李同榮也新增升息幅度指標,「只要升息超過4碼到6碼,接近3%利率,就是此波多頭房市反轉向下的關鍵指標。」他說。

換言之,央行越快累積升息超過4碼以上,房市就有可能越快翻轉向下,不見得能撐到2024年。

「我不知道你(央行)還會不會再升,是比較大的隱憂,如果下一季又調升1碼,大家就昏掉。」代銷公會全聯會理事長、萬群地產總經理謝坤成說。

那升息首當其衝的房市重災區會在哪?

誰借越多、傷得就越重,首當其衝的是,全台25個房貸平均授信額度超過1千萬元的行政區。這25個行政區,分別坐落於台北市、新北市、新竹縣、台中市、高雄市。

重災區出列!全台25個千萬房貸區,升息壓力最有感

房貸平均授信額度(萬元)

縣市/行政區域

(台北市12個行政區全上榜)
台北市/大安區:2,121
台北市/中正區:1,949
台北市/松山區:1,741
台北市/內湖區:1,736
台北市/信義區:1,662
台北市/南港區:1,648
台北市/士林區:1,572
台北市/中山區:1,485
台北市/大同區:1,477
台北市/北投區:1,364
台北市/文山區:1,358
台中市/南屯區:1,266
新北市/新店區:1,250
新竹縣/竹北市:1,239
高雄市/鼓山區:1,206
新北市/林口區:1,205
新北市/永和區:1,170
新竹縣/新埔鎮:1,165
新北市/中和區:1,139
新北市/新莊區:1,111
新竹縣/寶山鄉:1,096
新北市/土城區:1,089
台中市/西屯區:1,076
台北市/萬華區:1,061
新北市/板橋區:1,058

註:表為2021年第4季新增房貸數據
資料來源:聯徵中心、信義房屋
整理:林洧楨


房貸最高的是寸土寸金的台北市,12個行政區全數入列,包辦前11名與第24名,尤其大安區,房貸平均授信額度高達兩千多萬元,是全台唯一突破兩千萬元的行政區,升息壓力勇冠全台,不過該區也是台北市平均所得最高的地區,因此房貸負擔能力相對有撐。

反倒是排名第24名、北市最窮行政區的萬華,房貸平均授信額度達1061萬元,比新北市最精華的板橋區還高出3萬元,相對令人擔心。

新北市則是呈現外圍房貸高於核心的狀況,身為政商中心的板橋僅排25名,落後於新店、林口、永和、中和、新莊、土城六區,僅永和、中和屬當地舊部落,其餘4區則多有新興重劃區支撐,反映的是近年蛋白區漲贏蛋黃區的房市趨勢,雖有未來發展性,但房貸金額高,讓這些蛋白區的升息風險也會比別人更高,需要特別小心。

其餘新竹縣的竹北、新埔、寶山;台中市的南屯、西屯;高雄的鼓山等,則都是當地所得或房價相對高的地區,能承擔的房貸壓力相對高,但未來是好是壞,仍要看當地產業發展與薪資成長,是否能跟上這一波的升息腳步。

若快速升息,房市怎麼走?
短期量縮、中期價跌、長期築底反彈

不過央行對於升息腳步的快慢還未有定論,假設台灣真的進入快速升息循環,房市短中長期發展又將如何?

綜合各方看法,假設一季升息1碼的快速升息循環來臨,將是短空長多的房市發展。

短期因為購屋門檻被拉高、民眾對於高利率的不適應,因此瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出,將有更多購屋族被擋在門外,無法買房,而且堪稱民間版建設火車頭的壽險業者,投資報酬率將跟著利率浮動上調,找不到商用不動產標的可買,陷入停滯,因此有可能對今年房市造成交易量萎縮約1成的衝擊,但價格因為通膨、缺料等因素,仍有支撐,不至於立即降價。

中期,量先價行,由於量縮造成買氣下滑,類似興富發這類對市場敏感度高的建商,就可能從明年起率先降價刺激買氣,促成房市從賣方市場又變回買方市場的景氣反轉,有可能維持一到兩年之久。

但長期,一方面,由於民眾對於高利率的遊戲規則已經習慣,就如同70、80年代,購屋族視8%以上的房貸利息為常態,就逐步恢復正常買房。

另一方面,央行有辦法快速升息,多半考量的是有沒有足夠的經濟底蘊支撐,因此快速升息的同時,也多伴隨快速的經濟發展,能強化消費者購屋能力,因此時間一拉長,反而會因經濟發展帶動薪資成長,帶來房市築底反彈、再度起漲的效果。

事實上,無論升息速度是快是慢,政大地政系教授林左裕都斷定,這一波升息循環已經是勢不可擋,因此消費者購屋一定要做足準備才能進場,才是最佳應變對策,因為「央行升息,就是告誡投機者不要把錢放進來,有勸說的意味。」他說。