疫情讓外送崛起、電商發燒,零接觸商機大爆發。但,你以為實體店面因此被打趴了嗎?實情卻是,店面一反常態大熱賣!據實價資料顯示,六都中尤以桃園店面最搶手。

台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧就告訴我們,許多待售兩、三年的店面,不約而同在今年疫情期間售出。今年截至7月底,該公司店面銷量比去年同期增加34.5%,第二季甚至比第一季成長8成,這讓他們特地在桃竹設立店面維護中心,透過主動替屋主檢查水電、打掃店面等服務爭取業績。

為什麼是桃園?根據內政部數據,桃園房價所得比為7.26倍,不僅是六都中最低,還低於全國平均的8.58倍,顯示桃園房價相對親民,因此,近一年半來,雙北有高達4萬人移居桃園,帶動當地消費及店面需求。熱門地點仍集中在發展成熟的桃園區、中壢區。

我們找到一位四十多歲的在地投資客H先生(化名),他曾在股市慘賠600萬元,卻在房市賺進千萬元,從此成為房地產投資信徒。他帶我們走一遭桃園店面熱區,解答熱賣的原因。

最現實問題:
錢放銀行利息低,買店面還能加減賺

首先,為什麼買方開始下手了?這與今年3月底央行降息有關。「以前投資店面,講白的租金投報率沒有2.8%到3%,不會有人願意買。現在利率這麼低,其實2%就能接受,因為放銀行利息只是更低。」他說。

平日上午十點多,我們走在桃園藝文特區中埔六街上,住宅區內的一家連鎖早餐店,人潮絡繹不絕;再去看一間位於社區一樓的牙科診所,幾乎周遭大樓的住戶都在這看牙,轉進小巷弄,還看到全台連鎖咖啡店數最多的路易莎。

「現在投資店面,就是要選社區型的。」H先生說。

疫後新轉變:
國際觀光客不來,重傷傳統商圈大店

原來,過去像台北市東區、西門町等街邊大店,因為受國際連鎖服飾、奢華品牌青睞,向來是黃金店面,但今年COVID-19疫情一來,觀光客都不見了,店面當然大受衝擊,不像住宅區仍有在地消費需求。

即便疫情期間,民眾可以不去看電影,不去逛街,但再怎麼樣,「總要看牙醫吧,要去藥局吧?總得下樓買個早餐吃。」他認為這是電商、外送服務都無法衝擊的。

根據實價登錄資料顯示,今年以來,桃園市首府桃園區的店面交易達49筆,台北市大安區卻僅只有20筆,兩者差距超過一倍。台北市東區、師大、永康等商圈都位在大安區,該區過去店面交易量一直是台北市12個行政區前三名的熱區。

「我投資店面,每個月還有租金可以收,股息一年也才配一次。」H先生認為,投資店面又比住宅好,因為住宅租出去後,屋主很難再入內查看,店面就不同了,自己的資產隨時都看得到。

投資眉角:
別光看投報率高,要看商圈人口

他建議店面投資首要看環境能否「結市」(台語,指讓商家群聚,可聚人潮、激買氣),像有一些大型重劃區,看似有發展潛力,事實上,新建案設計多臨路退縮十多米,為強調住宅居住品質,一樓店面並不多,「一來下雨不好逛,二來店面零星散布,不能聚集人潮,店面自然不會旺。」

再來,挑選區域。不能只看當下投報率高的店面,得去觀察該商圈的人口結構及消費力,是逐年上漲或下滑。「如果商圈消費力一直在下滑,就算當下投報很漂亮的店面,我也不會買。」他說。

看準一家店面後,他會花一天時間站在店外觀察,包括車流量大不大、客人好不好停車、廣告效益夠不夠,若是開車經過的人都不會注意到,或是建築太退縮,行人根本不會經過,都不是好店面。

一場疫情,不僅改變了你我的生活,也改變店面投資的趨勢,讓住宅區的巷弄小店,意外打敗商圈街邊大店。

買社區型店面4大思考點

■能否結市

避免店面過於分散或臨路退縮,不能遮雨,難聚集逛街人潮

商圈
■消費力
觀察該區人口結構,尤其傳統商圈在商圈轉移中,是否仍保有消費力

■經營業態
疫情過後,日常食衣住行的社區型店面較佳

■店面條件
車流、人流、動線,是否吸引過路客等

整理:林喬慧