你能想像嗎?僅僅5年前,政府還用力打房,實施信用管制、豪宅限貸、課奢侈稅,如今,台北市竟出現豪宅首付訂金,連一毛錢都不用,還可以全額貸款!

「零首付、零自備」,買房幾乎不用存錢,這是以往無法想像的購屋條件,卻在當今極為特殊的背景下,掀起台灣房市前所未見的新風潮。

2018年底,一次採訪結束,在台北市南港展覽館5分鐘車程處,看見一幅吸睛的賣房廣告:「零自備,全額貸」,6個斗大的廣告標語,就掛在一戶要價至少8000萬元的北市豪宅成屋案外牆上。

跑地產新聞將近10年,頭一次看到買台北市豪宅,自備款可以降到連一毛錢都不收。過去一般新屋,自備款至少兩成起跳;高價位豪宅,首付訂金至少要房價的3%到5%。縱使2016年房市轉冷淡後,個別建商也推出零首付建案,但那是零星出現,且以低價屋為主,從未像現在,中高低價全都出現零首付、低自備案例。

「現在全台至少2成以上的建案採用(低自備,包括零首付),以今年6都上看1兆元的新屋量體來看,就有超過2000億元的建案採用,而且還在擴大,規模至少是近十多年來最高。」一位地產雜誌市調主管推估。

所謂的「零首付」,意指首付訂金最低降為零;而這類的案例,多伴隨1成以下的自備款方案,甚至連自備款也是零,全部分期付款。

為什麼全台掀起零首付風潮?

因為,新建餘屋戶數創史上新高,房市交易持續低迷;銀行存放款差額創新高,房貸利率創新低;房市與資金市場,都存在嚴重的供給大於需求,「二高二低」導致建商與銀行聯手,推出前所未見的銷售方案。

先看第一高,全台2018年底待售新建餘屋推估11萬4千餘戶,新屋庫存史上新高。

龐大的庫存壓力,卻碰上低迷的買氣,去年房市交易量約為28萬5千戶,雖較前年略升,卻較2010年萎縮近3成,這是一低。一高與一低,成為建商願意提出超低自備款方案的主因。

第二高,是全台銀行累計存放款差額逾10兆5千億元,史上最高爛頭寸壓力。

攤開金管會統計,本國銀行存款金額突破38兆元,存放款差額去年8月一度擴大到逾10兆5千億元,雙創歷史新高,導致今年伊始,永豐、渣打兩民營銀行房貸利率就下殺到1.58%史上最低水位。

一位熟悉銀行業務的商仲主管直言,台灣經濟疲弱,就算銀行有心,企業放款也難以突破,導致房貸成為台灣銀行業的主流業務。

因此,台灣出現一種怪象──房市交易量明明就走低,銀行購屋貸款、建築貸款,竟然還能雙創新高。

滿手餘屋的建商,加上滿手現金的銀行,面對錢存在銀行報酬極低的消費者,三方都有動力,藉由房屋各取所需──建商吸收利息,換取出清庫存的機會;銀行積極去化爛頭寸,賺取一點利息;消費者因為自備門檻降低,原本猶豫不決的,可能進場,對年輕人與小資族的首購族,尤有吸引力。

零首付造成「容易買」的印象,會將原本還在存錢買房的潛在買家,提早消耗掉,戴德梁行總經理顏炳立形容為「飲鴆止渴」。

「去年已經把原本買不起房的消費者都提前抓來買房了,雖然業績變好,但我覺得很可怕,因為不知道明後年還找不找得到客人來買房……。」一位桃園建案的專案經理私下說。

儘管在零首付的推波助瀾下,北中南的售屋現場都由冷轉溫,記者現場目擊,多數看屋者都是年輕小資族,被建商彈性付款方案打動,於是從猶豫轉為付諸行動。

但其實,建商的各種方案都是次要考量,自身的還款能力與財務規畫,才是進場與否,最關鍵的因素。吉家網董事長李同榮提醒,「消費者量力而為,(零首付)就是助力;超過能力,就是害你!」

▋本文擷取自雜誌《商業周刊》1628期封面故事,完整系列報導:

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