全台房市熱到爆!內政部統計,今年首季的全台房價指數與租金指數均創新高,但前7個月全台累計買賣移轉棟數仍逼近20萬戶,創下近8年新高,且據房仲業者台灣房屋調查,還有高達47%民眾想在下半年進場買房。

這股購屋意願也帶動建商信心大增,根據591新建案市調,今年928檔期全台推案量逼近6千億元,寫下5年新高。

「這次是全台遍地開花,每個地方都很好。」住商不動產企研室資深經理徐佳馨說。

但,疫情威脅還未完全解除,而且繼7月房地合一稅2.0、實價登錄2.0等打房新政上路後,央行還在9月祭出新的選擇性信用管制措施,包括針對6都及新竹縣市等8大熱區的第二戶房貸取消寬限期等,企圖讓全台房市降溫。

照理,該先觀望打房成效,房價壓下來才是買房時機,為何今年明明房價創新高,消費者卻仍搶進?

買房像搶衛生紙「怕未來漲更兇!」
看好經濟、看壞打房效果,催出買盤

「就像是恐慌性搶買衛生紙一樣,因為怕沒買到,未來房價就會漲得更厲害。」高源不動產估價師聯合事務所的估價師陳碧源說。

綜合多位建商、代銷、仲介與專家的觀察,這波購屋主力來自收入小康族群,他們因為對打房降價已不再期待、看好台灣經濟基本面、疫情激化出的新居住需求,這3大關鍵,促成今年房市熱潮。

當中,「打房夢碎」源自2009年起,高房價成為台灣10大民怨之首後,歷經奢侈稅、豪宅限貸令、實價登錄、遍及全國的選擇性信用管制、社會住宅、房地合一稅等連番打房,民眾苦等10多年,卻在資金寬鬆、台商回流下,房價越來越高。


尤其,全國房價指數9年漲幅就逾4成之多,而且台灣房屋集團趨勢中心統計聯合徵信資料,以六都購屋鑑估值分析發現,過去10年間,除了台中市房屋漲價最少,僅約134萬元外,其餘五都都漲逾300萬元。也就是說,等待打房的六都居民,晚10年購屋的代價,就是必須多支付至少134萬元。

即便是租屋,過去10年全國平均房租也漲了約7%。就算入住租金相對低廉的社會住宅,房租也需要跟隨市價調整,而且台灣沒有長租型社會住宅,租期3年,續租合計最長不得超過6年,民眾依然必須面對找新房子租的問題。

「解決高房價問題,對社會住宅是不可承擔之重,」OURs都市改革組織秘書長彭揚凱直言。

也就是說,當政府靠加稅來打房,最終成本仍是轉嫁到民眾身上,而廣建社會宅與其說是打房政策,不如說是幫助弱勢的社會救助手段,無法阻擋房價上漲。

「用認命盤形容當前房市,我覺得滿貼切的。」深耕地產逾20年的立智公關董事長王耀斗說,但他也認為,購屋族除了對打房無效「認命」,其實還有一股積極的拉力,那就是看好台灣經濟基本面,所以「看漲就不怕買貴」。

據主計總處統計,台灣去年經濟成長率有逾3%的表現,是已開發國家最好的,而今年有可能翻倍到近6%,創11年新高。至於2022年,預測成長率也將逾3%。此外,台股在內、外資都搶進下,至今仍維持約1萬7千點,而且疫情與美中大戰等國際因素,大幅拉抬了台灣的國際能見度,讓民眾對台灣經濟前景樂觀。

「如果很便宜,未來沒有漲幅空間,我也不會買,就是看好未來會更好,貴一點也沒關係,」從事金融保險業的蔡小姐說。我們在台中市北屯區的一個熱門建案現場,遇到剛在此購屋的她。

最讓房地產業者意想不到的是,疫情竟激化出的新居住需求。近年買房4大成交關鍵字,就是:買得起、多隔間、低密度、10年內新房。

不再眷戀台北市!10大熱搜社區,9成遠離首都圈—2021年上半年全台實價登錄熱搜社區

排名:1
縣市:新竹縣
行政區:竹北市
社區:國賓大悅
屋齡(年):5
戶數(戶):794
成交量(件):71
單價(萬元/坪):28.4

排名:2
縣市:台南市
行政區:北區
社區:成大城
屋齡(年):5
戶數(戶):1,247
成交量(件):43
單價(萬元/坪):18.5

排名:3
縣市:台中市
行政區:西區
社區:城市經典
屋齡(年):26
戶數(戶):1,476
成交量(件):39
單價(萬元/坪):16.0

排名:4
縣市:台北市
行政區:萬華區
社區:台北晶麒
屋齡(年):5
戶數(戶):687
成交量(件):14
單價(萬元/坪):65.0

排名:5
縣市:基隆市
行政區:安樂區
社區:城上城
屋齡(年):5
戶數(戶):1,893
成交量(件):38
單價(萬元/坪):28.1

排名:6
縣市:新北市
行政區:板橋區
社區:江翠ONE
屋齡(年):2
戶數(戶):288
成交量(件):9
單價(萬元/坪):46.0

排名:7
縣市:新北市
行政區:淡水區
社區:海洋都心
屋齡(年):3
戶數(戶):1,658
成交量(件):30
單價(萬元/坪):21.3

排名:8
縣市:台中市
行政區:北屯區
社區:總太明日
屋齡(年):5
戶數(戶):624
成交量(件):27
單價(萬元/坪):20.7

排名:9
縣市:新北市
行政區:土城區
社區:土城日月光
屋齡(年):3
戶數(戶):706
成交量(件):34
單價(萬元/坪):43.1

排名:10
縣市:桃園市
行政區:中壢區
社區:法國之星
屋齡(年):10
戶數(戶):850
成交量(件):19
單價(萬元/坪):21.9

註:社區單價已扣除車位及特殊交易 資料來源:591實價登錄 整理:林洧楨

當疫情限制人們外出看房,網路成了最主要管道,全台最大網路購屋平台591的網路熱搜社區調查,卻出現了一個奇妙現象,那就是雙北市罕見跌出全台10大熱搜社區的前3名,甚至北市唯一入列的萬華社區,也僅是因為區域房價相對低。

蛋白區房價相對親民更搶手
4房型需求提高、好議價,也成新寵

該平台新聞組長畢務潔分析,這顯示消費者更務實且專注於買得起的住宅,因為首購族只會看雙北市約1千萬元、相對較可負擔的建案。

此外,這次10大熱搜社區的一大特色,就是大型集合住宅多。力信建設董事長吳松源認為,大型社區相對多元豐富的公設,讓住戶只須下樓,就滿足各種需求,這種居住模式越來越受歡迎。

營建股營收王、興富發總裁鄭欽天發現,家戶每月所得在8萬元以上、職場表現相對優秀的小康族群,因有相對穩定的收入支撐,是這波首購與換屋的主力買家;他觀察,租金飆漲,也逼出另一股「由租轉買」的購屋客群。

疫情衝擊各行各業營運,讓收入更不穩定,因此購屋計畫必須不影響日常生計,換言之,可支配所得的高低,是房市購買力的一大關鍵。

鄭欽天透露興富發在疫情期間的推案策略,就鎖定雙薪家庭約8萬元收入,以合理房貸上限3成到5成來估算,也就是貸款480萬至800萬元,加上約2成自備款,及加計長輩額外金援,合計約800萬元到1200萬元的總價格帶來規畫產品。這也是現在「蛋白區」比「蛋黃區」更搶手的一大原因,「民眾買得起的房子,才是現在賣得掉的房子,」他說。

第二個關鍵字,來自疫情放大了居住空間的需求,讓多間數的四房型產品起死回生。「以前不覺得家裡小,但疫情讓全家人都擠在一起上班、上課,就覺得家裡空間不夠用了。」陳碧源談起他自己也在今年換屋的起心動念。

過去是「票房毒藥」的4房大坪數住宅,竟因為疫情帶來買氣。永慶房產集團比對2019年疫情前與2021年疫情下的實價登錄成交房型,發現今年以來,4房以上的住宅成交量占比,相較2019年成長約2.7個百分點,反而2房、3房產品的交易量占比出現萎縮。

該公司研展中心副理陳金萍指出,居家上班、上課,讓家人間的互相干擾變大,對書房、工作室等獨立空間需求增加,而且長期滯銷的四房以上產品又相對好議價,因此在今年大受歡迎。

買房也看「社交距離」
人口密度低、公設強的新社區受青睞

「低密度」也成為另一個新需求。因為防疫的社交距離,也延伸到買房行為上。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出,英國經濟學人智庫(EIU)最新發布的2021年宜居城市排名,一大變化就是紐西蘭與澳洲兩大低密度國家的城市,在前10名中搶下6名。除了兩國防疫表現佳,也凸顯民眾因疫情被關在家後,對於人口密集區的染疫風險與居住環境感到壓力,這讓人口密度成了全球購屋趨勢的新指標之一;瑞普萊坊最新的全球購屋需求大調查也發現,有22%買方想要更多戶外空間,19%希望有更大室內空間。

陳碧源舉他一位在台北、宜蘭兩地任教的大學教授客戶為例,原本居住台北通勤宜蘭,今年疫情期間決定換屋到宜蘭定居,改通勤到台北教書,關鍵就是「宜蘭比較沒疫情」、「有能讓人呼吸新鮮空氣的環境」。

此外,疫情帶來新的公設需求,讓屋齡10年內的新社區更受歡迎。

「新房子需求會越來越強,因為兩代不同堂與外送、宅配等生活模式改變,舊房子沒辦法滿足。」吉家網董事長李同榮說。

疫情期間,不僅住宅大樓需要集中管理的外送與宅配空間,而且在家煮飯用餐,也造成大量容易發臭的廚餘,必須趕垃圾車時間盡快處理,諸如此類的公共設施需求,都是傳統社區難以滿足的問題。

我們在台中市北屯區,看到中部上市櫃營建股獲利王總太地產的新建案,就針對上述的新居住困擾而設計解方。包括藏身一樓門廳後方的宅配收發室,面積廣約30坪,能井然有序的管理近千戶家庭的網購貨品;還有6台餐廳商用大型冰箱,以應付住戶各式規格的冷凍食材暫存,並有24小時取件服務,再晚下班都能領到貨品。

再走進資源回收室,由物業管理公司統一處理垃圾問題;廚餘等易發臭的垃圾,有專屬的冷凍冷藏回收區。就連社會變遷趨勢也要因應,包括「毛小孩」越來越多,設有寵物清潔專用美容室;電動車將日漸普及,停車場預留充電樁管線,因此該造鎮開發案也名列台中10大熱搜社區。

「10年前的建築規畫根本想不到這些,很多我們做出來,就連物管業者都嫌說住戶不會用,誰知道疫情反而讓住戶覺得這些很好用。」總太地產董事長翁毓羚說。


追漲最怕變屋奴
用「每月能存多少錢」判斷房貸上限

住家隔間需求變多》遠距時代,4房以上戶型成交增加

格局:1房
2019年成交占比(疫情前):7.8%
2021年成交占比(疫情下):8.8%
成交占比增減(百分點):1.0

格局:2房
2019年成交占比(疫情前):21.2%
2021年成交占比(疫情下):19.2%
成交占比增減(百分點):-2.0

格局:3房
2019年成交占比(疫情前):41.8%
2021年成交占比(疫情下):40.3%
成交占比增減(百分點):-1.5

格局:4房以上
2019年成交占比(疫情前):29.1%
2021年成交占比(疫情下):31.8%
成交占比增減(百分點):2.7

資料來源:實價登錄成交資訊、永慶房產集團
整理:林洧楨


這波房市行情會好多久?曾在2012年精準預測房市降價潮,並搶先降價銷售的鄭欽天,這次看的是兩大關鍵指標,「台灣房市景氣跟全球資金潮、台灣經濟表現有關,在還沒消退前,我看房地產都會很好。」他說。

不過,當前房價一直在漲,消費者處於追漲的不利地位,尤其房地產是高總價資產,價格一差就是50萬、100萬元起跳,最怕錯判形勢、淪為屋奴。因此,購屋首要之舉,就是嚴控預算,必須是屬於閒錢的「可支配所得」(收入扣除非消費性支出,如利息、保費、稅金後,可彈性運用的活錢),才適合投入房貸支出。

除了準備足夠頭期款外,多位專家都建議,最簡單的方式就是把買房當儲蓄,用「每月能存下多少錢?」來判斷自己能負擔的房貸上限;閒錢不夠,寧可換區再挑,也不要貿然進場,徒增風險。

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