「金店面」,真的生鏽了嗎?

繼江浙菜老店永福樓熄燈,包括潮牌服飾店極度乾燥(superdry)、快時尚服飾店forever 21,都將相繼結束台北東區門市的營運。越演越烈的關店潮,除顯示街邊店吸客效應正逐漸失靈,更說明長年被視為不敗的金店面投資邏輯,如今正全面改寫。

根據台灣房屋彙整的店面實價登錄統計,相較2013年,六都全年店面成交超過4200餘件、總成交金額達990億元高峰;2018年,六都成交店面數僅剩2400餘件、總成交金額同步跌至約546億元,5年間價量跌幅分別高達45%、43%。

北市大安區待租量最大
詢問度,從一樓轉到二樓

這其中,買氣最冷的重災區,就是店面價值最高、過去奇貨可居的台北市,5年來交易量萎縮幅度達60%,總成交金額跌幅更高達68%。知名投資客、也是北市仲介公會理事長黃文雄即坦言:「店面現在(市況)很難,周遭做投資的朋友過去幾年幾乎只有出手賣,沒人買進過。」

不只賣不出去,越是在台北市蛋黃區的店面,更越是租不出去。

屋比房屋比價平台彙整截至今年2月中,全台網路待租店面的統計資料顯示,全台網路店面待租量逼近1萬2500間,相較於去年同期,多了約9.4%的店面租不出去。其中,東區所在的台北市大安區,更多達618間待租店面,正是目前待租量體最大的地區。

業界普遍認為,電商崛起、網路導流,弱化都會區店面集客效應,是蛋黃區金店面神話破滅最主要的原因。

美商ERA營運長許家源以自家店面為例指出,過去消費者買房會到巷口的房仲店頭,開在好地點的店家,透過櫥窗案件資訊便能吸引一定消費者停留。但現在,多數消費者購屋,特別是資訊化程度高的北部消費者,都會先上各大購屋網站搜尋物件,再直接撥電話找仲介詢價或帶看,承租一樓店面的效應自然遠不如以往。

因此,在既不影響業績又能降低租金,ERA已將多處店面從一樓轉到二樓。

不只房仲店頭,台灣房屋智庫發言人張旭嵐也指出,過去銀行一直是店面租賃市場的大戶,但從兩年前開始,隨著服務網路化,臨櫃業務減少,銀行分行吹起整併風,對於承租一樓店面的明顯縮手,也對店面市場造成衝擊。

這種轉往樓上或地下室的垂直化店面需求越來越明顯。去年永慶房產趨勢報告指出,非一樓店面成交占比自2015年來,有逐年攀升的趨勢,2017年1月至18年8月的交易占比已達9.6%。18年中,王品集團以每坪突破5000元的租金行情,租下忠孝東路四段的二樓店面,便刷新東區二樓租金新高紀錄。

儘管店面買氣急凍,但開店承租的需求並沒有消失,只是出現轉移,其對應的也是金店面投資的新邏輯。

近年6都店面成交額全衰退,北市最冷(單位:億元)

■2013

▪台北市:294.7
▪新北市:184.7
▪桃園市:114.4
▪台中市:202.9
▪台南市:62.6
▪高雄市:131.5
▪總金額:990.8 [實價登錄首年,店面交易金額處於高峰,之後陸續衰退] 

■2014

▪台北市:196.2
▪新北市:178.1
▪桃園市:88.2
▪台中市:160.1
▪台南市:37.1
▪高雄市:118.3
▪總金額:778 

■2015

▪台北市:100.2
▪新北市:126.6
▪桃園市:76.1
▪台中市:103.8
▪台南市:34.5
▪高雄市:76.9
▪總金額:518.1 

■2016

▪台北市:141.9
▪新北市:121.3
▪桃園市:119.4
▪台中市:85.2
▪台南市:39.1
▪高雄市:90.7
▪總金額:597.6 

■2017

▪台北市:105.9
▪新北市:135.7
▪桃園市:99.8
▪台中市:142.4
▪台南市:47.5
▪高雄市:89.4
▪總金額:620.7 

■2018

▪台北市:93.9
▪新北市:108.6
▪桃園市:84.4
▪台中市:122.4
▪台南市:54.5
▪高雄市:82.3
▪總金額:546.1

 

■5年減幅

▪台北市:-68%
▪新北市:-41%
▪桃園市:-26%
▪台中市:-40%
▪台南市:-13%
▪高雄市:-37%
▪總金額:-45% 

資料來源:內政部實價登錄、台灣房屋智庫   
整理:林洧楨

熱點一:軌道商圈
多線交會的捷運站最保值

上海衛民不動產負責人蔡為民指出,中國電商對實體店面的衝擊更大,因金店面業績下滑,更有「一鋪店養三代人,變成三代人養一鋪店」的現象,即便如此,地鐵站附近商圈店面,卻因為有穩定通勤人潮帶來相對好的消費力,仍是店面承租的人氣產品,特別是越多線交會的地鐵站商圈越受歡迎。

回頭看台灣,有淡水信義線、松山新店線交會的中山站南西商圈店面,不僅迄今仍一店難求,承接力道強勁,根據當地房仲業者指出,南京西路上的20坪店面,近3年已經從月租金12萬至22萬元,漲到15萬至30萬元,是台北市極少數的店面交易熱區之一。不過這種受到軌道經濟加持的熱門店面,仍須注意捷運網路發展的成熟度,目前只有大台北捷運沿線店面競爭力較強。

熱點二:地標型
有大型廣告看板,就有人氣

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出,具廣告效應的地標型店面,是公認的另一種逆勢抗跌產品。

如位於台北火車站商圈中的國光客運西站,因在屋頂架設了亞洲第一座巨型LED移動屏幕,吸引3M等跨國品牌客戶搶曝光,一年額外多創造上千萬元營收,大幅提升該物件的租金報酬率。這類地標型店面的廣告效應,也讓同樣位於東區忠孝東路、敦化南路口的王道銀行周邊店面,成為當地高租金、客戶承租意願相對穩健的人氣店面。

熱點三:具自營組織社區
如永康商圈協會防惡性競爭

地產專家田大全指出,東區業者普遍處於孤軍奮鬥,無法團結出類似西門徒步區街區發展促進會、東門永康商圈發展協會等社區經營組織,進行類似百貨、賣場的自主管理,也是店面競爭力弱化的原因。

以東門永康商圈發展協會為例,連店家的招牌大小都積極管理,加上永康牛肉麵、鼎泰豐等特色店家為號召,不僅讓該商圈進出門戶的捷運東門站,去年出站旅客再創新高,突破900萬人次,還吸引國際精品品牌Gucci全球第六座藝術牆進駐當地。今年初,鼎泰豐更傳出租下隔壁金石堂四層樓店面,準備再擴大經營。

房仲業者指出,在日本,傳統店面之所以能抵抗電商的關鍵,就在於商店街組織的活躍,能有效避免同一個商圈內過多同性質店家的惡性競爭,同時營造出吸引遊客的在地化特色,因此這類有社區經營組織的商圈店面,也會是相對抗跌的選擇。

但,捷運人流多、商圈特色強的店面,也只是具有相對租金優勢,若以中長線的投資邏輯,就不能不考慮人口結構的變數。

下個地雷區:
學校周邊、新興重劃區

網路地產王總經理陳韻如指出,以學校型商圈店面為例,過去也被認定是不敗的金店面,但如今這類店面不只有電商衝擊,還有少子化造成學生越來越少的課題要面對,雖不至於完全沒需求,但租金逐年走跌,其轉型考驗也比其他店面更大。

另外,新興重劃區內的店面,由於原本就屬於商圈發展還不成熟的次級產品,一旦受到房市景氣翻轉拖累,將會讓商圈更難成形,也是短期內還不適合進場布局的產品。

雖然短期內店面投資買氣低迷,投資價值尚未浮現,但蔡為民也指出,中國從去年開始,出現網路導流消費者到實體店面的「虛轉實」趨勢,一旦線下零售模式找到新出路,仍有機會再度帶動店面投資熱。

本文出自

商業周刊第1636期 2019-03-21

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