失業率攀高、百業蕭條⋯美國人卻「瘋買房」？背後原因，不只是因低利率

去年，美國因為疫情的摧殘，幾乎各行各業都深受打擊，然而房地產市場卻蓬勃成長，甚至因為需求更勝於供給量，房價大漲。但困惑的是，既然百業蕭條，失業率攀高，為什麼買房的人反而變多了呢？首先，美國聯準會不僅祭出無限制的量化寬鬆政策，更再進一步再降息，讓抵押貸款利率隨之推低，大環境形成購屋門檻降低，於是讓人覺得可以出手買房了。再則，疫情改變人們的工作方式，影響了他們對於生活的想法，買房需求似乎也因此增加。

只是，疫情也再次掀開貧富之間的殘酷真相，即使抵押貸款利率創歷史新低，因為疫情造成失業或暫時的收入短缺，許多人的買房夢就飛了。

美國房貸利率創歷史新低，銷售量則是14年來新高

根據《福斯財經網》（Fox Business）於去年12月底的報導，根據美國國營貸款公司「房地美」（Freddie Mac）所提供的資訊，30年期的平均「定率型抵押貸款」（FRM）跌到2.71%。「美國全國房地產經紀人協會」（National Association of Realtors，NAR）首席經濟學家勞倫斯‧允（Lawrence Yun）表示，這個歷史新低的房貸利率，會讓人不想錯過這個買房的好時機，所以，現在房屋的銷售量，是自2006年以來的最高點。

勞倫斯再提到，需求高漲、供應量不足，導致房價上漲。這對於賣方當然是好消息，但對於首次購屋者就不利了。因為首購者本想趁著低利時期買房，卻沒想到房價攀升更快，甚至出現搶屋狀況。

究竟房屋買賣市場有多熱呢？《福斯財經網》的報導提到，「美國全國房地產經紀人協會」所提供的數據顯示，截至10月，成屋銷售連續第五個月增長，「房地產中價」（median home price）與去年同期數字相比，約上漲16%，達313,000美元（約台幣876萬）。同時，房屋庫存，比去年同期降了19.8%，只有142萬戶。10月份所售出的房子，有72%是放到市場不到一個月就完成交易的了。

疫情重創：全美有16.7%、900萬租屋戶沒錢付房租

不過，有不少人卻是無法趁機搭上這班買房的列車。根據《時代雜誌》（Time）於去年12月初的報導，美國普查局（United States Census Bureau）公布的數據顯示，從3月起，約有900萬租屋戶（約所有租屋戶的1/6）無法準時付房租，很可能是許多租屋者都失業了。而「城市研究所住房金融政策中心」的研究員崔政賢（Jung Hyun Choi）則表示，許多租屋者因為疫情而失去了工作，於是，他們不只用掉了原本要作為買房頭期款的儲蓄，還延繳帳單，這就損害了他們的信用，阻礙他們買房。

潔西卡‧邦納—戈麥斯（Jessica Bonner-Gomez）就是典型的例子。潔西卡在小學擔任語言治療師，她的先生是一位護士。她每個禮拜的薪資為1千塊美金（約台幣3萬），她另有家教工作，每個禮拜的收入約有400塊美金（約台幣1萬2千元）。3月時，疫情爆發，學校關閉，家教工作就沒了。到了學校放暑假時，她的總收入只剩下一個禮拜80塊美金。在這期間，她先生工作的醫院也實行減薪幾個月。於是，在房租一個月1300元，加上車貸、醫療保險費、各項生活雜支，他們不只用盡他們的存款，還必須開始倚賴信用卡貸款，一度還借貸了可用額度的80%。於是，即使九月學校開學之後，潔西卡薪水提高，11月她與先生要申請房貸時，銀行表示，他們的財務狀況不具資格。

潔西卡與先生的情況，也是許多美國人在疫情中所經歷的困難。「哈佛大學住房研究中心」（Harvard Joint Center of Housing Studies）高級研究員丹尼爾‧麥庫（Daniel McCue）表示，他們就是受疫情衝擊最大、最脆弱的一群。疫情發生之前，失業率低，他們能付房租，也能存錢買房，但COVID-19來襲時，決策者還必須迅速採取措施，防止房地產市場出現崩跌。

政府祭出「禁止驅逐令」，至少讓弱勢者有住的地方

國會頒布「禁止驅逐令」，讓聯邦資助的全國1200個公營住宅的房客們可以安心度過整個夏天。9月時，「美國疾病管制與預防中心」（Centers for Disease Control and Prevention）另外頒布了保護措施，讓所有租屋者到2020年底都可免於因付不出房租而要被驅逐的威脅。

對於屋主，國會則通過了一年的房貸緩繳寬限，以及暫時凍結取消贖回住房的權利。聯準會把利率下調至0%至0.25%之間，抵押貸款利率也就跟著推低。

「美國全國房地產經紀人協會」 的經濟學家勞倫斯向《福斯財經網》表示，因為疫情，人們要待在家裡工作，孩子也不能上學，改為在家遠距學習，於是需要更大的生活空間。這就是為什麼在疫情下房價會大漲的原因，而且房價漲得最多的地區，是平時人們作為旅行或度假的地點。

根據「美國全國房地產經紀人協會」所提供的資料，去年7月到9月，度假屋的銷售量與前一年同期相比，成長了44%。

連波疫情來襲，經濟優劣勢者差距愈見明顯

勞倫斯進一步說明，許多人認為，既然是在家裡工作，老闆也不會知道、也可能不在乎他們在哪裡工作，那麼，到度假屋工作有何不可？而且，離開擁擠的城市，到鄉村或大自然，還可以躲避疫情。所以，各種度假的地方，比如：海邊小鎮、湖邊度假和滑雪休閒勝地，都變得大受歡迎。因此，在度假區的房屋銷售成長量比一般的住宅區還高，而且，人們比較想買單戶房屋，不想與人共享私人空間。

事實上，在《時代雜誌》的報導，提到搬家公司「美聯航」（United Van Lines）所提供的數據，與前一年相比，在2020年，人們離開大都會區（如：紐約、舊金山、西雅圖）的比率是提高的。同時，人們搬到小型城市（如：鹽湖城、肯塔基州的路易維爾、維吉尼亞州的里奇蒙）的比率是增加的。

一場疫情，兩樣情。一些人對於家的想法和期待有了重大轉變，想追求更好的生活品質，有些人卻不只買不起一個小小的家，還可能顛沛流離。在買屋的夢裡，看見兩個世界。

註：「房地產中價」並非平均價錢的意思，而是將某一特定地區，在某一特定時期（如一個月內、一個季度內）的所有交易價格由低排到高，取中間那個價格。如：$195,000, $250,000, $350,000, $550,000, and $600,000，中價就是$350,000。「房地產中價」可讓人了解某區的房價的典型狀態，再透過統計曲線圖，可看出此區房價是上漲還是下跌。可作為買房者的議價參考資訊。

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＊本文獲「中央廣播電台」授權轉載，原文：房價直直漲 原來不只台灣！但為何疫情嚴重的美國房價也飆至14年新高？

責任編輯：李頤欣