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都更大爆發,479萬老屋改建春天到!地主、建商不再敵對,背後有3大推力
全台需都更的30年以上老屋高達479萬戶,過去爭議頻傳、地主建商爭利、成案困難。但近6年,新法規、新商模、新組織,加上央行開綠燈,限貸令不打都更,案量默默增4倍,跨出雙北,在台灣中南部、離島遍地開花。
一群熱血公務員、一位佛心建商,讓「都更沙漠」彰化大樓荒廢20年重建、利益有限的台北海矽屋屋主圓夢、新竹棘手二戰遺跡重生!
我家房子也想都更,但該如何起步?什麼是委建?危老差在哪?能一坪換一坪?簽約該注意什麼?地產專家6個問答,幫你區分優劣、提高勝率。
當台灣人口變老的同時,房屋也在老化,但人會進入超高齡社會,房子卻可能不會,因為大都更時代來了,老屋可望變新屋。
每兩戶住宅就有一戶等待重建!
新做法、新組織、新商模,打開都更死結
根據內政部2024年首季統計,全台922萬戶住宅中,屋齡超過30歲、有重建需求的老宅占比高達52%,換言之,台灣現在每2戶住宅就有1戶在等待都更或危老重建。
再加上今年花蓮大地震,從中央到地方政府都意識到老宅的風險。
6年來,都更相關法令、辦法被加速修改,讓各種限制鬆綁,加上房價高漲使都更有利可圖,各種新做法、新組織、新商模出現。央行總裁楊金龍更是大開綠燈,即便祭出限貸令來讓房市降溫,卻未緊縮都更融資,就是怕都更列車開太慢。
其實,截稿前夕,過去被認為不可能成功的台北市南機場整宅都更案,歷經台北住都中心進場鏖戰超過3千多天、舉辦超過300場說明會,第1期單元3案終於簽約啟動。在此之前,新北市長侯友宜口中、全台最難都更案永和大陳都更案也已經開工,都更市場真的變了。
因此,2018年至今年8月都更案量成長逾4倍,已突破5千件危老都更案件。還有都更以往專屬大台北都會區,如今中南部也遍地開花,連被稱為「都更沙漠」的彰化,都以都更來改建城市中的毒瘤。
所以都更不再與你我無關,它將影響到周遭生活環境與商圈機能,改變城市樣貌。
都更大增還帶來意想不到的結果,都更捐贈的社區圖書館、老幼日照中心、診所用地,數量竟然多到地方政府欠缺人力來管理。
釘子戶無法再漫天要價!
建商推新商模,讓地主從敵人變戰友
以往窒礙難行的都更,為何能大步向前?先看最難改變的釘子戶、一樓店面、頂樓加蓋,這3大都更卡關巨石現在都有辦法搬開了。
在台北市松江路上,一棟老舊、掛著求售招牌的透天厝如同孤島一般,被夾在國泰人壽甫完工的商辦與已經動土的力麗集團總部都更案中,20多年來,該房屋主堅持當釘子戶,期待可以有豐厚獲利入袋。
沒想到,力麗集團決定放棄等待,將其切割出並自行啟動都更案。
「都更現在是建商、想都更住戶說了算,因為你不要,我們不會等,能切掉就會切掉,讓你自己去想辦法。」成軍4年的都更新兵、潤鴻建築董事長鄭志隆說。
但一樓店面與頂樓加蓋屬於同一棟樓,難以切割又該怎麼辦?
蔡錫全曾經締造新北市最快22天審查完都更案的紀錄,這位都更好手分析指出,一樓店面現在被異軍突起的電商打趴,價值遠不如前,釘子戶相對也越來越少。
至於頂樓加蓋,過去獨享頂樓使用空間或出租收益,是漫天喊價、當釘子戶的一大本錢,但是現在民智大開且已有法院判決,這類違章建築反被視為侵占公共空間的行為,其他住戶依法可向其收取占用租金。鞭子、胡蘿蔔雙管齊下,參與都更的意願度不降反升。
不僅如此,有別於傳統都更頻頻發生「你多分,我就少賺」的衝突導火線,包括柏鴻公司在內的新一代業者,則發展出一種「委建」新商模,讓雙方從對立關係變成站同一邊的戰友關係,也有助於都更推動。
房價創新高、央行打房不打都更
給都更危老最佳突破時機點
央行此次限貸令更是刻意將資金引導到都更市場,對此,一位北部建商董座私下分析指出,由於現階段蓋社宅幾乎無利可圖、無房首購族的市場又極為有限,因此未來地產金流最有可能受政策導引,湧向受政府保護的都更與危老市場。
這些是都更大加速的新挑戰,但最難之處不在於房子或土地,而是處理人,台灣想要走出一條兼顧公私利益的道路,關鍵在於記取每次失敗的經驗心得,並藉由一次次的社會學習過程,更有效管控好人性貪婪,才有機會成功。
此次商周從北到南,專訪一位熱血建商、一群熱血公務員、一個熱血公法人團隊「國家住都中心」,如何帶動幫被忽視的海砂屋屋主圓夢,在「都更沙漠」彰化發起280位地主尋人大作戰,帶動公辦都更熱潮,重建老屋屋主信心、拔除都市毒瘤,創造公眾利益!
全台479萬戶30年以上老宅改建不再是夢!但到底該如何跨出都更第一步?能否一坪換一坪?該採什麼模式都更?找合作方時要小心什麼地雷?專家6問答幫大家看懂其中眉角。
一鍵訂閱》直擊!都更新熱潮啟動,全台479萬戶老屋改建春天到了
・都更大爆發
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