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房市再熱3年!二線買房賺80%》 股市狂燒、低利率下的保本對策

房市太熱了!桃園機場捷運A7站的大馬路,排了10幾輛,掛著建案廣告的卡車,目標是台北來的買房客。 (攝影者:楊文財)
撰文者:馬自明、林洧楨 研究員:李大任 製作人:田習如
2020.08.05

現在,全台最熱的話題,一是跨越30年高點的股市,二是買氣爆棚的房市。究竟,房市有多熱?

證據1:成交價逼近7年高點。國泰房地產指數顯示,到今年第二季為止已近2013年以來的新高。

證據2:大戶進場。壽險業今年前7月購買不動產,包括富邦人壽大買南港土地等,總投資金額寫下歷年新高。

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證據3:交易量成長。包括信義、永慶等各大房仲,今年7月門市自結交易量,年增率達約3成。

而8月3日剛出爐的六都移轉棟數,月增率高達兩成,寫下5年同期新高,房市熱潮真的來了!

住商不動產企研室經理徐佳馨指出,這可能是台灣房市第六波多頭行情。房仲全聯會榮譽理事長李同榮也認為,房市到2024年都將高檔震盪。

這波房市能再熱多久?

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「這個市場(房市)還有3年到5年可走!」興富發副總經理廖昭雄表示。支撐房市有兩大關鍵:
一,低利率。美國聯準會將利率降到幾近於零,且到2024年前都不會升息,錢放銀行無利可圖,定存族把錢投入股市、黃金,還有年報酬率約2%的房市。加上向銀行借貸容易,更促使房市上漲。

二,台灣成「資金蒸籠」。住展研發長何世昌指出,疫後台灣壽險、金控業者都改在國內買土地、大樓,再加上政府鼓勵海外資金、台商回流,人回來,錢也跟著回來,助漲房市。

想購屋,哪類房抗跌?

如何搶在起漲相對低點,提前部署?我們訪問各房地產專家,有4大趨勢:
趨勢1》蛋白區漲贏蛋黃區:台灣近5年購屋投報率漲最凶的5縣市,依序是屏東、嘉義、南投、彰化和花蓮,全是二線區域。調查這5縣市鄉鎮區,不少冷門鄉鎮電梯住宅均價,漲幅還勝過市區。

例如,屏東縣潮州鎮的大樓華廈,過去5年平均房價大漲8成,內埔鄉也漲5成5,嘉義縣的太保市等,漲幅也勝嘉義市東、西區。

過去大台北房價漲,會帶動全台各城市跟漲,但何世昌指出,這規律在這波資金行情下被打破。根據信義今年第二季房價指數,雙北漲不動,但桃園、新竹、台中、高雄等都會區均上漲,而且越蛋白的地區,漲得越凶。

為什麼?一,軌道經濟。例如桃園捷運青埔站開通,到台北只要20分鐘,加上周邊開發商場,房價甚至出現4字頭行情。

二,開發題材。楊國昌表示,蛋白區的重劃區或危老重建,很容易吸引蛋黃區的外來客購買。且近年重劃區冒出不少,如大台北地區,除了單坪喊到百萬元的南港重劃區外,還有板橋江翠北側重劃區、新店央北重劃區等。

趨勢2》豪宅冷、小宅熱:「以前房市大漲,買盤集中在大坪數的豪宅市場,但這次資金主要集中在中小坪數的市場,」何世昌觀察,中小坪數交易增溫,單價也漲得快。

以豪宅最多的台北市為例,成交量在去年減9%,但18坪至26坪的中小坪住宅,卻連續3年成長。

理由一是,台北市實施豪宅稅,影響買氣;理由二是,台灣豪宅總量不多,有錢人該買的都買了。

「未來兩房到三房的房子趨勢,是滿確立的,」廖昭雄指出。不過,他認為,未來3年到5年起飛的產品是:60到80坪,只隔兩到三房,總價約在3千至5千萬元房型,客群鎖定為退休族或中高階主管。

趨勢3》透天厝、老公寓不熱門:走一趟屏東, 當地房仲告訴我們,以往這裡賣最好的是透天厝,電梯大樓是不暢銷的,但因人口老化,現在屏東兩房的大樓房型,可開價到五百多萬元,三房到四房將近千萬元,「大樓的價格快追上高雄。」另一個原因是,45歲以下的年輕首購族買得起。

趨勢4》商辦「去總部化」:疫情後,徐佳馨表示企業選辦公室的思維改變。第一,百人公司不必再準備百個位置,省下租金;第二,是大企業減少「總部化」,把旗下企業改分散承租、分散管理。「如果這變成新常態,新的市場會出現,」高力國際董事總經理劉學龍認為。

資金行情飛漲的房市,下半年最大變數仍是受疫情衝擊的經濟。民眾對房市心動前,先釐清真正的需求,跟緊趨勢再做選擇,才是良策。

▋本文擷取自雜誌《商業周刊》1708期封面故事,完整系列報導:
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