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地震後,房屋外牆受損誰負責?律師詳解:符合「一條件」,出事住戶都有責任
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地震後,房屋外牆受損誰負責?律師詳解:符合「一條件」,出事住戶都有責任

地震後,房屋外牆受損誰負責?律師詳解:符合「一條件」,出事住戶都有責任
一棟公寓大廈的外牆,是維持建物安全及外觀的必要構造,屬於「共用部分」,由大樓或社區全體住戶負起責任,而不是由大樓中的特定住戶來扛。 (來源:Dreamstime/典匠影像)
撰文者:陳彥潔
摘要
  1. 4月3日花蓮地震,台灣許多大樓出現磁磚掉落或剝離的狀況;即便沒有地震,房屋歷經風吹雨打,也常見磁磚掉落砸傷行人的問題。
  2. 究竟修繕房屋外牆,該由誰負責?只要不影響生活,就不關自己的事嗎?如果掉落的磁磚砸傷人,誰要負起責任?

▍作者簡介:陳彥潔。執業律師、調解委員、法律顧問,也擔任講師開設課程及講座,希望能以親切、易懂的方式提供專業知識,更多資訊請見:Facebook粉絲專頁Youtube頻道。 

2024年4月3日上午7時58分09秒,台灣花蓮縣近海發生大型地震。台灣許多大樓縱未倒榻,也有磁磚掉落或剝離的危險情況,導致用路人安全受到威脅。

即便沒有地震,許多大樓長期經歷風吹雨打,也常見磁磚掉落砸傷行人的問題。也許有民眾認為運氣沒有那麼差,就與自己無關,真的是這樣嗎?

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房屋外觀修繕是誰負責?若外牆磁磚掉落砸傷人,誰要負責?

法院認為(臺灣高等法院106年度上字第90號判決),無論走廊外牆,或自家客廳外牆,都是維持建物安全及外觀的必要構造。這也就認定,公寓大廈的外牆屬於「共用部分」,大樓或社區全體住戶該對外牆負起責任,而不是由大樓中的特定住戶來扛。

不過,依《公寓大廈管理條例》的規定,若大樓或社區有設置管理委員會(下稱管委會)或管理負責人,就應由管委會或管理負責人,負起修繕、管理、維護外牆的責任。

所以如果外牆磁磚掉落,讓人受傷或損害財產,管委會或管理負責人,得負民事的損害賠償責任。

但是,如果住戶居住的公寓大廈未設管委會,也未推舉管理負責人,法院就認為(臺灣新北地方法院111年度訴字第1019號判決):由公寓大廈外牆的實際所有人,負起清潔、維護、修繕等責任;若有違反,由其負起連帶賠償的民事責任。

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同理可證,管理負責人、管委會主委,或實際所有人有責任維護外牆狀態,若沒有留心進而讓磁磚砸傷人或砸死人,自然有「過失傷害或過失致死」的刑事問題。

管委會消極不修繕外牆,該怎麼辦?

若讀者發現自己公寓大廈的外牆已有掉落磁磚的風險,卻偏偏遇到管委會消極、不願處理,那該怎麼辦?

此時,可以選擇召開「區分所有權人會議」(下稱區權會)替換管委會人員,也可以打訴訟要求管委會趕緊修繕(如臺中地方法院109年度訴字第1255號判決),或先僱工修繕再以訴訟請求管委會支付相關費用(如新北地方法院111年度板建簡字第42號判決)。

如果住在沒有管委會跟管理負責人的公寓大廈,其他住戶也不同意出錢修繕,又該怎麼辦?

這裡可以參考前述做法,既然住戶有義務修繕卻遲遲不肯配合,也可以用訴訟的方式,請求全體實際所有權人修繕;或修繕完成後,再請求其他人來支付相關費用(如台中地方法院107年度中小字第1478號判決)。

住戶不願花錢修繕外牆,出事了誰該負責?

如遇到磁磚嚴重剝落,需花很多錢才能搞定,這時就會屬於《公寓大廈管理條例》規定的「重大修繕」。

「重大」的標準,依各社區規約而異,這正是訴訟上攻防之所在。

依法規,不論有無管理委員會,重大修繕都該經過「區權會」決議通過。若多數住戶不願通過,縱使少數住戶很擔心,依現行情況也無計可施。若真的發生磁磚掉落意外,想修繕的住戶也無法免除民、刑事責任(依現行實務,若有磁磚掉落情形,工務局會先設立安全告示及圍籬,再依違反《建築法》第77條、第91條,因未維護建築物之構造安全,處以6萬元至30萬元的罰鍰。)。

筆者認為,此時應加強政府介入的力道,或可參考《建築法》的規定:當各縣、市主管建築機關發現有危害公共安全的建物,應通知所有人或占有人停止使用,並限期命所有人拆除;逾期未拆者,得強制拆除之。

換句話說,若能比照修法,將來政府命建物實際所有人限期改善後,若對方逾期仍未修繕,就可以讓政府發動「強制修繕」,並再向住戶請求費用;於筆者撰寫本文時,亦見立委有提出類似的修法建議,這不失為一種可以考慮的方向。

此外,若要提前防範危害,或可進一步規定:當重大修繕若無法通過區權會決議,少數住戶可向政府機關申請,由政府機關判定,該項重大修繕是否涉建築物構造安全;並如前段所述,由政府機關強制修繕後、再行請款,藉以消弭人民生命、財產受損的風險。

既然共同居住於公寓大廈,就不能自掃門前雪,整體大樓的共用部分,都與自己和他人生命息息相關。只有平時多留心,特別是地震或颱風後檢視一下大樓樓身,才能避免意外發生,也能避免後續漫長的民、刑爭訟。

責任編輯:倪旻勤
核稿編輯:陳瑋鴻

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