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建商把空屋丟給銀行,央行重拳打「餘屋貸款」斷金流!房價會大跌嗎?

業界觀察,央行總裁楊金龍不論降息,或是信用管制,都是一步到位,展現出敢於「梭哈」的作風。 (攝影者:駱裕隆)
撰文者:韓化宇、陳慶徽
商周頭條 2020.12.07
摘要

1.央行7日無預警宣布選擇性信用管制,相隔十年再次打房,為當前火熱的房市,投下反轉向下的震撼彈。

2.此次打房首次針對「餘屋貸款」,央行此舉,是要斷建商與銀行之間的金流。但,此舉真能打落居高不下的房價嗎?

這一回,打房不是「狼來了」。中央銀行突然選在理監事會之前,祭出睽違十年的選擇性信用管制,央行總裁楊金龍12月7傍晚臨時召開記者會,宣示加入打房行列,這令正在推案派對狂歡的建商,突然「酒醒夢回愁幾許」。

過往,央行宣布打房,都是在理監事會後,這次居然趕在理監事會前,可見近期炒房亂象,已讓民怨沸騰。房市政策與民生相關,央行不會獨自決定是否出手,必定經過府院討論,背後代表蔡政府有意遏止熱潮。

但到底政府最想遏止的,是哪一項呢?專家與市場人士均解讀,重點在打擊建商餘屋貸款,避免建商一邊囤房,一邊拿囤房去貸款,把風險套給銀行。央行想做的,是切斷這之間的金流。

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首購、換屋族免驚 央行打房瞄準建商與投資客

這次信用管制的重點,有三大主軸:第一、只打第三戶以上住宅貸款,避免打到首購、換屋族。

第二、嚴打用「公司法人」名義申請住宅貸款,防止投資客藉成立私人公司炒房,規避房地合一稅。

第三、首次限縮「餘屋貸款」的成數,並大幅限縮土建融貸款成數,等於斷了瘋狂獵地、推案建商的金流。

三大主軸中,最令不動產、銀行業者議論紛紛的,就是央行竟重拳揮向過去不被注意到的餘屋貸款。

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楊金龍在記者會上解釋,央行沒有完全掌握全體銀行餘屋貸款,到底有多少,因為很多銀行的餘屋貸款,藏在週轉金貸款中。

他強調,這次會限縮餘屋貸款,是因爲這種貸款,會給人銀行幫助建商「囤房」的不良印象,所以必須管制。

餘屋貸款的資金鏈,究竟是如何串起?房仲業者分析,央行把土建融貸款、餘屋貸款的水龍頭拴緊,目的是不希望看到,建商拚命借錢蓋房子,房子賣不完,再拿去抵押給銀行,借錢出來繼續揮霍,如此週而復始,讓銀行的不動產授信曝險越來越大。

央行打餘屋貸款 目的是防範風險轉至銀行端

住商不動產企研室經理徐佳馨表示,市場好的時候,房子終究賣得掉,建商還得出錢,但市況一反轉,建商無力還債,就會拖累銀行。

一名不具名的民營銀行主管認為,建商大舉獵地、大舉推案,房子賣不完,理應是建商的負債,「但現在(將房子)丟給銀行,還可以借一筆錢出來,負債突然變資產了!」

這名主管說,現在建商的土建融貸款、餘屋貸款成數,普遍高達八成,「一個10億元案子,建商只要出2億元;如果剩5億元(指市價五億元的房子)賣不掉,建商再拿去抵押,又可以借4億元出來,繼續獵地、推案、以案養案。」

「建商把賣不完的房子拚命倒給銀行,銀行游資太多,沒地方去,只好配合建商...我們也知道這樣做有風險,但資金太氾濫了,你能怎麼辦?」這名主管無奈地說。

如今,央行雙管齊下,限縮土建融、餘屋貸款成數,等於一刀切斷,建商與銀行之間的金流。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,限縮土建融成數及餘屋貸款,等於卡住建商財務槓桿,而且在囤房稅無力之下,建商也無法把庫存當成資產,輕鬆融資套出現金。

他認為,此舉將減緩搶地的熱況,也會加快去化餘屋,以健全財務狀況。

業者也觀察到,在提高「囤房稅」稅率呼聲益形高漲之際,央行史無前例重拳打餘屋貸款,似乎在彌補,囤房稅空有工具,卻起不了作用的遺缺。

根據《房屋稅條例》,本人、配偶及未成年子女3戶內可適用自住房屋稅率1.2%,第4戶非自住之住家用房屋就要課徵囤房稅,稅率提高至1.5%至3.6%,具體稅率多少,由各地方縣市政府訂定,也就是所謂的囤房稅。

但問題是,2014年實施以來,迄今僅台北市、宜蘭縣及連江縣三個縣市實施差別稅率,多數縣市以最低稅率1.5%課徵,引發外界抨擊,地方政府顧忌建商反彈,無意配合中央。

一名房仲業者認為,建商房子蓋太多賣不完,形同囤房,但絕大多數地方政府,對待銷房屋稅率課徵,仍採用最低的1.5%,這對口袋深不見底、又能輕易向銀行融資的建商而言,可說不痛不養。

「既然地方政府打假球,央行就直接管控(資金)源頭,讓建商沒有銀彈可以囤房。」這名業者直言。

從過去經驗分析,此次央行打房,對房市將產生兩個影響。

首先,選擇性信用管制初期,房市的成交量勢必萎縮;再者,全台從南到北瘋漲的房價,漲勢將被抑制。

徐佳馨指出,市面上的主流產品價格,很難繼續攀升,「房價將進入盤整格局,短期內(房價)雖不會大跌,但只要信用管制不退場,房價就有機會慢慢走跌,如同2014年到2016年的情況。」

黃舒衛認為,大建商應不會讓步,讓消費者砍價,一來是無法跟之前的買房的人交代,二來是擔心房價會全面失守。但,中小型建商就很難說了。

「口袋深的大型建商,有機會挺過這波打房;財務不健全、口袋又不夠深的建商,只能自求多福了!」徐佳馨說。

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