老屋重建新趨勢「全案管理」 交給都更危老華南隊專業又安心

談到都更危老重建，一般民眾首先想到的可能是找個安心可靠的廠商合建，以「地主提供土地、廠商提供資金蓋房子」的方式合作，完工交屋時雙方再依照約定比例分回重建後的房屋及土地。但根據由華南金AMC、華南銀行與中華建經共同組成專業重建團隊-「都更危老華南隊」這幾年的實際經驗，關於都更危老重建，有另一種被稱為「全案管理」的合作方案，近期變成熱門的重建選項之一。

何謂全案管理？

「全案管理」是指由地主自行提供重建資金，委託專業管理團隊統籌執行全案重建過程的大小事務，並分回全部重建後面積，也就是未來重建後價值全部歸地主享有。相較於「傳統合建」由廠商主導，在「全案管理」的架構下，地主為全案資金提供者，故掌握重大事項的「決策權」，像是遴選建築師、選定信託與融資銀行、營造廠發包等等，都將透過全案管理團隊提供專業協助，並依照地主決議來執行。全案管理團隊在重建過程中扮演可靠的專業顧問角色，使得案件在確保品質下可以如期順利來執行。

華南金AMC實務上與地主洽談重建方案時，地主常見的擔憂是遇到各家廠商提出不同的合建條件，不知道哪個合建條件才是較為合理的；抑或是合建後分回的面積無法滿足自用需求，但又別無他法可以增加分回面積，種種的因素讓地主變得無所適從等等。相較於傳統合建，在全案管理方案中，全案管理團隊並不會參與房地分配，僅收取固定比例的服務費，地主因此能夠享有全部重建後的開發利潤，分回100%的房地。如此一來，即可解決分回面積無法滿足自用需求的難題。除此之外，全案管理團隊也會協助有需求的地主提前銷售部分房地，償還重建過程中的成本，減少資金壓力。

全案管理讓地主擁有主導權、享有開發總利潤

許多地主會選擇「全案管理」的方式進行重建，主要是因為地主可以擁有案件的主導權、享有開發總利潤。因為傳統合建的出資方為廠商，地主屬於較為被動的角色，較不易實際參與建案規劃設計等過程；但全案管理的方案讓地主擁有主導與決策的權利，而複雜的重建流程在全案管理團隊的協助下，每一個環節仍可以確實監督，讓重建後的產品規劃更符合地主所需。

且全案管理更吸引地主的優點是「地主可以分回100%的土地和房屋」，全案管理團隊不會參與房地分配，原本合建廠商應得的利潤會全數回到地主身上，尤其是目前大環境在工料雙漲，成本上揚的情形下，透過全案管理較有機會「滿足室內坪數不縮水」的自住需求。

全案管理的隱憂 交由專業全案管理團隊降低風險

而相較傳統合建方案，全案管理最大的差異在於資金負擔的對象不同，傳統合建的出資方為廠商，由合建廠商承擔後續融資與銷售的風險。全案管理則是由地主本身出資興建，所以地主常見的隱憂是需要承擔後續「資金調度」及「工程興建品質」的風險，害怕找不到融資的銀行而無法支應相關興建費用，同時也害怕遇到體質不佳的營造商，履約能力不足，房子蓋到一半就倒閉或退場，導致爛尾樓的悲劇。因此當地主選擇以全案管理重建，一定要交由專業可靠全案管理團隊辦理，透過全案管理團隊的專業財務評估與專案執行控管的能力，可大大降低重建的風險。

「都更危老華南隊」結合百年金融+建築品牌，與地主創造共贏