吳道揆導讀》房地產也可以是影響力投資？

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全球經濟兩極發展，貧富不均M型社會愈趨嚴峻。2021世界經濟論壇（WEF）估計全球1.5億人無家可歸，美國非政府組織Habitat for Humanity則說全球有16億人居住庇護不足。

光是美國，遊民超過60萬。根據哈佛大學2024研究指出，美國有1,210萬家庭的房租費用超過總收入的50%。這絕對無法永續！

遊民的社會成本更是驚人。除了城市髒亂，安全隱患，經濟受損等「無形」成本，還有醫療及法律等有形的開支。

UCLA 2021的一項研究發現，與接受住房援助的遊民相比，無住所街友的就診次數高出5倍，入獄時間高出20倍，犯罪率高出5倍，而就業機會則減少20%。

無怪乎「社會住宅」一直是影響力投資的重要主題。在鳳凰資本2023的數據庫裡，歐洲有66個社會住宅影響力基金，合計管理著130億歐元的資產，而有35支基金正在募集新的基金，目標為170億歐元。

例如Bridges基金管理公司，過去10年募集了5支社宅影響力基金，最近一隻為3.5億英鎊。義大利地產巨頭COIMA的城市影響力基金（CECIF）已從機構投資者籌集5.21億歐元。投資人包括慈善基金會，退休基金，及其他機構法人。他們明確看到這個與日俱增的趨勢。

GIIN的2023影響力投資者調查報告裡也確認了這個趨勢，住房影響力基金過去五年的年複合成長率（CAGR）為44%，是所有主題中成長最快的。

影響力投資追求的是雙底線：社會效益及投資利潤。以上成長趨勢可以顯示社會住宅影響力績效投資利潤雙雙得分。

事實上，投資社會住宅是門好生意。它的收益包括低空置率產生的穩定現金流，長期的地產增值，社區增值服務（綠色能源或健康福祉）及各式各樣的政府補助（利息＆租金）。

這些年來，社會住宅影響力投資基金，已更上層樓，除了原本就提供較便宜的租金，來助力弱勢外，也已大幅度的建設社宅綠建築。雖然初期成本較高，但是未來也有較高的轉售價格，尤其在歐盟綠色建築的嚴格要求下。而因此為弱勢租戶節省下來的能源費用，更可增加他們的可支配所得。

另外兩個SDG相關主題也已經逐漸進入社宅影響力基金的視角：1是生物多樣化，2是社區發展。這些都分別關乎到地球永續及居民生理及心理的健康與發展。

另外還有一個頗為人性的做法：混合城市，不把社會住宅遷到遙遠的偏鄉。北歐人特別相信混合城市是韌性城市不可或缺的的因素。在哥本哈根，新地區要有25%的社會住宅。

在綠色建築，社區發展，生物多樣性，及混合城市等概念加入社會住宅後，影響力，不再是房地產的子類，而是許多主流基金的核心。

台灣所說的「社會住宅」，在歐美稱為「可負擔住宅」（affordable housing），大陸則常以「經濟適用房」稱之。名稱略有不同，定義基本相近。其執行上的差別則在：社宅，在台灣幾乎全是政府的擔子，而在歐美及大陸都有眾多私營投資機構參與。

得失利弊或可探討。不過就擴大資金及解決問題的角度來說，政府可以引導民間資金（包括退休基金）參與社會住宅相關建設，擴大居住正義，緩減財政壓力。

Apple以25億美元助力加州社宅，及美國傳奇地產商Jim Rouse 68歲再創社宅影響力企業Enterprise Community Partners，40年來，在美國50州，投資了720億美元，建造100萬戶社宅，包括綠色社區，醫院及學校。都是私營資本做社宅，也都功德無量。

社會住宅，不只是政府的責任一文，或可給大企業，金融機構，慈善機構，及政府參考。

責任編輯：管婺媛