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First Stop 株式會社觀點：低波動、高回報，日本房市成全球資金新避風港

2025/11/24

全球房市的風向正在改變。美國因高利率壓抑房貸需求，成交量降至近年低點；新加坡、香港與台灣也因政策收緊，買氣明顯放緩。日本，卻走出另一條路。

變局中穩定成長，日本房市韌性強健

日本住宅不動產價格指數（RPPI）在 2015 至 2025 十年間上升約 44%，年均漲幅落在 3.8% 到 4% 之間。相較全球主要市場步入整理，日本房市的穩健顯得突出。新首相高市早苗上任後，延續寬鬆與擴張並進的政策節奏，積極推動都市更新與基礎建設，市場普遍預期將帶動下一波成長動能，也吸引更多外資關注。

除了外部資金湧入，日本的市場結構本身也是穩定支撐。 First Stop(Firststop) 株式会社負責人喬天立分析，日本長期維持低利率，房貸成本波動小；日圓走低，也讓海外投資人成本更具優勢。高市政府在東京灣岸、橫濱臨港區與大阪核心區的開發計畫，更被視為下一段成長曲線的重要起點。

喬天立指出，日本租屋市場成熟，自住與租賃並存，使交易活動不易受短期景氣干擾。正因現金流可預測、價格波動有限，使得日本在高通膨與政策不確定的時代，成為能提供穩健收益的重要標的，因而重新受到投資人青睞。

買了就收租，穩定報酬即刻展現

對多數跨國投資者而言，成交不是終點，真正左右報酬的關鍵在於：買下後租金何時能入帳？

喬天立觀察，日本租賃市場長年位居全球成熟市場前段班，其中又以大阪的投資效率與現金流穩定性最受關注。在 First Stop 的實務經驗裡，多數大阪物件從成交到租客入住，大約需要一個半月至兩個月；若物件本身已有租客，過戶後即可開始收租，更有投資效率。

大阪維持高出租率與短空置期，與其城市條件密切相關。喬天立分析，大阪作為一線大城市，產業集中、就業人口密度高，租客組成多元，從企業員工、外派家庭到學生皆有，成為穩定剛性需求。

以 First Stop 管理的約五百件物件為例，平均出租率達 97%，續租率超過九成，明顯高於許多地方城市。喬天立形容，正因需求穩固、租金波動小，大阪逐漸成為海外投資人心目中的「穩定現金流」代名詞。

First Stop 在大阪設有母公司，台灣設立直營分公司，希望成為台灣投資人長期的合作夥伴，從契約設計、銀行貸款、租賃管理到稅務申報，每個環節都有專業團隊全程陪伴。同時會要求所有租客在入住前必須加入「保證會社」，確保房東的收益不受影響。

長線價值走升，政策建設利多不斷

穩定現金流奠定投資安全性，而政策推動則形塑城市的長期價值。高市政府延續擴張財政方向，大型建設與再開發持續推進，包括大阪世博、夢洲再開發、IR 綜合度假村、多條地鐵新線，以及東京灣岸與橫濱臨港區的更新工程，都在重新定義城市未來十年的面貌。

在眾多城市中，大阪特別受到投資人偏好，主要原因為房價平實、租金效益高。喬天立指出，大阪平均房價約為東京的六成，但租金收益率高出約三成，讓投資人以相同資金取得更具競爭力的資產，並換來更穩定的月現金流。從 First Stop 的數據來看，中央區、北區、新大阪周邊等地出租率長期維持在 97% 以上，報酬率多落在 4–6% 之間，是穩健型投資者的首選。

在資金配置上，喬天立建議，大阪核心區是最能兼顧現金流與增值的配置方向。他觀察，中央區、北區、新大阪與福島區等交通與生活機能成熟的地段，租金報酬率多在 4–5%，優質物件甚至可達 6% 以上。因房價基期低、需求穩定，使投資回收期相對縮短。

因此，First Stop 通常建議客戶以七成資金布局大阪市中心，其餘三成再配置神戶或京都周邊，以強化中長期增值潛力。喬天立說，許多投資人靠著大阪物件的穩定租金，形成下一筆置產的資金來源，因而創造更有效益的投資循環。

專業、在地、即時、雙語： First Stop 一站式代租代管服務

對許多海外投資人而言，真正的挑戰往往不在買房，而是買房之後的管理疑難。諸如語言隔閡、跨國修繕、租金追繳與報稅，都可能成為投資風險來源。喬天立表示，這正是 First Stop 專注於「全流程整合服務」的原因。

從物件評估、代看房、價格談判，到租賃管理、修繕保固與報稅，每一個環節皆由 First Stop 自有團隊負責。投資人即使身在海外，也能透過數位化平台即時掌握物件現況與現金流。目前團隊管理超過五百件大阪物件，並具備日本官方核發的不動產管理業牌照，提供中日雙語法規與財務支援，每月也固定出具租金入帳與費用明細，資訊透明，方便海外投資人即時追蹤。

面對跨境置產的複雜性，專業與在地經驗往往決定成敗。喬天立指出， First Stop 的角色不僅是仲介，更是協助投資人完成試算、挑選物件到長期維運的合作夥伴，幫助釐清區域與報酬邏輯，建立能長期累積的資產組合。

喬天立也提醒，海外置產最忌單打獨鬥，唯有與熟悉市場的團隊合作，才能在收益、風險與管理成本之間取得最佳平衡。「 First Stop 的使命，就是協助海外投資人透過大阪房產建立長期、安全且穩定的現金流體系，讓物件成為資產成長的起點。」