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實價登錄2.0在2021年7月已經上路,然而房市短期交易現象依舊不減,根據財政部統計,2021年遭課徵45%房地合一稅的短期交易數高達19,188件,其中恐有多件是「投機客在短期內以低買高賣方式,炒作房價賺取暴利。」當消費者面臨低買高賣時,依現行法律也恐難以求償。近期,永慶房屋首創「短期轉售交易地圖」及「一年內成交再上市地圖」,提醒消費者若有購售屋需求,千萬要慎防黑心仲介聯手投機客炒作。
王伯伯因家中原因必須儘快出售手中一間房子,委託仲介賣了兩三個月,好不容易有買家出價3,500萬元,但比預期偏低,急著脫手的王伯伯開始陷入猶豫……,最後來到永慶房屋諮詢。
「我聽到同業估的價格其實嚇了一跳,因為3,500萬只有當時市場行情的8折左右!」永慶房屋店長賴上偉說。當時賴上偉建議王伯伯給永慶一點時間,希望能為他賣出更好的價格,經約一個月,最後以符合市場行情價格的4,000萬順利成交。
然而這個故事還有個更耐人尋味的插曲,就在賴上偉接到王伯伯的專任委託後,有位買家打電話指定買王伯伯的房子,出的價格正好就是其它仲介說的3,500萬,直言只接受這個價格。買家甚至直接表明投機客身分,「他知道屋主急售,所以挑明說只要我能幫他談到3,500萬的價格,成交後他過幾個月就會再拿出來賣,並直接委託給我銷售。」賴上偉回憶,不難看出這位買家已經是長期和房仲合作的投機客老手,賴上偉秉持著永慶房屋「誠實房仲」的信念拒絕了,幫客戶守住了500萬的價差,但對市場上黑心房仲來說,與投機客配合低買高賣,馬上就有兩次業績,甚至有的房仲自己兼做起投機客。
遭仲介蒙騙而以低價售出房屋,或是以高價購入房屋,能否透過法律途徑求償?
崇錦法律事務所劉孟哲律師表示,就買賣關係而言,低買高賣並不違法,唯一有機會尋求法律介入的,是仲介是否依法提供相關不動產據實說明義務。依不動產經紀業管理條例第24條之2第1項之規定、與不動產委託銷售定型化契約應記載事項第6條第2項之規定,皆要求仲介應提供相關不動產之交易價格資訊。
「但是,不動產交易的變數很大,同區域的不同建築、屋齡、樓層、方位、屋況..等因素,交易價格都有很大的落差。如果房仲有心操作,也可能提供已篩選過的交易價格。」劉孟哲說明。
例如房仲僅挑選出對他有利且較低的成交價資訊給屋主,誤導性操作,造成屋主對於房屋價格認知偏差。儘管房仲提供經篩選過的資料,不能反映當下的不動產價格,但就法律上來看,可能還是會被認為已經提供交易價格資訊。因此訴訟求償舉證不易,且一個訴訟往往要花上兩三年,實務上請求仲介賠償成功案例比例也非常低。
因為交易後求償不易,劉孟哲建議,消費者在交易前可先自行上網搜尋實價登錄資料,儘量請仲介提供完整的實價登錄資訊,口頭溝通後再以文字或書面訊息方式確認,至少可做為日後萬一有糾紛時的訴訟依據。不過劉孟哲也坦言,即使有了書面資料,依舊有可能是不完全、經篩選過的內容,防不勝防,因此釜底抽薪的做法,還是要找一個誠實、值得信任的仲介人員。
既然已經有了實價登錄2.0,房屋交易資訊清楚揭露,為什麼還會有黑心房仲操作的模糊地帶?
永慶房屋總經理吳良治表示,多數人一輩子也許就買一次房子,平常對房產交易資訊並不關注,加上不動產並不是單一定價的產品,影響價格的因素很多,因此一般消費者別說上網看實價登錄資料,就算是要消化房仲給的交易資訊都不容易,都需要仲介人員說明,這就留下了許多讓投機客和黑心房仲得以聯手操作的灰色空間。
近期永慶房屋調查了近6,000筆持有未滿一年又再度轉售的房屋中,發現有近3成的交易案件價差竟然超過30%!其中甚至有多筆房屋持有約6個月即轉售獲利超過1,000萬元的案件!可見短期交易不僅盛行,而且價差驚人。
「很多人以為像王伯伯這樣的故事只是個案,購買房屋時只花心思檢查房屋漏水等細節,但事實上,被黑心仲介聯手投機客坑騙損失的金錢更大,且發生的頻率依舊頻繁,光是永慶房屋內部的『投機客資料庫』就列管了高達近8,000筆的投機客資料。」吳良治說明,「如果放任投機炒作,房價不斷飆高,年輕人買不起房,對社會是很大的影響,說是國安問題都不為過。」
為了讓消費者都能看清符合行情、不吃虧的「真房價」,永慶房屋歷年來推行各種制度,對內透過白紙黑字的管理規範和誠實房仲企業文化,對外則透過揭露完整成交行情來為消費者把關。例如領先政府將成交行情揭露至門牌,以及保證不配合投機客隱匿短期交易行情、炒房賺差價的「真房價承諾」,若未落實最高將賠償買方400萬元、賠償賣方最高四倍服務費,提供業界唯一的買賣屋全保障。
同時,永慶房屋的「誠實房價報告書」除了提供同社區、同一路段的近期完整成交行情外,也提供鄰近社區近期成交行情,讓客戶全面且完整的掌握房價資訊。而近期永慶房屋再推出「短期轉售交易地圖」和「一年內成交再上市地圖」,就是希望讓消費者能看到市面上目前有多少短期內重複上市的物件,藉此心生警覺,也對黑心房仲聯手投機客短期內低買高賣、坑害買賣雙方的「潛規則」有更多認識。