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財經 | 地產風雲

要讓年輕人不買屋也能住得順心,政府不能只打房,而是要…

撰文者:花敬群
花敬群的房產經 2014.10.24 8,195

這些年來「社會住宅話題」很熱,但真心想推動社會住宅的官員卻寥寥可數。同樣的,這些年大家在罵高房價,但社會上真心認為房價應該被調整的人又有多少?

很多人都會說:「房價這麼高,年輕人應該先租房子。買房子是工作十年後才有資格做的事。」他們也都認為:「空屋這麼多,應該讓空屋拿來租給買不起房的人。」這些話聽起來都沒錯,但如果仔細想想,這些話根本就是毫無意義的空話,至少在當前的環境下都是空話。

我的觀察,當前年輕人對買房子的期待,比20年前我的世代還嚴重,而我的世代其實也比大我20歲的世代嚴重。也就是說,40年前的年輕人確實知道要工作10年(或更久)才有能力買房;20年前的年輕人也理解要工作10年才有購屋能力。可憐的是,現在的年輕人相信的是,再怎麼工作可能都買不起房。於是,迫切的恐慌反而讓年輕人更渴望買房。我不知道這種絕望感,接下來會如何發酵。

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「不買房,讓自己租屋好好過日子。」是我們的社會希望建立的新觀念,希望打破過往「有土斯有財」價值觀,為年輕人建立一些人生的希望。但不可諱言的,在當前環境下,這也是空話。

人不是你要他怎樣生活,他就一定乖乖聽話的動物,人是活在誘因之下的。當房價仍然存在長期可能高漲,買房可以輕易獲取高額不勞而獲的環境下,叫人不要買房根本就是狗吠火車。當租屋所獲得的生活品質與居住安定感明顯不足時,叫人長期租屋生活,根本就是別人的兒子死不完的壞心眼。

當市場環境與法令制度結構絲毫不變的情況下,若期待不同世代的人做出不一樣的行為決策與生活模式,那是不可能的。年長一輩的人目前佔據了絕大多數的不動產資源與利益,反而要年輕一輩的認份認命,不要想太多,這也是不可能的。所以,在毫不改革情況下,要人們不買房也能住的順心,當然還是不可能。如果我們的房市相關制度再不改革,就只好等待他自己爆炸,大家再來災後重建。

房市該如何改革?改革的目的是甚麼?是打房嗎?

房市改革重點應該在:不動產稅制、健全租屋市場

我認為房價長期微幅上漲基本上是合理的,但房市改革的終極目標則是不要讓「有土斯有財」這種扭曲的價值觀繼續困擾台灣社會。具體的說,就是不要讓房價長期還會出現大幅上漲,也不要讓這種預期心理繼續存在。

這項改革的核心是不動產稅制,讓擁有房產者負擔更重的稅負責任,讓炒房與囤房受到更大的抑制。其次,確實就是要讓租屋市場健全發展起來,讓租屋成為專業且正常的產業活動。

稅改的效果在於提高房產的持有成本,讓囤房得不償失,也讓房地價順勢修正。租屋市場健全的效果,在於讓租屋與購屋市場發揮相互調控的效果,房價太高人們就選擇租屋,房價就會修正;房價偏低人們就會買房,房價就會提升。這一切都是市場與制度健全化的過程,與打房毫無關係。

當稅改與租屋制度健全後,買房與租屋都會屬於正常的住宅消費選擇,沒有誰好誰壞,重點是大家都會住得很安定。租房子的人住在專業出租住宅中,不會擔心房東隨時趕人或馬桶漏了沒人理,更不會有房價繼續上漲下的恐慌與被剝奪感。同樣的,擁屋者也不用感到驕傲或脫離苦海,更不用困於房貸壓力或無力換屋的長期緊繃情緒中。更重要的是,政府因為不動產稅收增加,可以提供更優質的服務與福利,讓居住與生活的社會安全網更加堅強。

堅持「有土斯有財」觀念,改革永遠不會成功

這一切的改變需要時間,更需要執政者的體認與決心。同樣的,這些改革也需要目前擁有房產者,特別是50歲以上的房產資源主要掌握者的觀念革新。若執政者還在信仰房產經濟,不願面對國家社會長期困境;或者房產相對優勢者仍霸著既得利益,不願對當前國家問題多盡些責任,或者仍堅持要維護「有土斯有財」這種落後國家的觀念。這條改革的道路,勢必備極艱辛,國家社會的發展,也將是篳路藍縷。

天下沒有白吃的午餐,不明不白的資產大幅增值,必然伴隨著沒看清楚的龐大負債;房市的不勞而獲,其實是剝削年輕人的血汗所換得的。非常期待社會上擁有較多房產的朋友們,當政府要改革稅制造成您的稅負加重時,請不要過度反抗。當政府希望推動社會住宅時,請不要認為會損及您的房價。當政府要推動租屋市場法制化與正常化時,請配合納稅,並將多出的房屋拿出來出租,或交給專業廠商為您待勞服務。

這些事項若能一步一步走,年輕人確實就不用急著買房,擁有較多房產的人也會主動拿出來出租或出售,不買房確實也能好好過日子,買房與租屋都可以住的很順心,而且不貪心。

作者簡介_花敬群

政治大學地政系博士,現職為德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授,中華民國住宅學會常務理事,OURs都市改革組織理事。專長是不動產市場分析、不動產投資與管理、公共經濟學、都市發展及住宅政策;核心理念為「地盡其利、地利共享」。

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花敬群

政治大學地政系博士,現職為德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授,專長是不動產市場分析、不動產投資與管理、公共經濟學、都市發展及住宅政策;核心理念為「地盡其利、地利共享」。認為房地產市場是社會的縮影,健全的房市才有健全的社會與經濟。

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