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財經 | 地產風雲

不想買貴的撇步》房產專家Sway:「預售屋」的實價登錄連看都不要看

撰文者:林帝佑
Smart 智富月刊精選 2014.10.09 33,387

有民眾看上南港區每坪開價65萬元左右的新成屋,雙方拉鋸3個多月,最終以每坪56萬元成交,但周邊建案開價每坪80萬元,該案開價較低,房產專家Sway說,「因為再磨下去不是辦法,賣方擔心『報復性不買』。」

但現在看屋究竟要如何出價,才不會買得太貴?或砍得太凶,被口袋深的屋主嫌棄「沒Sense」不想理你,而錯失好貨?

我們先觀察雙北市中古屋目前屋主開價跟實價登錄的落差,根據房仲業者調查統計各大不動產交易網,目前台北市屋主開價平均打8.6折即為實價登錄的區域行情;新北市則為8.9折。

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其中,開價與成交價落差最大的是台北市大安區,大安區平均開價為每坪107萬8,000元,但成交價僅88萬600元,折數約為8.2折,意即屋主開價每坪100萬元,成交僅約每坪82萬元。

台北市買賣雙方的價格認知差距比新北市普遍較大,台灣房屋智庫研究員洪佩君分析,主要原因在於台北市屋主惜售心態更明確,尤其機能愈佳的地區,願意讓價空間就愈小,造成目前成交的物件多為低單價、低總價的產品,使開價跟成交價落差較大。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨說,現在買方都很聰明,會主動查詢實價登錄的行情,屋主想要「膨風」開價,已經不容易,所以雙北市中古屋普遍開價跟成交價的落差在8折∼9折間

但開價直接打8折∼9折出價,經過雙方一來一往的議價,似乎撿不到便宜,所以徐佳馨建議,以「實價登錄」行情的8折∼9折出價,但要注意,是參考1年內、同社區最便宜的行情

實價登錄上路已2年多,累計至8月中已超過81萬筆資料,運用在中古屋買賣的實戰中,除了「以實價登錄行情的8折∼9折出價」外,還有幾項要點可以注意,或是用以斟酌加減價。

要點1》不看特殊交易價、預售屋實價登錄價普遍過高

若發現同社區,某戶價格低於行情許多,通常是「親友、員工或其他特殊關係間交易。」在看實價登錄時,建議點「交易明細」確認;若發現價格高於行情過多,多因為物件含裝潢,但這點實價登錄中並不會載明,所以要以「最低」的行情打折再出價。

至於預售屋,通常在完工後才會有行情價可參考。所以Sway建議,「預售屋的實價登錄乾脆都不要看」,若要針對預售屋出價,可參考附近新成屋的價格再打9折出價。

要點2》車位價格需拆算,或參考其他出售中的車位價格

實價登錄的個案有些會包含車位,但不一定會將車位價格另外登記,這種情況下,若直接以總價除以坪數,往往會拉低每坪的成交單價。洪佩君提醒,一樣點「交易明細」確認,可將總坪數扣除車位坪數,再將總價扣除車位價格後除以房屋坪數得到單價。同樣可利用實價登錄查附近的車位價格,或可上各個不動產交易網,了解目前出售中的同類型的車位價格。

要點3》大、小坪數價差5%內,樓層高低亦會影響價格

有的社區同時會規畫大、小坪數,通常大坪數的物件會較小坪數的單價便宜,洪佩君分析,因採光、面向等影響,以同樓層來說,大、小坪數的單價價差「不要超過5%」都算合理。另外,通常高樓層因有景觀優勢,價格會較低樓層高。

要點4》頂樓加蓋價格要打折,通常為主建物1/2∼1/3價

至於頂樓加蓋,實價登錄也不一定會載明,但在交易時屋主會計價出售,在登記坪數未增加的情況下,若直接將成交總價除以登記坪數,往往讓物件的單價看似較高,洪佩君說,有些個案雖然會備註「價格含增建」,但因無法從登記資料得知增建坪數,所以也沒辦法拆算實際主建物的單價,這種個案的價格參考性就較低。萬一同社區沒有其他交易資訊可參考,徐佳馨說,一般頂樓加蓋的價格為主建物單價的1/2至1/3,民眾若得知增建坪數,可以此原則拆算單價。

作者簡介_Smart 智富月刊

《Smart智富》成立於1998年,提供股票、基金、期權、黃金、外幣、債市、房地產、保險、退休規劃、消費觀念等投資理財領域的知識、情報與課程服務。旗下產品有台灣發行量最大的理財月刊-《Smart智富》月刊、排行榜常勝軍-《Smart智富》密技雙月刊、《平民股神教你不蝕本投資術》《權證小哥教你十萬變千萬》等財經暢銷書,以及DVD、課程講座、大型論壇、facebook等,全方位服務投資族群需求。

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