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財經 | 地產風雲

2014年,買房633錦囊妙計

撰文者:紅色子房
幣圖誌 Bituzi 2013.11.14 29,890

學弟M在上海發展了十幾年,除了成立自己的建築設計事務所,也與一位美麗的上海姑娘結婚了。最近由於在台老邁雙親需要照顧,因此打算回台灣發展,同時也考慮進一步買棟房子安家。這陣子他特意回來台灣考察業務,到處約訪學長及同學,才了解目前台灣的經濟與設計市場並不是那麼好。

回想當初2008年為了兩岸和平經濟發展,他回台投票給馬總統,並且對他的633政見寄予厚望:平均每年經濟成長率6%,失業率降至3%以下,平均國民所得達3萬美元;可惜目前看來是跳票了。

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「雖然如此,為了照顧父母還是得回來台灣呀!」學弟M說。「我看了幾棟老房子,頗有改造的可能性,自住或投資皆有機會。」長期在上海幫一些富商設計改造老洋房的M,對於評估空間改造潛力的敏銳度頗高。

「好呀,既然想買房,就得認清現在房子已經不是買了就賺的年代;依目前房市詭局多變,我就送你一個買房633錦囊妙計吧!」我說。

「喔!子房學長,願聞其詳?」學弟M拱手作揖笑問。

「持有6年,利率抓3%,買3房產品。」我慢慢地說。

評估買房持有期至少6年

由於目前房市有反轉跡象,若控制得宜即使不致暴跌,仍然應該會有兩三年盤整期。加上本文截稿前,奢侈稅延長閉鎖年限至三年以上的爭議仍沒有定案。所以,現階段進行任何買房投資或自住,應設定未來出場或換屋時間在下一個房價的上升循環,而6年是一個相對安全的期限。

從自住的角度來看,應確保6年內買房貸款所需每月的本利息和(含寬限期)是可以支應的。從投資的角度來看,我則會建議選擇類似「1+5年」的投資規劃:買進目前市場上仍屬中低價位的好地段爛房子,花1年好好裝修整理,利用創意整合進行5年的招租管理,在一切上軌道且租金穩定上升的第六年,搭配好的租金收益條件,將房子賣給下一位投資人。

設定房貸平均利率3%作還款能力評估

房貸利率有可能破3%嗎?明後年不無可能。因此,買房貸款所需每月的本利息和(含寬限期),若採用前段所提持有房屋至少6年的條件來看,建議讀者與投資人先用3%進行融資試算,計算出未來每月所要支應的償還金額現金流,進而評估自己的還款能力。

針對買房自住者,很簡單:每月本利息和不應該超過家庭總收入的三分之一。紅色子房曾用「房與錢的四象限」協助讀者進行決策,建議首購族寧可「有錢沒房」,也不要「有房沒錢」。因為房子是一種「不動」產,基本上若要產生流動其成本可觀(含仲介費及相關稅費),同時若因為付不出房貸而急售,往往最後價格也不會太漂亮。至於投資人,則應加強降低購置成本與增加租金收益,年收益率至少要戰勝3%的每年貸款利率,長期以來才有的套利空間。

買3房產品

房市價格盤整期間,自用住宅產品因為有剛性需求,仍然是市場的主流。但就像我們買車選色,若考慮未來出售二手車價格,車商都會建議選基本款黑白主流色系,未來賣車時的買方會比較多,價格比較好。房子也一樣,不管是面對男女結婚購買新房,或者是孩子長大漸漸空間不足的換屋需求,「三房格局」一直是全台灣票選最受歡迎的住宅類型。

因此,自住型的買方,可以關注搜尋雙北市的高單價小三房住宅,或者其他都會區的大三房產品,若真想要單純「一生一屋」,最好也能夠一次到位,自備款不足就徵求親友的應援吧。

至於投資型買方,若能夠搭配好的室內設計,三房格局將可以創造出相當不錯的生活空間品質,進而收到可觀的租金收益。同時,未來出場承接的買方也大多是鎖定三房產品的主流換屋族。而且,還有機會未來「租客」不想搬家了,直接升級成「買方」,雙方也省去一筆仲介費。

應用紅色子房「買房633錦囊妙計」,即使面對美國QE的緩退、利率上漲的威脅、奢侈稅政策的影響,甚至房市泡沫化的警訊,讀者仍可以輕鬆進行置產購買評估,找到最安全又穩定的投資決策方向。

至於馬總統的633政見,嗯!我們的6年比他的任期還久,還是忘記背後,努力面前,向著標竿直跑吧!

小檔案_紅色子房

國立大學建築系出身,擔任財經部落格《幣圖誌》房地產專欄作家、CCIM國際不動產投資師、都市計畫課程兼任講師。

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幣圖誌 Bituzi

幣圖誌是以「投資人如何實際在金融市場上獲利」為唯一主題的部落格。談論的領域包含期指波段當沖、台股籌碼法人價差、程式交易、房地產與美股投資,作者群強調文章必須兼具實戰經驗與個人特色。 幣圖誌 Bituzi blog:http://www.bituzi.com/

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