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房貸試算教學》5步驟教你抓出每月還款上限,不會變「房奴」
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財經 | 地產風雲

房貸試算教學》5步驟教你抓出每月還款上限,不會變「房奴」

房貸試算教學》5步驟教你抓出每月還款上限,不會變「房奴」
抓出自己每個月的房貸還款金額上限,你才不會買房變「房奴」。 (來源:Dreamstime/典匠影像)
撰文者:邱愛莉
精選書摘 2024.05.16
摘要

買房是為了讓自己住的安心,而不是為了負擔過高的房貸,變成「房奴」。本文透過5步驟,教你算出每月還款金額上限、推算能負擔的購屋總價,以決定房屋類型,一步步實現買房夢。

「愛莉,我怕買房子之後,生活品質會變得很差。應該如何評估自己可以負擔的預算呢?」一個年輕的妹妹問我。

我們應該要當「屋主」,而不是因為負擔過高的房貸,成為「屋奴」。如何評估自己的薪水適合買多少錢的房子呢?我整理了5個步驟,讓大家一步步具體化自己的需求:

Step 1 決定每月要還款的金額上限

注意!「每月還款金額」不要超過「家庭收入的1/3」或「租金預算」。

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不讓房貸成為生活的負擔,最理想的情況是:每月房貸本息攤還的金額不要超過家庭收入的1/3。

例如:假設一個家庭的月收入為6萬元,最理想的情況是:每月房貸本息攤還的金額不要超過2萬元。

如果這個家庭目前租房子,每個月的租金是2.5萬,已經超過家庭收入的1/3,或雖然現在和家人一起住,但如果要搬出來、需要租房子,租房子的預算是2.5萬元,也可以用2.5萬的預算作為每月要還款的金額上限。

為什麼有些人買房之後,會覺得自己的生活被綁架了,淪為「屋奴」呢?因為他們每月要還款的金額不是用上面2種方法推估,而是用銀行願意貸的金額來推算。銀行願意貸多少,就貸款多少,把自己的房貸金額ㄍㄧㄥ到極致,造成生活很大的壓力。什麼意思呢?

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注意!銀行願意用「家庭收入的2/3」回推貸款金額,雖然貸得出來,卻還得很痛苦。

銀行在計算房貸貸款人的還款能力時,通常會計算貸款人的「收入支出比」,「支出 / 收入」最高不超過2/3。

這裡的「支出」,就是每月房貸本息攤還金額,「收入」就是每月的收入。如果一對夫妻一起買房,其中一個人為貸款人,另一個人為保證人,由於收入和負債會合併計算,這個「收入」就相當於「家庭月收入」。

以前面這個家庭為例,假設一個家庭的月收入為6萬元,如果用銀行的「收入支出比」來計算,每月房貸本息攤還的金額最高可到4萬元,相當於買房之後,每月有4萬元要拿來繳房貸,只剩下2萬元作為生活開銷和理財規劃,壓力真的很大!

為了讓買房後的生活有餘裕,我建議最好還是用家庭收入的1/3或房租預算,來作為每月要還款的金額上限比較好。

Step 2 用試算工具算出可以買的總價

決定「每月要還款的金額試算工具額上限」之後,可以用這個金額作為每月貸款本息攤還的預算,套用「可貸房貸總額試算工具」回推總價和貸款金額。

假設前面這個家庭決定以2.5萬作為「每月要還款的金額上限」,以貸款8成、30年貸款、房貸利率2.1%來推算,可購買的房屋總價為834萬元,貸款金額為667萬元,需準備頭期款金額為167萬元。

Step 3 回推想要的:區域/類型/坪數

算出房屋總價後,依據自己目前設定的區域、平均行情來回推可購買的坪數。

假設總價834萬,區域行情均價為35萬/坪,不需要車位,可以購買的建物權狀為23.8坪。推估室內面積,如果是無電梯公寓,因為通常只需要扣梯間,室內約有22坪,如果是電梯大樓,假設公設比33%,那麼室內約為16坪。

我有一位學員,結婚前和另一半租房子,每月租金剛好就是2.5萬元,後來結婚後在桃園以840萬買了電梯兩房加車位,貸款714萬,頭期款126萬。以房貸利率2.1%推算,每月貸款利息約為1.25萬元,以30年房貸,每月本息攤還也才2.67萬元(其中有超過1.4萬元是在攤還本金),只比之前的租金高一點點,卻能透過繳房貸的過程,每個月強迫儲蓄存下超過1.4萬元。

Step 4 改用寬限期/理財型房貸

如果這個總價,買不到喜歡的房子怎麼辦?最安全的方式,就是重新調整需求,在「坪數」、「類型」、「地點」間做取捨。例如:坪數從大到小、新的電梯大樓改為華廈或是無電梯公寓、地點從市中心換到通勤30分鐘內可以接受的近郊。

如果權衡之後,這些需求真的無法取捨,而且,你的家庭收入很高、有付款能力,只是不希望每月貸款支付金額占家庭收入太高,影響生活和理財的餘裕的話,有另外一種兼顧「買房自住需求」和「每月房貸負擔」的方式,就是:使用「寬限期」或「理財型房貸」。

以Step 1算出來的「每月要還款的金額上限」作為每月繳貸款「利息」的預算,回推總價和貸款金額。

假設前面這個家庭維持以2.5萬作為每月要還款的金額上限,但使用「寬限期」或「理財型房貸」,只繳利息、不攤還本金(貸款期間仍然可以隨時大額償還本金,只是每月要繳的房貸裡只需要繳利息),那麼,以房貸利率2.1%來推算貸款金額,2.5萬x12個月/2.1%=1428萬,以貸款8成回推,可以負擔的總價為1785萬元,需要準備的頭期款為357萬元。

注意!僅適用於「家庭收入高、有付款能力,只是不希望每月貸款支付金額占家庭收入太高的人」。

如果你符合這樣的條件,雖然需要的頭期款和銀行對於收入的要求比較高(因為貸款金額提高),應該都不會造成困難。不過,如果有任何一項條件不符合,真的建議還是從「調整需求」著手。

Step 5 自備款:資源盤點/存錢計畫

用Step 2和Step 4算出來的總價和貸款金額,來推估需要的自備款,開始進行資源盤點和存錢計畫囉! 

透過這5個步驟,可以兼顧需求與買房後的現金流,讓買房後一樣保有生活與理財的餘裕。

本文摘選自幸福文化《買房人生課

書籍簡介


《買房人生課:看過1000間房子,也梳理人生百態,濃縮15年買屋經驗,實戰女神邱愛莉的42個精煉心法大公開!》

作者: 邱愛莉
出版社:幸福文化
出版日期:2024/05/08

作者簡介
邱愛莉

House123 執行長。
「安居樂業」的實踐者,「財務自由」的創業家。

對房地產有不可思議的熱情,談到房子,眼裡總有閃閃的光芒,非常喜歡看屋和裝潢。自認面對「房子」和「孩子」,是她人生最有耐心的時候,而也是這兩個領域,激發出她從沒想過源源不絕的創意和學無止境的好奇心。

她認為,人生最大的幸福就是「安居樂業,財務自由」,發掘自己的天賦才華,並建立一個財務安全網,讓自己可以沒有後顧之憂的投入自己喜歡的工作,是很幸福的。

她很愛房子,也期許自己當一個珍惜房子、珍惜房客的好房東。期待在自己成長的同時,也能帶給其他人更多知識與經驗的分享,安居自住,幸福收租。

著有《買一間會增值的房子》、《小資族大翻身:8年從20萬滾出4000萬的賺錢筆記》


責任編輯:陳瑋鴻
核稿編輯:倪旻勤

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