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少子化何時衝擊房市?「這一年」見真章
1.2021年到2022年中,台灣房市在百年大疫的挑戰中逆勢成長。另一邊,台灣的高等教育面臨嚴峻的少子化挑戰,近年有4校停招、8校停辦。
2.以中信房屋2020年統計,台灣人買房自住需求佔比約90%;以年齡來看,一半以上是20~40歲的首購族。
3.未來25年內,台灣20~40歲的人口會幾乎腰斬。小家庭的趨勢只能稍微拖延人口變遷對買盤的負面影響。
2021年到2022年中,台灣房市在百年大疫的挑戰中逆勢成長。全台共有35萬件房子被買賣轉移,較去年大增,2021年建照核發數量創26年新高、今年更可能創28年新高。榮景另一邊,台灣的高等教育面臨嚴峻的少子化挑戰,近年有4校停招、8校停辦。
少子化的這個世代正在完成學業,即將進入社會開始工作、成為首購族。少子化會像衝擊高等教育那樣,讓節節高漲的房價退潮嗎?
台灣房市買盤的基本人口結構
在台灣買房的人,大多數是自住,以中信房屋2020年統計,自住需求佔比約90%。而以年齡來看,一半以上是20~40歲的年輕人,也就是我們俗稱的首購族。從2013到2022年,這個年齡區間的買房者,穩定維持在全國房貸申請案件數量5至6成間。
所以只要把這個年齡層的相關人口統計找出來,就可以大概知道台灣購屋的主力人口變遷趨勢。根據主計處2021年統計,台灣首購族人數大概在2010年前後接近峰頂,之後一路往下,不到25年就將近腰斬。
既然首購族人口在2010年就開始減少,為什麼房價沒有馬上跌?
這跟小家庭越來越多有關:年輕人不想跟爸媽住,他們想買房搬出去。所以儘管年輕人越來越少,但因為他們搬出原生家庭,而不像上一代人多代同堂,一來一往減緩了少子化對買房需求的負面影響。
戶口數的關鍵轉折在2023年
未來25年內,台灣20~40歲的人口會幾乎腰斬。小家庭的趨勢只能稍微拖延人口變遷對買盤的負面影響。
根據國發會2021年委託政大社會系執行的「我國區域層級之家户推計模擬」,台灣的每年新增戶數,在2023年後,才會開始如同首購族的年齡層人口,穩定衰退。
該報告包含各縣市的估計。我以該資料製表,可以看到6都的戶數增幅在2025年後加速減少。其中,高雄、台北會最先在2035年~2040年間進入負成長(低於0)。而其他縣市除了離島因政策影響維持成長,幾乎都會衰退。屏東、台東、花蓮是戶數衰退最為嚴重的區域。
2024─2028年間房市會達到短期供給高峰
2019年疫情爆發,美聯儲開啟無限量化寬鬆,加上台商回流的資金,房地產投資成為熱門標的。建商大量新開建案,並以預售屋籌集資金。2021年台灣建照核發數量創26年新高,也是10年來7都首度預售屋銷售超過成屋銷量。
一個建案從領照到完工大概需要3年的時間,以2021年的建照核發狂潮來看,反映新建餘屋大約會在2024~2026達到台灣20多年來的高峰,但2025年前後由上述人口與家戶變遷來推估,購買需求會明顯縮減。
房市最後的狂歡或許即將結束
從基本的供需分析來看,台灣整體房價將因購屋人口與家戶成長趨緩,且2020~21年間大量新建案有待去化,而在2到3年內,因新成屋賣壓沈重與需求下跌趨勢漸穩而明顯轉跌。因為區域人口變化不同,需求仍大的大都會周邊和產業成長區域可能仍可維持一定的需求。
2020年後,這波房價上漲,或許是最後的狂歡。現在要促進生育,扭轉趨勢已經來不及,就算真的能立刻改變,現在的新生兒要成為社會中堅也是20年後的事情。
《國土計畫法》的施行細則將在2025年上路,正好是上述變遷的關鍵時間點──房市需求趨緩,或許能舒緩當前嚴重的高房價問題,但也將影響金融體系的穩定,以及未來的都市計畫、交通、住宅政策。是轉機或是危機,端看我們如何應對。
*本文或「思想坦克」授權轉載,原文:少子化會戳破房市泡泡嗎?
劉彥岑,現職在挪威某能源集團做數位產品設計,大學不務正業唸了台科設計跟台大社會2個學士,研究所跑到芬蘭做永續創新研究。儘管身在極北苦寒之地,還是關心台灣的種種動態。
責任編輯:倪旻勤
核稿編輯:陳瑋鴻
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